Así son las ejecuciones hipotecarias

¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
Nunca hay que dejar pasar más de dos cuotas. Al caer en el impago de entre tres y seis cuotas, el banco inicia un proceso de ejecución hipotecaria con el que no reclama las mensualidades atrasadas sino el monto total del crédito a un interés que ronda entre el 20% y el 25%. Las costas judiciales van a cargo del deudor. Si no puede pagar lo estipulado en la ejecución ni tampoco los avalistas del préstamo, si es que existen, se cae en la subasta del inmueble.

¿Cuáles son los plazos de una ejecución?
Se tarda entre seis y ocho meses. Si existe impago, el proceso es el siguiente. La asesoría jurídica de la entidad financiera, ante el impago de entre tres y seis cuotas, y tras haber requerido para que se pague, abre un procedimiento de ejecución hipotecaria,es decir, remite al juzgado una demanda para que se rompa el contrato de préstamo. A través del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino todo lo prestado. Este procedimiento de ejecución de hipoteca es más rápido que el de embargo de bienes. No hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles. Es el que recoge la hipoteca y sirve a efectos de subasta. El juzgado comunica al moroso que ha admitido a trámite la demanda de ejecución de hipoteca.

¿Cuál es el procedimiento en caso de primera vivienda?
Si el inmueble del que no se paga la hipoteca es la vivienda familiar del deudor, el procedimiento varía. Es lo que se llama la enervación de la acción hipotecaria, que permite la rehabilitación del préstamo si el deudor paga las cuotas pendientes más los gastos, sin necesidad de contar con el consentimiento del banco. Eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede consignar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, siempre que sea el hogar de la familia. Y el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad que da la ley para dar una protección adicional al hogar familiar sólo se puede ejercer una vez cada cinco años. Hace más de una década, esta posibilidad sólo se podía ejercer una vez durante toda la vida de la hipoteca.

¿Qué ocurre si la subasta queda desierta?
Si inevitablemente se llega al momento de la subasta, la entidad financiera debe recomprar la vivienda por el 60% del valor de tasación inicial. Hasta el pasado viernes, que el Consejo de Ministros aprobó nuevas medidas para proteger a los hipotecados, bancos y cajas se hacían con las viviendas por el 50% del valor de tasación. El deudor, después de perder su casa, debe abonar la cuantía restante, es decir, lo que resta entre el precio al que el banco se ha adjudicado la vivienda y el importe total del crédito, además de las costas judiciales y los intereses de demora, que rondan cerca del 8% anual. En el caso de que se logre vender el inmueble en la subasta, si el precio es lo suficientemente alto como para compensar la deuda con el banco, esta quedará saldada.