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Turistificación Los pisos turísticos devoran la ciudad: consecuencias del 'efecto Airbnb'

La proliferación de pisos destinados al alquiler turístico se ha convertido en el caballo de batalla de ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio del alquiler ha batido récords en 2016 y seguirá subiendo, según los expertos.

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Un policía toma una foto a un grupo de turistas japoneses en Madrid.-EFE

El pasado miércoles, un grupo de presuntos turistas recorría las calles del barrio de Lavapiés, en Madrid, causando alboroto y arrastrando maletas. Pedían, entre otros disparates, un carril exclusivo para trolleys o poder dormir en casa de cualquier vecino si no encontraban alojamiento en Airbnb. En realidad se trataba de falsos turistas, eran vecinos del barrio disfrazados de guiris que se manifestaban con ironía no contra los turistas, sino contra la gestión desregulada del turismo que masifica el centro, encarece los precios de los alquileres, cambia las fruterías por tiendas de zumos y batidos naturales y los mercados por parques temáticos de manjares gourmet.

El colectivo Lavapiés ¿dónde vas? ha dado la voz de alarma. Si la palabra gentrificación (del inglés gentrification: restauración, aburguesamiento) sirvió para dar nombre a lo ocurrido en barrios populares como Chueca primero y Malasaña después, le está llegando el turno a Lavapiés. Siempre fue una zona catalogada como no recomendable en las guías turísticas. Un barrio de inmigrantes y clases bajas, donde en las rotondas esperan cundas en lugar de taxis, pero poco a poco se fue instalando un nuevo perfil en las viviendas de la zona con un nivel de renta algo más alto y otro tipo de preferencias en cuanto al ocio.

Hoy es el barrio de la nueva política, está plagado de terrazas en las aceras, aloja el Museo Reina Sofía, el Teatro Valle-Inclán del Centro Dramático Nacional, cafeterías y librerías. Este nuevo perfil de residente ha ido desplazando a la población original, aunque la crisis económica dio un respiro a la gentrificación, que ahora vuelve con más fuerza, pero acompañada de un fenómeno más rápido y voraz: la turistización o turistificación.


“Hay que salir de los tópicos y complejizar el diagnóstico”, afirma Lucía Lois, activista por el derecho a la vivienda de Madrid y vocal vecina de Ahora Madrid. Ella tuvo que abandonar el pasado noviembre el barrio en el que vivió durante una década, Malasaña, y lo hizo con una despedida amarga. “Me voy. No porque llegada una cierta edad prefiera la calma de un barrio residencial o porque me haya cansado del “jaleo del centro”. Me voy porque me echan. Es un hecho que en estos momentos vivir en Malasaña de alquiler es un lujo que no todas nos podemos permitir, y esto hace que me tenga que ir. Me voy porque después de muchos meses intentando alquilar un piso no he encontrado nada por un precio que se pueda pagar con dos sueldos mileuristas”, escribió en un artículo en el diario del barrio Somos Malasaña.

Gentrificación 2.0

Hoy, ya fuera del barrio, explica que la gentrificación no es el problema que la obligó a marcharse. De hecho, ella se reconoce como gentrificadora cuando llegó por primera vez. “No es sustitución de una población por otra más pudiente lo que se está produciendo en el centro de Madrid. Más bien se podría llamar gentrificación 2.0, que consiste más en sustituir población estable por población flotante y hacer del centro un área puramente comercial, no de vida cotidiana”, explica. Es decir, cambiar vecinos por turistas y pisos de alquiler residencial por pisos para los que vienen de visita, con lo que ello implica a nivel de servicios.

García Castaño: "La situación de Madrid no es la de Barcelona pero lo será pronto si no se hace nada"

Detrás de esta tendencia se encuentran varios factores, muchos heredados de una política anterior que ha concentrado el turismo en el centro. El siguiente factor, que ha irrumpido con mucha fuerza, se llama Airbnb. Este portal de oferta de pisos particulares para alquilar por días o semanas se ha convertido en una referencia a la hora de planificar vacaciones o escapadas. Tanto es así que el sector hotelero de Madrid y muchas otras ciudades están presionando a los gobiernos autonómicos para que se regule, al igual que ocurre con los taxistas contra Uber.

La vanguardia contra los pisos turísticos está en Barcelona, con Ada Colau a la cabeza. Pero el Ayuntamiento de Madrid ya los ha puesto también en su diana. Lleva meses elaborando un informe sobre este asunto que, previsiblemente, estará listo después de Semana Santa. Aunque no hay cifras exactas, el consistorio calcula que son varios miles, con capacidad para alojar a 10.000 turistas. Eso en una ciudad que lidera la oferta de plazas hoteleras en las cinco principales ciudades españolas, con 81.765 camas.

