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"La dación en pago hubiera hecho quebrar el sistema en 2008"

Borja Mateo, especialista en el mercado inmobiliario, asegura que los pisos ya han bajado un 43% y que lo seguirán haciendo hasta 2015

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Borja Mateo es un economista especializado en el sector inmobiliario. Presume de decir las cosas claras y de no callarse lo que otros sí ocultan. Sus opiniones sobre la situación actual del mercado de la vivienda llaman la atención. Asegura que tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda han bajado más de lo que dicen los bancos y las constructoras y pronostica que seguirán bajando por lo menos hasta 2014. Recomienda vivamente la opción del alquiler.

Autor de La verdad sobre el mercado inmobiliario español (Editorial Manucritos), Mateo publica un nuevo libro, Cómo sobrevivir al crack inmobiliario, en el que pretende echar luz sobre las zonas oscuras del mercado de la vivienda en España. Este jueves presenta en Madrid su última obra.

La primera pregunta es obligada: ¿De verdad se puede sobrevivir al crack inmobiliario?

Sí, si se quiere ser consciente de lo que esta sucediendo en el país. Comprador: cuanto más tardes en comprarte un piso, mejor, porque los precios van a continuar bajando durante los proximos años. Inquilino: renegocia tu alquiler porque los mismos se iran corrigiendo. Propietario: me quitaría el piso de encima cuanto antes mejor con el fin de evitar una perdida patrimonial aún mayor. Casero: ¿Por qué no vender rapido en vez de alquilarlo?

¿Cuál es el precio real de la vivienda a día de hoy?

Hay tres tipos de precios de pisos: tasación, salida y compra-venta efectiva. Los de tasación son los que hacen los bancos y sus tasadoras de sus propios bienes y siempre han estado inflados. Según estos, los precios de los pisos habrian bajando desde pico el 22%. Los precios de salida son los que se pueden ver en los distintos indices inmobiliarios, se trata de los precios que los vendedores desean obtener por sus propiedades; según estos los mismos habrian bajado ya el 27% desde pico de la burbuja. Los precios de compra-venta efectiva  recogen los precios a los que las viviendas se venden en el mercado, que ya son el 43% mas bajos que a mediados de 2006.

'Comprar un piso es la forma mas rápida y eficaz de empobrecerse'  

No nos engañemos: los precios de las casas bajarán aún mucho más. Los bancos ni prestan ni lo van a hacer; por un lado por su situación patrimonial real y, por otro, como consecuencia del cambio de regulación bancaria de Basilea a III que reducirá mucho el credito.

¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda?

No, los precios de la vivienda no han tocado fondo. Quienes insinúan que eso ha sido así son aquellos que negaron siempre la creación de la burbuja y que los precios pudieran bajar: promotoras, constructoras, políticos y demás. Quien, siendo vendedor o teniendo interés en que el precio de venta sea el mayor posible, dice o insinúa de una forma u otra que los precios de los pisos se han estabilizado o que pueden subir en los proximos años comete el delito penal de fraude.

¿Hasta cuándo bajarán los precios?

Los precios bajarán hasta, como minimo, el año 2014-2015. La previsión de bajada de precios de pisos para 2012 respecto a los alcanzados a finales de 2011 es del 15-20%. Me parece muy plausible pensar que a partir de 2014-2015 la correccion de los precios tendra lugar a traves de la inflación; esto es, los precios no bajaran mas en terminos nominales, pero sí en terminos reales al existir inflación.

¿Y el euríbor?

El euríbor bajara o se mantendrá, pero con tan poco crecimiento el problema es la deflación. Los salarios bajarán aún más porque es la única forma de ganar competitividad a corto plazo.

Entonces, ¿es mejor comprar o alquilar?

Comprar un piso es la forma mas rápida y eficaz de empobrecerse. Ya le he dicho que los precios han bajado el 43% desde 2006, y continuarán bajando. En España existen en estos momentos 1,9 millones de pisos en venta, 1,3 millones en construccion, así como 2,6 millones vacíos, y todo ello para una demanda anual de 175.000 unidades. España tiene pisos para los proximos 16 años.

El alquiler es la opcion de la gente mejor informada: al inquilino la subida o no de los tipos y la bajada de los precios de los pisos le traen sin cuidaddo. Además, si es listo y negocia bien, puede obtener descuentos adicionales muy importantes. Respecto del pico de los precios de los alquileres a principios de 2007 los precios de los mismos ya han bajado el 42-44%...y bajarán aún mas. Muchos de los pisos que están a la venta pasan al mercado del alquiler ante la falta de voluntad del vendedor de reconocer la bajada de los mismos: prefieren no asimilarla pensando que así la bajada del valor de su inversión no se ha producido; de esta forma salen muchos más pisos al mercado de alquiler que el aumento de su demanda con lo que los precios bajan.

La mejor forma de renegociar el alquiler del piso es adelantar de una tacada la renta de varios meses; con un porcentaje de impagos en alquiler del 15-20% los caseros lo primero que desean es evitar problemas, de ahí que se avengan a pagos por adelantado.

¿Habrá en el futuro otra burbuja inmobiliaria?

