La banca pone un parche hasta 2011 en el agujero inmobiliario
Acumula 324.600 millones en créditos a promotores y, en muchos casos, sólo cobra los intereses. En dos años exigirá el pago normal y la duda es si estas empresas podrán afrontarlo
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La banca está construyendo un dique de contención para el gran problema que tiene con el riesgo inmobiliario tras una década de furor en la concesión de hipotecas. Para evitar el peligro de que gran parte del crédito a promotores se convierta en moroso (cuando dejan de pagar) y le acarree considerables pérdidas, las entidades financieras han ido refinanciándoles esta deuda, lo que supone que cobran, como mucho, los intereses. En la mayorÃa de los casos, no exigirán los pagos normales hasta 2011. ¿Y, entonces, qué?
La amenaza tiene cifras. La probabilidad de impago se cierne sobre una parte importante de los préstamos a las inmobiliarias, que copan 324.664 millones de euros, el 53% del total acumulado en hipotecas, según los últimos datos del Banco de España, lo que equivale a casi un tercio del Producto Interior Bruto (PIB). Los expertos no se ponen de acuerdo en cuantificar el porcentaje de hipotecas a promotores que se han refinanciado. Pero superarÃa el 50%, ya que fuentes de la banca admiten que en torno a la mitad son préstamos sobre terrenos, que aún son más ilÃquidos que las viviendas y exigen a las entidades más provisiones si hay morosidad (colchón de dinero para compensar esas pérdidas).
"Gran parte de las refinanciaciones son para ganar tiempo", dice un experto
De momento, el Banco de España ya ha estimado que la banca podrÃa asumir pérdidas de 130.000 millones en sus créditos a promotores. Mientras, las entidades afrontan las crÃticas de las agencias de rating de estar retrasando el afloramiento de pérdidas por el ladrillo.
Como la banca ya ha vivido varias crisis inmobiliarias, comenzó a refinanciar esta deuda desde el año pasado. Y también optó por quedarse viviendas, suelo y edificios de oficinas a cambio de la deuda que ya no pueden afrontar los promotores. Por estas dos vÃas, bancos y cajas tendrÃan más de 162.000 millones de préstamos a promotores con riesgo y acumulan entre 30.000 y 45.000 millones, según diversas estimaciones, en activos inmobiliarios.
"Una gran parte de las refinanciaciones se han hecho para ganar tiempo y, en la mayorÃa de los casos, se han basado en expectativas de recuperación a dos o tres años", señala Julio Gil Iglesias, economista y abogado especializado en sector inmobiliario de Horizone-Schüller.
Banca y promotores confÃan en la recuperación de la demanda de pisos
La duda que surge es si la demanda de pisos se reactivará y dará los ingresos suficientes a las inmobiliarias a partir de 2011 para hacer frente a su abultada deuda. Se plantea, entonces, el dilema de si las entidades financieras "comerán todo el jamón o sólo lonchas", como expresa gráficamente Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, que ha participado en muchos procesos de refinanciación en los que la banca ha compra-do activos por 2.500 millones.
Segunda vuelta
La solución no se vislumbra ni clara, ni fácil. De momento, "estamos ya en la segunda vuelta de las refinanciaciones", señala Echavarren. Y, en algunos casos, en la tercera.
Todo depende de que la esperada recuperación económica dé frutos en 2011, sobre todo en creación de empleo para animar a los particulares a comprar vivienda. Es lo que defienden tanto la banca como las inmobiliarias. "Confiamos en que en dos o tres años haya una mejora en el sector inmobiliario con tipos de interés razonables, negociación de precios y condiciones del mercado laboral que puedan dar más confianza para la demanda de vivienda", afirma Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
El también director de Negocio Hipotecario del banco Santander admite que, a partir de 2011, "quizá haya más refinanciaciones parciales, pero las condiciones serán más favorables". Pero ahora, asegura, "las entidades están haciendo lo que deben porque no hay sÃntomas a corto plazo de que la actividad inmobiliaria pueda engullir su deuda".
Las exigencias del Banco de España se lo ponen difÃcil a las entidades
Refinanciar otra vez emerge como la opción más factible. Si la recuperación es clara, las inmobiliarias "estarán en mejor disposición de la renegociación definitiva de la deuda", asevera Pedro Pérez, presidente del grupo de grandes promotoras G-14.
