La banca está construyendo un dique de contención para el gran problema que tiene con el riesgo inmobiliario tras una década de furor en la concesión de hipotecas. Para evitar el peligro de que gran parte del crédito a promotores se convierta en moroso (cuando dejan de pagar) y le acarree considerables pérdidas, las entidades financieras han ido refinanciándoles esta deuda, lo que supone que cobran, como mucho, los intereses. En la mayoría de los casos, no exigirán los pagos normales hasta 2011. ¿Y, entonces, qué?

La amenaza tiene cifras. La probabilidad de impago se cierne sobre una parte importante de los préstamos a las inmobiliarias, que copan 324.664 millones de euros, el 53% del total acumulado en hipotecas, según los últimos datos del Banco de España, lo que equivale a casi un tercio del Producto Interior Bruto (PIB). Los expertos no se ponen de acuerdo en cuantificar el porcentaje de hipotecas a promotores que se han refinanciado. Pero superaría el 50%, ya que fuentes de la banca admiten que en torno a la mitad son préstamos sobre terrenos, que aún son más ilíquidos que las viviendas y exigen a las entidades más provisiones si hay morosidad (colchón de dinero para compensar esas pérdidas).

'Gran parte de las  refinanciaciones son para ganar tiempo', dice un experto

De momento, el Banco de España ya ha estimado que la banca podría asumir pérdidas de 130.000 millones en sus créditos a promotores. Mientras, las entidades afrontan las críticas de las agencias de rating de estar retrasando el afloramiento de pérdidas por el ladrillo.

Como la banca ya ha vivido varias crisis inmobiliarias, comenzó a refinanciar esta deuda desde el año pasado. Y también optó por quedarse viviendas, suelo y edificios de oficinas a cambio de la deuda que ya no pueden afrontar los promotores. Por estas dos vías, bancos y cajas tendrían más de 162.000 millones de préstamos a promotores con riesgo y acumulan entre 30.000 y 45.000 millones, según diversas estimaciones, en activos inmobiliarios.

'Una gran parte de las refinanciaciones se han hecho para ganar tiempo y, en la mayoría de los casos, se han basado en expectativas de recuperación a dos o tres años', señala Julio Gil Iglesias, economista y abogado especializado en sector inmobiliario de Horizone-Schüller.

Banca y promotores confían en la recuperación de la demanda de pisos

La duda que surge es si la demanda de pisos se reactivará y dará los ingresos suficientes a las inmobiliarias a partir de 2011 para hacer frente a su abultada deuda. Se plantea, entonces, el dilema de si las entidades financieras 'comerán todo el jamón o sólo lonchas', como expresa gráficamente Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, que ha participado en muchos procesos de refinanciación en los que la banca ha compra-do activos por 2.500 millones.

La solución no se vislumbra ni clara, ni fácil. De momento, 'estamos ya en la segunda vuelta de las refinanciaciones', señala Echavarren. Y, en algunos casos, en la tercera.

Todo depende de que la esperada recuperación económica dé frutos en 2011, sobre todo en creación de empleo para animar a los particulares a comprar vivienda. Es lo que defienden tanto la banca como las inmobiliarias. 'Confiamos en que en dos o tres años haya una mejora en el sector inmobiliario con tipos de interés razonables, negociación de precios y condiciones del mercado laboral que puedan dar más confianza para la demanda de vivienda', afirma Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

El también director de Negocio Hipotecario del banco Santander admite que, a partir de 2011, 'quizá haya más refinanciaciones parciales, pero las condiciones serán más favorables'. Pero ahora, asegura, 'las entidades están haciendo lo que deben porque no hay síntomas a corto plazo de que la actividad inmobiliaria pueda engullir su deuda'.

Las exigencias del Banco de España se lo ponen difícil a las entidades

Refinanciar otra vez emerge como la opción más factible. Si la recuperación es clara, las inmobiliarias 'estarán en mejor disposición de la renegociación definitiva de la deuda', asevera Pedro Pérez, presidente del grupo de grandes promotoras G-14.

En cuanto a la cartera de activos inmobiliarios que tiene la banca más de 100.000 pisos, además de terrenos, no hay más solución que venderlos. El Banco de España ha duplicado la cantidad que las entidades tienen que provisionar cuando canjean deuda por activos hasta un 20% del valor de tasación cuando los tengan más de un año en cartera. Esta norma va poner las cosas más difíciles a las entidades, que tampoco quieren vender ahora en masa porque la demanda está parada y están restringiendo los créditos.

Banca y ladrillo coinciden en que las entidades tendrán que quedarse aún más activos inmobiliarios y que muchas promotoras morirán.

Reyal Urbis, la que más cuesta sostener

La promotora de Rafael Santamaría lleva meses intentando convencer a la banca de que le refinancie una deuda de 4.478 millones, una losa lo suficientemente pesada como para que las entidades eviten que suspenda pagos. Santander y Banesto serían las más perjudicadas. Es la segunda gran refinanciación de Reyal y el ejemplo de renegociaciones de deuda precipitadas y sin resultado. Tras contratar al banco de inversión Lazard, en el que Rodrigo Rato es alto cargo, la empresa ha logrado algo de liquidez vendiendo un edificio de oficinas.

Colonial también va por la segunda ronda

Ha sido la primera gran inmobiliaria en la que la banca ha experimentado la fórmula en esta crisis de entrar en el capital a cambio de salvar la empresa, como luego ha hecho con Metrovacesa. Como Reyal Urbis, esta promotora que tuvieron que salvar del ex presidente Luis Portillo Banco Popular, La Caixa y Caixa Galicia, también va por la segunda ronda de refinanciación. Tiene una deuda de 6.400 millones. La empresa que preside Juan José Bruguera es la que mejor está saliendo del bache tras reducir su endeudamiento un 29% a septiembre.

Metrovacesa empieza a limpiar a fondo

Metrovacesa sorprendió al cerrar septiembre con unas pérdidas que se multiplican por 19 veces, hasta 789 millones. Es señal de que la banca, su dueña, está limpiando a fondo los balances para fijar un precio más correcto de los activos de la inmobiliaria. Los bancos, con Santander a la cabeza y también BBVA (que en 2003 salió de Metrovacesa), salvaron el año pasado a la inmobiliaria al cambiar parte de lo que les debía la familia Sanahuja por acciones. No ha sido suficiente y ahora buscan refinanciar la deuda de 6.202 millones, según fuentes del sector.

Martinsa, el error de dejar caer a un gigante

La promotora que Fernando Martín llevó a la mayor suspensión de pagos española consta ya como un error en el haber de los bancos, que tuvieron que provisionar (aportar un colchón) de 1.250 millones por su caída en concepto de créditos posiblemente incobrables. Con 7.000 millones de deuda, lleva un año y cuatro meses en concurso de acreedores, del que espera salir en la primera mitad de 2010. Tras esta experiencia, ha habido y habrá otros concursos, pero la banca los calibra más.