Viviendas en alquiler en Madrid ofertadas por Airbnb, según el portar estadístico AirDNA.

“La situación aún no es tan preocupante como la del centro de Barcelona, pero la tendencia es clara y si no se hace nada acabaremos igual en poco tiempo”, augura Jorge García Castaño, concejal del distrito Centro. El problema es que la inmensa mayoría ─un 90%─ son ilegales, es decir, no tienen la licencia correspondiente. Según un informe de principios de año, hay poco más de 900 pisos registrados como turísticos en la ciudad. Sin embargo, según las estadísticas de la web especializada AirDNA, existen más de 10.000 ofertas de alquiler en Airbnb sólo en la ciudad. El 64% son ofertas por la casa entera, frente al 34% que ofrece alquilar una sola habitación. Aún así, de momento, “no hay saturación”, asegura el documento. No opina lo mismo la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid, que cifraba en “al menos 8.000” los alojamientos turísticos sin licencia en 2015.

Alquilar un piso
en Barcelona es un 16,5% más caro; un 15,6% en Madrid

“No son ya propietarios que alquilan la casa que tienen vacía, sino empresas inmobiliarias que compran pisos para destinarlos a esta actividad, sacan del mercado de alquiler residencial miles de pisos, se reduce la oferta y se disparan los precios”, argumenta Castaño. Y los datos parecen avalar esta versión. Alquilar un piso en España es hoy un 15,9% más caro. En ciudades como Barcelona, el precio ha subido un 16,5%. En Madrid, un 15,6%, según el portal Idealista. Son cifras récord en ambas ciudades y, según los expertos, aún subirán más. “En algunas ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y los archipiélagos los precios del alquiler han subido y van a seguir subiendo en 2017. Se ha producido un aumento fuerte de la demanda que, de momento, no está siendo acompañada por un aumento similar en la oferta y estamos viviendo un aumento temporal de los precios”, afirma Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, que niega que el alquiler sea “un problema” en el país y que no estamos ante otra burbuja.

Sin embargo, Encinar no cree que el alquiler turístico esté condicionando por sí solo el mercado residencial de alquiler. “En la ciudad de Madrid el número de viviendas que hemos tenido en Idealista durante el último año ha sido cercano a 150.000 unidades, mientras las plataformas de alquileres turísticos están en torno a los 4.500 anuncios de vivienda completa, lo que supone sólo un 3%. Pretender que una fracción tan pequeña esté condicionando tanto el mercado del alquiler de una ciudad como Madrid es poco realista”, opina.

Alquiler, el nuevo negocio

Pero el alquiler, tras la crisis y el drama hipotecario que desencadenó, se ha convertido en un mercado más rentable que cualquier producto financiero. Sobre todo el alquiler turístico, por días o semanas. Y los inversores lo han visto claro. “Hay un repunte de la inversión en la industria inmobiliaria. No en las afueras de la ciudades, como antes de la crisis, sino en el centro. Se compran bloques enteros, se rehabilitan pisos, se expulsa a los inquilinos y se alquilan a turistas. Eso revaloriza los pisos y los encarece”, explica Lucía Lois. “En zonas como Malasaña, Lavapiés o Embajadores el problema no es ya el precio del alquiler, sino que, directamente, casi no hay viviendas para alquilar”, resume Castaño.

Sólo en Malasaña hay cinco bloques que han sido reconvertidos íntegramente en pisos para turistas en los últimos años. Detrás de cuatro de estas operaciones está la empresa Madrid Central Suites. Más recientemente, las 25 viviendas del bloque de la calle Fray Luis de León, 18 de Madrid, en el distrito de Arganzuela, podrían correr la misma suerte, como denuncian varios de los inquilinos a quienes los nuevos propietarios, Urbania International, se niegan a renovar los contratos de la noche a la mañana. “Ni siquiera nos han querido subir el alquiler. Directamente nos han enviado burofaxes a todos los inquilinos con fechas fijadas para que nos vayamos de las casas”, explicaba Guillermo, uno de los afectados por esta operación inmobiliaria. La empresa no ha querido atender a las preguntas de este medio, pero en su web asegura que esta compra se ha realizado en un barrio “muy atractivo, tanto para la demanda joven consolidada laboralmente, como para el turista que busca oferta de alojamiento de calidad”.