En cuanto a la cartera de activos inmobiliarios que tiene la banca más de 100.000 pisos, además de terrenos, no hay más solución que venderlos. El Banco de España ha duplicado la cantidad que las entidades tienen que provisionar cuando canjean deuda por activos hasta un 20% del valor de tasación cuando los tengan más de un año en cartera. Esta norma va poner las cosas más difÃciles a las entidades, que tampoco quieren vender ahora en masa porque la demanda está parada y están restringiendo los créditos.
Banca y ladrillo coinciden en que las entidades tendrán que quedarse aún más activos inmobiliarios y que muchas promotoras morirán.
Cuatro salvamentos con fallos
Reyal Urbis, la que más cuesta sostener
La promotora de Rafael SantamarÃa lleva meses intentando convencer a la banca de que le refinancie una deuda de 4.478 millones, una losa lo suficientemente pesada como para que las entidades eviten que suspenda pagos. Santander y Banesto serÃan las más perjudicadas. Es la segunda gran refinanciación de Reyal y el ejemplo de renegociaciones de deuda precipitadas y sin resultado. Tras contratar al banco de inversión Lazard, en el que Rodrigo Rato es alto cargo, la empresa ha logrado algo de liquidez vendiendo un edificio de oficinas.
Colonial también va por la segunda ronda
Ha sido la primera gran inmobiliaria en la que la banca ha experimentado la fórmula en esta crisis de entrar en el capital a cambio de salvar la empresa, como luego ha hecho con Metrovacesa. Como Reyal Urbis, esta promotora que tuvieron que salvar del ex presidente Luis Portillo Banco Popular, La Caixa y Caixa Galicia, también va por la segunda ronda de refinanciación. Tiene una deuda de 6.400 millones. La empresa que preside Juan José Bruguera es la que mejor está saliendo del bache tras reducir su endeudamiento un 29% a septiembre.
Metrovacesa empieza a limpiar a fondo
Metrovacesa sorprendió al cerrar septiembre con unas pérdidas que se multiplican por 19 veces, hasta 789 millones. Es señal de que la banca, su dueña, está limpiando a fondo los balances para fijar un precio más correcto de los activos de la inmobiliaria. Los bancos, con Santander a la cabeza y también BBVA (que en 2003 salió de Metrovacesa), salvaron el año pasado a la inmobiliaria al cambiar parte de lo que les debÃa la familia Sanahuja por acciones. No ha sido suficiente y ahora buscan refinanciar la deuda de 6.202 millones, según fuentes del sector.
Martinsa, el error de dejar caer a un gigante
La promotora que Fernando MartÃn llevó a la mayor suspensión de pagos española consta ya como un error en el haber de los bancos, que tuvieron que provisionar (aportar un colchón) de 1.250 millones por su caÃda en concepto de créditos posiblemente incobrables. Con 7.000 millones de deuda, lleva un año y cuatro meses en concurso de acreedores, del que espera salir en la primera mitad de 2010. Tras esta experiencia, ha habido y habrá otros concursos, pero la banca los calibra más.
28 Comentarios
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Están intentando retrasarlo lo máximo posible, pero la realidad es que todavÃa esta por ver el gran descalabro de los precios de la vivienda.
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...eso dicen,que bajarà n mucho mà s,pero no lo veo yo claro...todo el mundo opina,pero nadie que sepa de esto realmente.Pues pa fiarse està una.
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Ahora si que es para que se vaya Zapatero,Rajoy y la madre que los parió,¿cómo es posible que la Banca dispunga de recursos del Estado(qué somos todos)para"congelar" la deuda de las inmobiliarias que son las causantes de esta debacle?Y por que se permite las presiones al hipotecado normal,con ataques de embargo,chuleando sus cuentas,con intereses brutales......¿quién gobierna esto?
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Crisis hasta el 2025. Contención artificial de la caÃda del valor de los inmuebles esperando que la situación económica repunte y se pueda "hacer borrón y cuenta nueva". No se me rasgan las vestiduras pero los ojos si. Empiezo a tener una cara de nipón de los 90's...