No, por lo menos en los proximos 20 años. Para que sirva de ejemplo: respecto a precios de 1991, los precios de los pisos, en terminos reales y en yenes, los mismos han bajado el 84% en Japon. En España no hay industria, vamos a tener un crecimiento muy tenue durante varios años más y en 2012 el paro llegara el 27%. Si a eso sumamos que en el grupo de edad de 10-24 años hay el 38% menos de población que en el de 25-38 años, ¿de dónde va a venir la demanda?

El parque de viviendas es excesivo. ¿No habría que potenciar el mercado del alquiler y facilitar el acceso al mismo de los jóvenes?

Lo que hay que hacer es que el mercado de alquiler funcione muy bien: si no se paga el alquiler, a la calle. De esta forma saldrán muchos pisos al mercado de alquiler, los precios de las rentas bajan (algo que lleva ya sucediendo varios años) y al bajar los rendimientos de los pisos lo hacen tambien sus precios, con lo que todo el mundo contento.

Hasta que no se corrija la burbuja inmobiliaria que tenemos en España el país no crecerá. Una bajada de precios ya ocurrida del 43% equivale a una real del 49% para el período. Hasta que la burbuja se corrija del todo, predigo bajadas del 65-85% en terminos reales dependiendo de que zona estemos. En varios barrios de Madrid, Valencia o Zaragoza y Barcelona la bajada de los precios de los pisos (en terminos reales) ya estan en el 55%.

El Gobierno ha vuelto a introducir la desgravación por compra de vivienda en el IRPF.

La intencion de la reintroducción de la desgravación era evitar lo inevitable: que los precios de los pisos bajaran aún más. Era meter en la cartera de los constructores y vendedores maás dinero. Ha sido una medida muy negativa porque ha orientado parte de la inversion del pais a la construccioón cuando lo que tenemos que hacer es desmantelar el sector. Regalar dinero a constructoras, promotoras o a los vendedores en general es una patada en a la recuperación económica del país.

'Hasta que no se corrija la burbuja inmobiliaria que tenemos en España el país no crecerá' 

Su reintroducción ha parado sólo un poquito la correccion de los precios; y digo sólo un poco porque las dinámicas de corrección son imparables. En España sobran pisos y más que sobraran según se vayan finalizando aquellos que estan aún en construcción. Existe, además, suelo para la construccion de otros 4 millones de pisos.

¿Por qué en España no se aplica la dación en pago como en Estados Unidos?

Por cuestiones históricas. Si se hubiera aplicado, el sistema hubiera ya quebrado en 2008. Así que mejor no usar la dación en pago con efectos retroactivos. De cara al futuro sí creo que la dación en pago funcione pero no con efectos retroactivos, porque eso significaría una mucha menor seguridad para los ahorradores que depositaron su dinero en los bancos y cajas.

¿Qué tres medidas tomaría usted si fuera ministro o responsable de Vivienda?

Un proceso a los Gobiernos anteriores de todo color, constructoras y promotoras por el enorme fraude que han cometido; otro a muchos ciudadanos por pasivos ante lo que estaba sucediendo; otro al fútbol por haber servido de distrabobos mientras estaban siendo robadas las ilusiones de varias generaciones de españoles a favor de un pandilla de asaltacaminos.

También cambiaría la ley de arrendamientos urbanos: el que no pague el alquiler, a la calle.

El Gobierno también ha reducido un 31% la partida destinada a política de vivienda. ¿Qué consecuencias tiene para el ciudadano esa drástica reducción?

Muy buena: ese dinero acababa en el bolsillo de los vendedores. Lo que hace falta es un mercado que funcione en condiciones para que los alquileres bajen y los precios tambien.

¿Les costará mucho a los bancos deshacerse de los llamados activos tóxicos?

Muchos pisos son garantía de los ahorros que todos tenemos depositados en las entidades finacieras, pero ya no cubren las deudas. Se prestó mucho, mucho dinero a muchas personas que no lo podían devolver. Se ha actuado de forma muy imprudente al gestionar nuestros ahorros.

'Ni un duro público para mantener los precios de los pisos a precios artificiales' 

Los bancos ofrecen sus viviendas a precios muy superiores al del mercado entre particulares. Los bancos solo prestan dinero para la financiación de sus pisos porque saben que su precio va a continuar bajando y se los tienen que quitar de encima cuanto antes mejor. Si te compras un piso de un banco o caja hoy, a 100 por ejemplo, y a la de unos días lo tienes que vender en el mercado de segunda mano en el que los bancos no prestan, el precio más alto que vas a obtener sera de 70 euros. Si es de locos adquirir vivienda ahora, mucho más lo es si el vendedor es una institución financiera.

¿La creación de un 'banco malo' ayudaría a reabrir el grifo del crédito o habrá que esperar a que termine la recapitalización de la banca?

No, no soy partidario de un banco malo. Que cada palo aguante su vela. Ni un duro público para mantener los precios de los pisos a precios artificiales. Quien desee vender o alquilar su piso que se espabile y que baje el precio que es la mejor alternativa para vender. Ni cuando acabe la recapitalización de la banca, y aún faltan tres o cuatro años, los bancos prestarán para comprar casas como consecuencia de los cambios de Basilea III. La era del crédito facil pasó a la historia en 2007. Ahora lo que tenemos que hacer es concentrarnos en crecimientos mediante el aumento de la productividad.