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El sector inmobiliario alemán despega con la salida de la crisis

El descenso de los tipos de interés eleva la demanda de vivienda en propiedad. La inversión extranjera pone sus ojos en el mercado germano ante la debilidad de las bolsas

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Hasta ahora, nadie se atrevía a poner en duda las devastadoras consecuencias que ha tenido la crisis económica en toda la zona del euro, de la que ahora comienza a salirse lentamente. Sin embargo, no todo son nubes de tormenta, pues también hay sectores que se han visto beneficiados involuntariamente en medio de este panorama de inestabilidad.

Así le ha ocurrido al mercado inmobiliario alemán, que viene repuntando desde principios de 2010. 'La crisis financiera, aún no superada del todo, y, en última instancia, la existencia de otros activos que están teniendo un comportamiento más volátil, como pueden ser las acciones en bolsa o las divisas, han hecho que la inversión en inmuebles sea ahora más interesante', explica Arne Henning, gestor de activos de la asesoría inmobiliaria E. I. G. Asset Management Deutschland.

Se calcula que en 2010 se van a construir 195.000 pisos

La explicación es bastante sencilla: los tipos de interés se encuentran en su nivel históricamente más bajo, lo que unido a la debilidad del euro hace que en tiempos de incertidumbre los inversores busquen valores más sólidos, como los inmuebles. Las condiciones de financiación hacen posible que la compra de un piso con un préstamo resulte más barato o que sea más fácil descargarse rápidamente de las deudas. El banco ING-DiBa, por ejemplo, ofrece una hipoteca con seis meses sin intereses y una amortización a elegir entre el 1% y el 10% anual. Según un informe del Bundesbank, la rentabilidad de las inversiones en 2009 ha caído de forma considerable, tanto para la renta fija, donde la bajada ha sido de 1,2 puntos (para plazos de uno a cinco años), como para la renta variable, donde los tipos de interés rondan el 3,8%.

Asimismo, la estabilidad del mercado inmobiliario alemán atrae al inversor extranjero, cansado de jugarse el tipo en países con burbujas inmobiliarias como España o Estados Unidos, añade Henning. Una sociedad española, Chamartin Merman Immobilien, figura entre las empresas que invierten en suelo germano.

El 85% de las nuevas viviendas se levantan en los lander' del oeste

Los expertos coinciden: es el momento idóneo para comprar vivienda en Alemania. Así, el Instituto Federal para la Investigación de la Construcción, el Espacio y la Ciudad (BBSR) estima que la demanda de pisos para este año se situará en torno a las 195.000 viviendas, lo que supone unas 36.000 unidades más que en 2009. De esa manera, se rompería la tendencia a la baja irrefrenable que parecía sufrir el sector del ladrillo y que comenzó a experimentar a partir de mediados de los años noventa, según el informe anual del ministerio de Transporte, Construcción y Desarrollo Urbano.

No obstante, este impulso no es homogéneo en todo el país, ya que en las zonas más industrializadas se construye mucho más. De las casi 176.000 viviendas que se erigieron en 2008 (según las últimas estadísticas completas), unos 150.000 pisos se levantaron en el rico oeste de Alemania, mientras que en el este apenas se construyeron 26.000 unidades.

Por lander, los que registran una mayor actividad constructora son Baviera y Renania del Norte-Westfalia (con 36.000 edificios levantados cada año), mientras que el menos es Bremen, con sólo unas 800.

El 43% del parque de viviendas es en propiedad, el nivel más bajo de Europa

Los precios también ayudan a invertir, porque se han mantenido estables en el mercado germano dada la escasa demanda de los últimos diez años. Con todo, Alemania es tradicionalmente un país de alquiler. La tasa de pisos en propiedad es la más baja de toda Europa, un 43%.

Las ayudas a la vivienda alcanzan los 1.600 millones, tanto para alquiler como para compra. Es el llamado Wohngeld, adjudicado a nivel regional y del que se benefician 15 millones de hogares cada año, principalmente jubilados, empleados con ingresos bajos, estudiantes y parados.

En el caso del alquiler sufraga algunos gastos, mientras que para la compra subvenciona parte de los intereses hipotecarios. La cuantía, que depende de los ingresos y el número de miembros de la unidad familiar, está en torno a los 115 euros de media mensuales.

Los precios de la vivienda en Alemania están ligeramente por debajo de los españoles. El metro cuadrado de un piso medio alemán supera los 2.400 euros. En España, el precio es de unos 2.550 euros el metro cuadrado. Con otra diferencia: en Alemania, los precios han crecido de forma muy moderada en los últimos años, mientras que en España, el ‘boom' que culminó en 2007 disparó el coste de la vivienda y ahora lleva un par de años en retroceso. En la parte alta del mercado, los precios alemanes están por encima de los españoles, según destacan los expertos. La ciudad más cara con diferencia es Múnich, la capital del ‘lánder' de Baviera. Allí, el metro cuadrado más elevado se acerca a los 16.500 euros. Esta cantidad parece aún mayor si se compara con Colonia, en el estado de Renania del Norte-Westfalia, y la cuarta ciudad más grande del país, donde el metro cuadrado más caro ronda los 6.624 euros. Justo en el medio se encuentran los precios de la capital federal, Berlín, en torno a los 7.036 euros.