Las mayores inmobiliarias del país, sin quererlo, son los bancos. Estas entidades financieras están empezando a darle salida a suelos buenos que tienen en cartera en las grandes ciudades contratando a promotoras para que se encarguen de la construcción de pisos. La buena noticia para los interesados en cambiar de casa (siempre que tengan financiación, cosa muy complicada por el cierre del crédito) es que esas viviendas son más baratas que otras de características similares que están en el mercado.

Lo que ya no es tan buena noticia es que esta oferta aún tardará en torno a dos años en ser contundente en número para que la puedan aprovechar bien los ciudadanos. Los bancos están sacando esos suelos con cuentagotas, confirman varios expertos inmobiliarios.

Las grandes entidades financieras son las que llevan la iniciativa

Entre las entidades que están poniendo en valor algunas de sus joyas de la corona en suelo están Santander (a través de su inmobiliaria Altamira), BBVA, La Caixa y Banco Sabadell, entre otras. La mayoría de las cajas, inmersas en la reestructuración del sector, no están dando aún pasos para desarrollar el suelo bueno que tienen en sus carteras.

Unas veces, las entidades promueven directamente el suelo y otras se lo encargan al promotor moroso (el dueño inicial del suelo que no pudo pagarlo y se lo cedió al banco en pago) o a otro promotor, para que se edifiquen los pisos.

En el caso de La Caixa, a través de Servihabitat, tiene en marcha varias promociones en las que actúa directamente como promotor.

'Estamos en una fase muy incipiente' de oferta, precisan en el sector

La razón por la que los pisos que las entidades financieras mandan edificar en sus solares tienen mejor precio es, fundamentalmente, por el descalabro del valor del suelo en los cuatro años de crisis inmobiliaria. Y es que el terreno puede suponer más de la mitad del precio total de una vivienda, dependiendo de la zona. Desde los máximos de 2007, el metro cuadrado de suelo ha bajado un 25%, según los datos del Ministerio de Fomento.

Pero, en algunos casos, dicen los expertos, hay terrenos que se han depreciado entre un 40% y un 50%. En ello influye el hecho de que el valor que le suele asignar el banco a un terreno en cuestión cuando se lo queda por impago del promotor es el de la hipoteca que este tenía pendiente de pagar, es decir, en torno al 80% del valor inicial del solar, explican fuentes del sector.

Al comprador no le llegan aún pisos con los precios adecuados

En todo caso, son pocos los pisos procedentes de la edificación de solares buenos que los bancos están poniendo en el mercado y están muy acotados a zonas céntricas de las grandes capitales, especialmente Madrid y Barcelona. En el caso de Madrid, se ve una pequeña parte de esta nueva oferta futura en los permisos para construir viviendas nuevas, que se han disparado un 25% en los nueve primeros meses del año.

'Estamos en una fase muy incipiente y este movimiento en los suelos es marginal aún', afirma Julio Gil, socio director de la consultora inmobiliaria Horizone. Pero emerge como una tendencia.

'Es una tendencia que se consolidará en 2012 y 2013', señala Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle. Y añade, gráficamente, que 'el único suelo que se mueve es el que están desarrollando los bancos contratando a promotoras'.

Pero las entidades son muy cautelosas y no empiezan a edificar un suelo hasta tener acordada la venta de entre el 70% y el 80% de una promoción.

Los bancos dan salida, así, a una parte de sus suelos, que son activos altamente tóxicos para ellos. Pero no lo hacen por aumentar la oferta barata de pisos, sino porque les penaliza menos, ya que las provisiones (colchón de reserva) que deben hacer por un terreno parado son mayores que en las viviendas terminadas porque aquel tiene más riesgo de deterioro.

Pese a ello, 'no promueven suelos en la medida que querrían', apunta Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, porque si el valor que han asignado a ese suelo cuando entró en su cartera es demasiado alto, como sigue ocurriendo en muchos casos, no les sale a cuenta promover la construcción de pisos. A juicio de Echavarren, 'la situación es un sinsentido, porque los bancos no dan crédito a los promotores que podrían acabar los pisos y venderlos y, al final, están abocados a que estas carteras las gestionen los bancos, que tardan más en venderlos. Al final, no llegan al vendedor los pisos con los precios adecuados porque estos precios no bajan todo lo que deberían'.