Publicado: 22.12.2014 19:21 |Actualizado: 23.12.2014 11:56

El Supremo recurre a una cláusula de postguerra y rebaja un alquiler por la crisis

Reduce un 29% la renta de un hotel, a partir de una doctrina antigua que permite anular contratos onerosos a causa de la situación económica. La cláusula se llama "rebus sic stantibus" (estando así las cosas) y sólo se ha utilizado tras los conflictos armados, como las guerras mundiales o la Guerra Civil.

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Fachada del Tribunal Supremo.

Fachada del Tribunal Supremo.

Madrid.- Una figura antigua se ha vuelto de actualidad. El Tribunal Supremo ha comenzado a rescatarla y ha dictado al menos tres sentencias en las que invoca esta cláusula excepcional. Al recurrir a ella, un tribunal puede anular o alterar un contrato firmado entre dos partes porque ha resultado muy oneroso para uno de los firmantes a causa de una situación sobrevenida, como es la grave crisis económica.

La cláusula se llama "rebus sic stantibus" (estando así las cosas) y el Supremo ha comenzado a aplicarla en algunos casos excepcionales.

La cláusula tuvo su desarrollo en los siglos XVI y XVII, a partir de fuentes romanas –como Cicerón o Séneca-, pero luego quedó en el olvido. Fue rescatada en Europa para resolver contratos firmados tras las guerras mundiales o tras la Guerra Civil española, en la década de los años 40 y 50.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia en la que ordena modificar el contrato de arrendamiento de un edificio hotelero en Valencia, de tal manera que rebaja un 29% el importe del alquiler anual.

El contrato fue firmado por la cadena Accor con Residencia Ademuz el 25 de febrero de 1999 y tiene una duración de 25 años.
El Supremo recurre a la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) para rebajar la renta del alquiler del establecimiento hotelero un 29%.

La sentencia consolida la doctrina del Tribunal Supremo sobre el régimen de aplicación de esta cláusula "rebus sic stantibus", que permite revisar un contrato cuando surgen circunstancias nuevas y es excesivamente gravoso para una parte, rompiendo el equilibrio económico del contrato.

La Sala de lo Civil explica en la sentencia que el necesario ajuste de las instituciones a la realidad social ha producido en la actualidad un cambio progresivo de la concepción tradicional de la "rebus sic stantibus", que tenía un marco de aplicación sumamente restrictivo y, ahora, se tiende a una aplicación más normalizada.

La sentencia declara que la actual crisis económica, “de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias".



Cuatro sentencias frente a una grave crisis 

El Tribunal Supremo empezó a aplicar la cláusula “rebus sic stantibus” en 2013, a medida que llegaban recursos donde las audiencias habían empezado a aceptar esta doctrina a causa de la crisis económica. 

La primera sentencia se produjo el 17 de enero de 2013, cuando el pleno de la Sala de lo Civil anuló el contrato de adquisición de un inmueble porque el comprador no había podido encontrar financiación entre los bancos a causa de la crisis (sentencia del TS 820/2013). Otras sentencias posteriores del Supremo fueron el 26 de abril de 2013 y el 30 de junio de 2014.

El ponente de la resolución conocida este lunes es el magistrado Francisco Javier Orduña Moreno, que ha defendido la vigencia de la “rebús sic stantibus” en sentencias anteriores.

En esta resolución aborda un contrato firmado en 1999 entre la cadena Accor y Residencia Ademuz. Y reduce en un 29% el precio del alquiler para el año 2015.

En la resolución, el Supremo reprocha a la Audiencia de Valencia que, pese a admitir la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y en la actividad de hostelería, no entrase a valorar el alcance de esta alteración de circunstancias en la relación contractual de la empresa hotelera.

El alto tribunal resalta que el contexto económico del momento “formó parte de la base económica del negocio” con el que se conformó el contrato de alquiler del hotel. Pero la irrupción de la crisis ha creado un riesgo imprevisible que no cabe imputarlo a la arrendataria, como es la caída en este sector de un 42% en el rendimiento por habitación, el cierre de hoteles emblemáticos y la renegociaciones de renta en contratos en vigor.

La crisis ha roto, a juicio del Supremo, el equilibrio del contrato por la práctica desaparición de cualquier margen de beneficio. Por ello, resuelve que el precio del alquiler deberá reducirse un 29% hasta finales de 2015, “por haberse justificado la significativa caída en el sector, la disminución de ventas e ingresos medios por habitación y el consiguiente registro de pérdidas de la empresa arrendataria”.

Así, destaca que, frente al balance positivo de la arrendadora, la arrendataria sufrió pérdidas acumuladas cercanas a tres millones de euros en el mismo período.