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Este Zapatero, provocando como provocó la crisis financiera mundial, ha aniquilado al mundo y con él a España entera. Si Aznar encontrara la cabeza que perdió con su mayorÃa absoluta...
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La diferencia entre la destrucción y la construcción es que la primera es fulminante, y la segunda es lenta, muy lenta. Creo que si esperan que se arregle todo para 2011 mas de una entidad financiera va a quebrar. Los promotores que ahora no tienen ingresos no pueden pagar intereses eternamente, los bancos pueden ampliar el plazo de carencia siempre que el cliente pague, si no paga.... Que caiga ya todo el sistema capitalista y empecemos de cero.
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Los precios de las viviendas debieran seguir bajando, y mucho, hasta situarse al alcance de la demanda natural: jóvenes con trabajo que se emancipan. El nivel actual de precios sólo lo sostenÃan los especuladores -comprar para vender más caro- y dudo que de momento y afortunadamente vuelvan al sector.
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En lo referente a la realidad el articulo demuestra lo peligroso que ha sido el enfoque Rato en la economia española creando una clase de estafadores que se retroalimentaba (banqueros-constructores y esos politicos que en breve acabarán en la carcel). Por otro lado en lo cotidiano, los banqueros siguen aumentando su sueldo en stock-options, bonus y demas partidas ocultas (como buena parte de las clausulas de los contratos que nos obligan a firmar) y esos constructores arruinados tienen a buen recaudo una abultada bolsa de dinero negro que llena de gasolina el mercedes todos los dias.
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Del articulo se deduce algo terrible, aunque no del todo inesperado, la economÃa en España no es de libre mercado y de competencia. Quien decide en economÃa es la Banca. Son dueños de todas las empresas(constructoras inmobiliarias, industrias, servicios). Son los que decicieron inflar el globo inmobiliario Los que decidieron, una vez inflado, subir los tipos (una vez endeudado te incrementan la deuda) Los que decidieron despedir a 2 millones de personas endeudadas. Los que amarran 100,000 viviendas para que no bajen los precios. Los que venden vehiculos igual de caros pero haciendo que el Estado para una parte. Los mismos que deciden en ayuntamientos, que decidieron paralizar todos los proyectos hasta que pudieron mamar mas del Estado (Plan E). El Estado se ha endeudado para mantener el estatus de los que deciden (banqueros) El Estado se ha endeudado con los banqueros. Nosotros le debemos mas a los que nos vendieron las casas mas caras, nos subieron el tipo de interes, nos tiraron a la calle, nos expropiaron nuestras casas por falta de pago...y para colmo nos dicen que pueden quebrar
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"...si le debes un millón al banco entonces, tienes un problema, si le debes mil millones al banco entonces, el problema lo tiene el banco..."
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La banca todavÃa no ha ejecutado la "gran burbuja", cuando lo haga las casas bajarán sensiblemente, no como hasta ahora; hasta este momento las casas han bajado hasta colocarlas en punto muerto, es decir, sin pérdidas ni beneficios, o bien en algunos casos con poquÃsimo margen llegando a leves pérdidas. Cuando ejecuten, habrá una cantidad de casas en el mercado a bajo precio, por debajo de costes, esto es que, tendremos vivienda a menor precio y, al mismo tiempo, seremos más pobres porque se habrá perdido valor patrimonial. Asà es la economÃa (aunque esas cosas casi nunca se comentan).
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"El crash de 2010", de Santiago Niño Becerra. Imprescindible leerlo. Preparémonos, que viene la crisis de verdad.
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La banca debe pagar su responsabilidad en la burbuja inmobiliaria, no solamente los españoles, que deben pagar por su estupidez y por creerse ricos cuando no lo son
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Nos quieren vendar los ojos, pero no podemos permitirlo; las culpas: la banca, los empresarios, la coyuntura, pero ¿Y los polÃticos, y los gobiernos? No me digan que no tenÃan elementos suficientes para saber adonde Ãbamos ¿O no se acuerdan cuando el ministro Caldera salÃa mes tras mes con una sonrisa de oreja a oreja a darse una baño de masas por los logros de la polÃtica económica del gobierno? Tenemos el deber y la obligación de pedir responsabilidades a los polÃticos y a las autoridades. NO existe economÃa libre de mercado, todas son más o menos mixtas.
