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El ajuste debe venir también por los precios

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E l comportamiento del mercado de vivienda en España en 2008 revela la presencia de una oferta de vivienda muy elástica (solo se vende al precio fijado o con un descenso muy moderado). Las caídas de la demanda se han trasladado casi por completo a las ventas y han resultado limitados los descensos de los precios de venta. Entre 1997 y 2007 los precios de venta de las viviendas habían aumentado en España en un 197%. Tras los moderados descensos de 2008 los precios de las viviendas todavía casi triplican a los vigentes al inicio de la etapa de expansión, allá por la segunda mitad de la década de los años noventa.

En 2009 retrocederá más la inversión en vivienda (-22% es la predicción de Funcas), como consecuencia de las menores viviendas iniciadas en 2008 y por el escaso atractivo por terminar las viviendas en construcción. Ello afectará a la baja al crecimiento y al nivel de empleo. Los menores tipos de interés ayudarán a la demanda de vivienda si la oferta de crédito se muestra más dinámica. Por otra parte, los diferenciales entre los tipos de interés de mercado y el euribor a doce meses han aumentado desde fines de 2008. Los tipos de interés a comprador están descendiendo, pues, a un ritmo bastante más lento que el de los 'viejos' créditos a comprador, lo que no contribuye a reforzar la demanda de vivienda.

En 2007 eran precisos 9,2 salarios anuales para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados de precio medio, mientras que dicha relación bajó hasta 8,8 salarios anuales en 2008. El descenso citado tuvo lugar en España en el pasado ejercicio por primera vez en más de once años. El todavía elevado nivel de la relación citada implica la presencia de unos precios de venta altos respecto de los niveles medios salariales vigentes en España, y ello en un contexto de amplios excedentes de nuevas viviendas no vendidas.

Nuevos descensos de la relación precio de la vivienda sobre la renta disponible de los hogares, que pueden producirse, ayudarían a la demanda de vivienda en 2009. Los menores precios de la vivienda pueden afectar a la baja al consumo y reducir los valores de las garantías bancarias de los créditos, lo que sin duda supone inconvenientes.

Sin embargo, son mayores los problemas derivados del hecho de que el ajuste del mercado de vivienda descanse básicamente en el retroceso de las ventas de viviendas y de los volúmenes de nueva construcción residencial realizados. Este tipo de ajuste favorece la destrucción de empleos. La coyuntura actual de la economía española exige priorizar cuanto suponga mantener o reforzar los niveles de actividad.

El impacto negativo de los bajos volúmenes de nueva construcción residencial sobre la demanda y el empleo hace preferible que el mercado de vivienda se apoye más que hasta ahora en unos precios menores de la vivienda. Estos deben de situarse en niveles más coherentes con la realidad de los ingresos salariales en España, en especial en los de los hogares de nueva creación.

En el mercado no se pueden fijar a la vez precios y ventas. Las viviendas valen no lo que exigen los vendedores, sino lo que el mercado está dispuesto a pagar por las mismas. Un descenso de los precios de las viviendas en 2009 más en línea con lo sucedido en Estados Unidos y el Reino Unido limitaría la caída de las ventas y prepararía el camino para que en 2010 los volúmenes de nueva construcción residencial resultasen menos deprimidos que los de 2008-2009, lo que podría frenar el descenso de la actividad y del empleo. Si las expectativas de recuperación se derivan, por otra parte, de la influencia de los menores tipos de interés, resulta también conveniente que se recupere el ritmo de concesión de nuevos préstamos a comprador de vivienda y que los tipos de interés practicados en tales préstamos mantengan unos diferenciales menos elevados con la evolución del euribor.

Lo que suceda en 2009 puede preparar el camino a un retorno a niveles de ventas y de producción más entonados en 2010, aunque siempre lejos de lo que fueron dichos niveles en los ya lejanos años del auge.