Entrada al bloque de pisos en el que viven los vecinos de Arganzuela a los que Urbania no quiere renovar el alquiler

Manos atadas por falta de regulación

El encarecimiento de los precios, la saturación y el cambio de enfoque de los negocios de los barrios, unido a otras consecuencias del turismo como el ocio nocturno, empujan a la población a abandonar el centro. “Notamos un despoblamiento de estos barrios que, en parte se debe al propio crecimiento vegetativo de la población (hoy las familias tienen menos miembros) pero también en gran parte a cuestiones relacionadas con el turismo que hemos heredado de la planificación del PP”, argumenta Castaño.

Las competencias para regular los pisos turísticos son de la Comunidad de Madrid

Los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona trabajan en coordinación para paliar esta situación y han puesto en común los problemas de vivienda en el centro de las ciudades durante un encuentro el pasado diciembre. La principal queja es la falta de una regulación específica para el alquiler turístico. "Las competencias en este sentido dependen de la Comunidad de Madrid y, de momento no parece muy por la labor o quiere confrontar con el Ayuntamiento", asegura García Castaño. No obstante, cree que durante 2017 tiene que estar lista, en colaboración con el Consistorio, “de lo contrario, el Ayuntamiento regulará hasta donde permitan sus competencias”, que por otra parte, “no son muchas pero se llegará hasta el  límite”.

Este tipo de pisos empezaron a regularse en Madrid en 2014. Tienen que inscribirse en un registro de empresas turísticas y mostrar una placa identificativa. Inicialmente, el decreto de Cifuentes prohibía que se alquilaran menos de cinco días, pero los tribunales tumbaron esta restricción. Aún así, el principal problema es que la mayoría de estas viviendas no están siquiera registradas. Para Lois, es necesario cruzar las ofertas de Airbnb con el padron municipal, uno por uno, para identificar a los infractores".

Multas millonarias

“El problema de la economía colaborativa es que es nueva y no se sabe aún qué regulaciones son efectivas. Ciudades como Ámsterdam lo han intentado con tasas turísticas a los anfitriones, pero sólo ha servido para recaudar. No ha solucionado el problema y parece un modelo fallido. Nueva York ha prohibido el alquiler por menos de 30 días, pero eso en España parece algo impensable”, apunta Lois, para quien el mayor problema de este fenómeno es la restricción del derecho a la vivienda.

Centenares de vecinos protestan por los pisos turísticos del barrio de la Barceloneta, en Barcelona.-EFE

Esta activista cree que el Ayuntamiento ha de ser “valiente” y regular “con grandes multas” a los pisos ilegales. Algo que ya ha intentado el Ayuntamiento de Barcelona, que sancionó el pasado año con 600.000 euros a los portales Airbnb y Homeway por ser intermediarios para alquilar pisos no registrados como turísticos. Sin embargo, la Generalitat ya denunció por lo mismo a Airbnb en 2014 y una sentencia reciente dio la razón al portal de alquileres por “vacío normativo”. El pasado jueves, el Ayuntamiento de Palma de Mallorca anunció que prohibirá este verano el alquiler turístico de pisos en toda la ciudad bajo pena de multas de hasta 40.000 euros a quienes promocionen esta actividad.

García Castaño no descarta actuar en esta línea si no se llega a una acuerdo normativo con Cifuentes. De hecho, Carmena ya ha abierto expediente a más de 150 de estos pisos. El concejal del Distrito Centro insiste en que se tomarán también otras medidas a nivel local como “ampliar la oferta turística fuera del centro para descongestionar”, restringir los cambios de licencia de edificios  de residencial a uso hotelero o comercial y destinar los inmuebles vacíos del ayuntamiento en el centro a instalaciones “no culturales ni turísticas” como polideportivos o escuelas infantiles. “Lamentablemente no podemos regular el precio de los alquileres y, para paliar su subida no contamos con un vivienda pública suficiente”, lamenta.

La exalcaldesa Ana Botella vendió a fondos buitre durante su mandato casi 2.000 viviendas públicas de la EMVS, por lo que, actualmente, Madrid dispone de unas 5.000 viviendas. Según García Castaño, con las nuevas construcciones y la compra a particulares, el consistorio podría llegar a contar con 10.000 viviendas destinadas a alquiler social. “Se puede hacer poco con estos recursos. Se dejó pasar la oportunidad que generó el rescate bancario, cuando la Administración pudo comprobar mucha vivienda a precio no de mercado, pero no quiso hacerse en ese momento”, lamenta.