¿Se está frenando la venta de vivienda en España? Cualquiera que observe los datos concluirá que no, por mucho que cierta propaganda lleve meses martilleando con un mantra que apunta en sentido contrario, a pesar de que las condiciones del mercado resultan idóneas para que eso acabe ocurriendo o comience a ocurrir en unos movimientos que todavía no tienen reflejo en las estadísticas oficiales.

La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad que el Instituto Nacional de Estadística (INE) hizo pública este jueves indica que el volumen de compraventas de viviendas del primer trimestre de 2023 (162.336) se sitúa como el segundo mayor de ese periodo anual en toda la serie que comienza en 2007.

Solamente se ve superado por la marca del año pasado (165.779) y se sitúa por encima de los registros de 2007 (162.267) y 2008 (106.523), estos últimos en plena fase de clímax de la borrachera de ladrillo e hipotecas de la burbuja inmobiliaria de comienzos de siglo.

Para que se acaben dando esos números en plena fase de subida del euríbor (que en los doce meses transcurridos del 1 de abril de 2022 al 30 de marzo de 2023 pasó del -0,086% al +3,622%, en una subida de ritmo tan vertiginosa como desconocida en el cuarto de siglo de existencia del índice, lo que está provocando serios quebrantos en millones de economías familiares) han tenido que confluir varios factores.

Y entre estos factores se encuentra uno que estaba pasando desapercibido: la salida al mercado de una parte del stock de pisos vacíos que decenas de miles de familias han recibido vía herencia en los últimos tres años como consecuencia del fallecimiento de sus familiares por la pandemia de la covid-19.

Los datos del INE indican cómo en 2021 y 2022 la cifra de viviendas transmitidas por herencia en España se disparó al entorno de las 200.000 por año, cuando el promedio anual de la década anterior se situaba por encima de las 150.000 y el de la segunda mitad de la precedente (la primera con registros), en torno a las 130.000.

Eso supone la aparición de una bolsa de entre 45.000 y 70.000 más de lo habitual por ejercicio que, de manera más o menos inesperada, pasaban a manos de propietarios que en breve optaban por convertirse en vendedores.

"Con la pandemia salió a la venta un montón de vivienda procedente de herencias", explica Cristina Garcés, agente de la propiedad inmobiliaria (API) y fundadora de Aportalia, una red de ámbito estatal que enlaza a 19 agencias del ramo. "Ha bajado el ritmo pero ese flujo todavía se mantiene", añade.

La ecuación es tan sencilla como que miles de familias se encontraron de manera inesperada con un sobrante de vivienda al heredar una cuando ya poseían otra, mientras que en otros casos el legado les servía para completar otras inversiones, como liquidar una hipoteca abierta, que lo que obtenían de la venta.

Hay un factor generacional que favorece ese fenómeno. "La generación del baby boom está ensanchando la pirámide demográfica por arriba, en un proceso que a medio plazo aumentará las cifras de mortalidad" por motivos puramente biológicos, señala Julio Tejedor, codirector de la Cátedra de Vivienda de la Universidad de Zaragoza.

Esa generación, que se encuentra en la fase final de su vida laboral, "se compró casa, por lo que cualquier fallecimiento hace que salga vivienda al mercado. La opción de la venta es la primera, junto al alquiler, cuando se hereda una casa", anota, debido a que suelen poseer otra.

La tercera opción frente a la mejora de la situación económica en vísperas de la jubilación, ya sea por traspaso o por arriendo, sería mantenerla como segunda residencia.

A esos factores demográficos se les añaden otros de carácter práctico. "A veces se recomienda vender en casos de herencia; especialmente, cuando son varios herederos y ponerla en alquiler va a suponer mucho trabajo para alguno de ellos y pocos ingresos para todos. En esos casos, la venta evita problemas entre familiares, como ocurre en las separaciones y los divorcios", apunta Garcés.

Por otro lado, muchos de los pisos heredados encajan en los parámetros de mayor demanda de los últimos años, en los que la vivienda se ha convertido en un refugio financiero para el ahorro ante la resistencia del sistema bancario a remunerar los depósitos.