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El gran problema de la burbuja inmobiliaria fue la decenas de miles de las llamadas 2º residencia que se construyeron, donde los costas española son testigo directo, mientras el estocaje en las grandes ciudades de 1º vivienda es mÃnimo, en el litoral mediterraneo de un año para otro hacÃan verdaderas ciudades sin apenas servicios, pero con muchas zonas verdes que hoy son casi imposible de mantener por su coste, si agregamos por ejemplo que muchos de los que compraban eran ciudadanos de la UE principalmente Ingleses (la libra se devaluó 30%) Alemanes que se van a otros centros turÃsticos internacionales, es evidente que la regularizacion de ese mercado sera muy difÃcil y creo que no es problema de precios es mas de demanda.
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Los banqueros reparten menos beneficios a sus accionistas, el resto de los beneficios queda en reserva para tapar agujeros, y a los constructores les retrasan el pago de la deuda. Está claro, se ayudan para que no haya una crisis mayor que harÃa que la gente exigiera un cambio económico. Les interesa seguir como hasta ahora, les iba muy bien, ¿para qué cambiarlo?. El capitalismo no se acaba, al contrario se contrae como un muelle, presto a saltar otra vez.
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La situación banca-inmobiliarias, es fácil de explicar, y también fácil de solucionar, dejando de obtener, eso está claro, los inmensos beneficios que preveÃan. Ahora, si lo que están esperando, es lo que yo me temo, el zapatazo puede ser impresionante. Lo que yo creo, es que se resisten a soltar los activos inmobiliarios, a precios razonables, y esperan a que pase un poco el chaparrón, para ponerlos en el mercado a los precios, claramente abusivos que tenÃan al principio de la crisis. El resultado, puede ser interesante: bancos perdiendo dinero a espuertas y un alto porcentaje de ladrilleros arruinados.
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Lo unico que intentan es mantener los precios de escandalo a como de lugar,como dice uno aguantando el cahparron como sea y a costa de lo que sea,porque bajarlos a precios propios del pais en el que viven no debe estar en sus planes,y mientras, miles de personas sin casa ni brasa,y eso que somos los mas progres de europa que si llegamos a ser los mas fachas no se que seria..
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SNB: Mañana es largo plazo. Seis meses, panificación estratégica.
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Si los bancos, las cajas de ahorros, y los promotores inmobiliarios, quieren vender todas las viviendas que tienen en venta, las van a tener que vender al mismo precio que las vende José Moreno, "El pocero de Fuenlabrada", que ha ganado mucho dinero honradamente, vendiendo centenares de pisos nuevos, edificados en la Comunidad de Madrid, construÃdos con materiales de buena calidad, y los ha vendido por menos de mil euros el metro cuadrado.
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Robar un banco, es un crimen. Fundarlo, también. El truco está en el COEFICIENTE DE CAJA
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Todos lo sabemos, las inmobiliarias mantienen los precios abusivos esperando a que la economÃa se recupere. Pues bienvenidos al mundo real. Si no bajan los precios la gente no podrá volver a comprar casas, con lo que no se fabricarán de nuevas, con lo que el paro en el sector de la construcción se agravará incluso más. Estamos hartos de la especulación inmobiliaria, que el estado ponga unos máximos relativos (al tamaño, barrio, calidad de los materiales usados, etc) al precio de la vivienda YA, es la única solución para evitar que el egoÃsmo empresarial!
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¿y cuando no puedan pagar los,parece ser 500.000 millones de euros que han pedido prestado a los bancos europeos? Pues solo hay 2 soluciones:o quiebran porque no pueden pagar,o nosotros,es decir el estado,paga,con lo que a la larga también puede quebrar porque ¿de dónde va a sacar tanto dinero,sino pidiéndolo prestado con el aval del estado?¿pero y si el estado no puede pagar la deuda privada que los bancos y cajas le han endosado?,¿ quiebra,como en Islandia?.En todo caso se privatizará hasta el aire que respiramos y los salarios se bajarán un 30%,por ejemplo. Eso sà al dÃa siguiente los empresarios se quejarán sobre el déficit del estado. Atentos al año que viene,que a lo mejor esto no ha hecho nada más que empezar. Que los estados y los bancos quiebran,que no se nos olvide.