"Las viviendas de 100.000 a 150.000 euros te las quitan de las manos para invertir porque la Bolsa tiene unas fluctuaciones tremendas y los bancos no pagaban nada por depositar los ahorros, aunque eso ha empezado a cambiar", describe Garcés.

"Por eso había tanta compra de vivienda sin hipoteca, porque eran bolsas de ahorro que se destinaban directamente a la compra", anota.

"Se compran dos cosas: la vivienda y el dinero para pagarla"

La otra cara de ese proceso se encuentra en la exclusión del mercado hipotecario que llevan meses sufriendo las clases medias, en unos casos por no poder acceder a los créditos y en otros por resultarles difícilmente sostenible o insostenible el pago de las cuotas de los préstamos que tienen contratados a tipo variable (el 75% de los vigentes) ante la vertiginosa subida del euríbor en el último año.

Esas situaciones se dan incluso con la red de protección que en este escenario de encarecimiento supone el sistema de índices mensuales del Banco de España.

"El efecto de la subida del euríbor es engañoso: lo que se encarece no es la vivienda, sino el precio del dinero, aunque el efecto es el mismo para las familias", matiza Tejedor.

"Al comprar una casa con hipoteca se compran dos cosas: una vivienda y dinero para pagar esa vivienda. El precio de la vivienda es cierto, pero el precio del dinero con interés variable es incierto. Y la capacidad de pago de las familias se define por esos dos factores", añade, y remarca que "al banco se va a comprar, y lo que compras lo vas a pagar".

Cinco casas de segunda mano por cada una de obra nueva

Sea como sea, los datos del mercado inmobiliario referentes al año móvil de abril de 2022 a marzo de 2023, que coincide con la desmedida subida del euríbor tras años bajo cero, muestran una actividad de ritmo intenso.

Así, las 646.251 viviendas vendidas en esos doce meses en España solo se ven superadas en la serie que abarca los últimos dieciséis años por las 775.300 de 2007 (el pico del boom inmobiliario) y las 649.949 de 2022. Estas cifras son un indicio de cierto frenazo en el volumen de operaciones, aunque el escalón hasta el siguiente ejercicio en la lista (2021) es de 80.000.

Los otros dos rasgos característicos son el elevado peso de la vivienda de segunda mano (530.592, el 82,12%) sobre la usada (115.659, el 17,88%), en una tendencia iniciada tras el estallido de la burbuja, y el de la libre (595.906, el 92,2%) sobre la protegida (50.345, el 7,8%), que resulta indicativo de la escuálida presencia de este segundo formato en España.

En cuanto a los vendedores, los particulares se encuentran en el punto más elevado de la serie con un 69,3% de las operaciones, dos décimas por debajo del cierre del año pasado, en una tendencia que tiene mucho que ver con la preponderancia de la vivienda usada sobre la nueva como producto de venta.

"No era normal el número de casas nuevas que se vendía"

"El mercado está muy parado. Se ha pasado de las más de 600.000 casas nuevas que se vendían hace más de diez años a las 60.000 de ahora. Eso explica en parte que se centre en la segunda mano, porque es la única disponible", explica Tejedor.

El experto anota que "ni era normal vender aquellas cantidades de obra nueva ni son normales las actuales. Se decía que en situación de normalidad en España era necesario construir unas 200.000 al año".

Sin embargo, el mercado de la vivienda nueva sigue gripado con el aumento del precio, en parte por el encarecimiento de las materias primas y en parte por la tendencia de las empresas a disparar los márgenes de los últimos años.

"El stock vendible se vendió en los años posteriores a la burbuja por la bajada de los precios, y ahora las previsiones de encarecimiento de los costes financieros para las familias frena el mercado", indica.

"Los costes de construcción han subido mucho y la venta de vivienda de obra nueva está muy parada", coincide Garcés, que pronostica un descenso de las operaciones para los próximos meses.