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A la banca le da lo mismo todo. La paradoja financiera que nos han colado, por otros denominada "dictadura economica", impide que actuemos por nuestro propio interes. Si no intervenimos los bancos (unica solucion alternativa) saben que deberemos seguir financiando sus "desbalances" para que nuestro dinero siga siendo nuestro con un valor parecido (siempre menor). Si retiramos los fondos se implanta "el corralito" en España y todos sin un duro (euro) hasta que decidan los del FMI y la OMC. Y si seguimos asi montan la burbujan en otro sector y todos de cabeza a comprar lo que vendan al precio que sea, todo por el negocio. Los señores de la guerra en España y resto del mundo "civilizado" se denominan "familias banqueras". ¡Pardillos!
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yo creo que la vivienda bajara solo hay que resistir sin ceder ahora con los creditos baratos, las inmobilarias mas pronto que tarde venderan,estan pagando ellas muchos prestamos,no resistiran mucho
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Creo que deberÃa de dejar caer a los bancos uno de tras de otro y que la gente endeudada quede liberada de sus deudas con esos bancos por su "mala gestión", podrÃa ser una salida a la deuda de las familias que no consumen por causa de esas deudas. por otro lado el estado deberÃa de hacerse accionista mayoriatario con capacidad de vetar y dirigir las estrategias industriales de las industrias que ahora exigen ayudas y que las reciben pero no se recliclan, como las automivilisticas. para fabricar en seria coches electricos y a su vez fomentar la formacion profesional destinada a crear industria auxiliar de estos coches, sea lugares especializados de repostage, fabrica de baterias etc., si se quiere podemos cambiar, pero el Estado debe "penetrar" y regular en la economia, hoy es solo un espectador secuestrado por las multinacionales y la banca.
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El Bandco Santander está intentando "colocar" entre los empleados una inmensa cartera de inmuebles que están inflando su patrimonio artificialmente -conociendo los modales de esta "empresa modelo" no es de extrañar que obligue a comprar inmuebles a sus empleados bajo pena de despido y asà , de paso les "coloca" una hipoteca- Si se valorasen esos inmuebles a precio de mercado el valor patrimonial del Santander se reducirÃa sustancialmente. Por contra el BBV, banco mucho menos especulativo, tiene su blance patrimonial bastante más saneado y no está tan afectado por la explosión de la burbuja inmobiliaria.
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Cuando comience a caer la banca caeremos nosotros tambien. ¿Sois conscientes de que la banca ha creado una paradoja financiera mundial que en caso de desmontarse nos aplastara a todos? El 90% del "dinero" creado en el mundo ha salido de la nada, de especulaciones y expectativas que no tienen ningun respaldo en la economia real. De ese modo el dinero solo es un numero anotado en una cuenta en un ordenador, pero ni esta impreso (billetes) ni aunque lo estuviese tendria mas valor. Llegamos tarde a poner remedios y si lo intentamos por otra via que no sea mas de lo mismo estaremos cavando nuestra fosa. Somos asi de ingenuos o de pardillos. ¿Por que creeis que a la banca no le ha importado crear este boquete? simplemente porque sabe que estamos atrapados en su paradoja y si nos movemos nos caemos al vacio. Para los inquietos y los interesados dos enlaces de interes. Un curso/documental sobre la banca y el modelo capitalista-consumista y sus efectos inminentes. CRASH COURSE en español (2,5 horas en capitulos autonomos de 5-10 minutos) http://www.youtube.com/watch?v=qGnQlPVuwv0 Si despues de verlo quereis mas, teneis esto otro. ZEITGEIST ADDENDUM OFFICIAL RELEASE en español. http://video.google.es/videoplay?docid=-6106699751525260052&;ei=-ikQS-HJEpvE2wKMqvWaDA&q=zeitgeist+addendum+official+release+en+espa%C3%B1ol&hl=es Suerte a todos, nos hara falta.
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