La resaca del 'ladrillo'Los bancos traspasan a los fondos de inversión el 'stock' inmobiliario que aun les queda de la crisis

Cajas de ahorro y bancos están siendo incapaces de digerir el parque inmobiliario de 700.000 viviendas con el que se han ido haciendo desde que en 2008 comenzó la crisis. Ese paquete de pisos resulta difícilmente colocable en un país con más residencias principales que familias (19, según los datos del Ministerio de Fomento, por 18,2), a lo que hay que sumarle la existencia de 6,5 millones de segundas residencias, casi otro medio millón (491.693) por vender y estrenar y las alrededor de 40.000 nuevas que cada año -se construyen.

En ese marco se encuadran operaciones como la cerrada hace unos días por CaixaBank con Lonestar, uno de los fondos de inversión que más está creciendo en el mercado inmobiliario español: la antigua caja de ahorro ha traspasado por 7.000 millones de euros el 80% de su ladrillo a una compañía de ese grupo, que lo gestionará a través de una empresa en la que ServiHabitat, la inmobiliaria de La Caixa, tendrá una participación del 20%.

Antes, en marzo, Caixabank había vendido 1.548 viviendas por 228 millones a Testa, un fondo de inversión especializado en el alquiler que maneja ya cerca de 11.000 pisos en todo el país, con lo que se sumaba a la vía que antes habían explorado otras entidades financieras como Santander, que a finales del año pasado traspasó a una sociedad mixta con Blackstone inmuebles de Popular valorados en 10.000 millones, o como BBVA, que recientemente ha cerrado una operación de 13.000 con Cerberus.

Se trata de tres de los principales fondos de inversión que operan en el mercado inmobiliario español, principalmente en el sector del alquiler, en los que bancos y cajas han visto una tabla de salvamento para reducir costes, ya que como nuevos propietarios de las casas ejecutadas deben asumir los costes de las comunidades de vecinos, los suministros (luz, agua, gas) vigentes e impuestos y tasas como el IBI o la recogida de basuras, y para sanear su contabilidad, ya que la legislación les obligada a provisionar en sus balances el 75% de su valor.

Inmobiliarias y ‘banco malo’

Sin embargo, no son los únicos que están interviniendo canalizar la indigestión inmobiliaria de los bancos y las cajas de ahorro españoles.

Haya Real Estate, que gestiona ya unos 8.000 pisos, ha realizado campañas con Bankia, como la que ahora se cierra para colocar 2.600 casas con rebajas de hasta el 40%; con Cajamar, para la que mueve una cartera de 3.800 con descuentos de hasta el 30%, o con LIberbank, con quien a principios de año movilizó un paquete de 3.300, también abaratadas hasta un 30%.

Otras antiguas cajas de ahorro reconvertidas en bancos, como Ibercaja, han optado por el portal Casaktua para lanzar al mercado 600 viviendas con depreciaciones de hasta el 60% en algunos casos.

Entre las cuatro entidades suman más de 10.000 pisos rebajados, mientras portales como Idealista llegan a manejar hasta 47.000 de distintas cajas y bancos.

No obstante, el principal vendedor de inmuebles procedentes del sector financiero es el Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Restructuración Bancaria) o banco malo, la empresa pública a la que nueve entidades financieras rescatadas traspasaron sus activos tóxicos, que el año pasado llegó a colocar 18.925. Aunque, al mismo tiempo, promovió la construcción de 5.209, de las que 1.458 estaban terminadas al cierre del ejercicio.

La banca se hace con 25.000 casas al año

Ese panorama de datos macroeconómicos del sector financiero y el inmobiliario convive con una realidad social en la que los elevados precios dificultan el acceso a la vivienda, tanto en propiedad como de alquiler, y en la que la combinación del desplome de las rentas con las prácticas de las propias entidades financieras, los fondos de inversión a los que están trasladando su parque de pisos, las inmobiliarias y los pequeños propietarios hace que más de 35.000 familias sean desalojadas al cabo del año de sus casas de arriendo y que los lanzamientos por ejecución de hipotecas superen los 25.000 por ejercicio.

Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) cifran en 179.676 los lanzamientos motivados por impago de alquileres entre 2013 y 2017 (casi cien diarios) y sitúan en 132.591 los derivados de ejecuciones hipotecarias.

Esta segunda cifra arroja un promedio de 72,6 por jornada, de los que, según fuentes judiciales, aproximadamente la mitad corresponderían a viviendas principales. Es decir, que bancos y cajas de ahorro siguen haciéndose cada día con más de 35 casas (11.150 al año) de sus clientes mientras se muestran incapaces de colocar los que ya poseen.

Ese ritmo de desahucio eleva el colapso del mercado inmobiliario, cuyo parque ya creció en la etapa de la burbuja por encima de lo que el país podía absorber. Y sigue haciéndolo, lo que está creando problemas operativos a los bancos y las cajas, que entre 2008 y 2017 se convirtieron en uno de sus principales actores como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias: las cifras del CGPJ indican que las entidades financieras se hicieron en ese periodo con 715.207 inmuebles; es decir, que se quedaron, al menos, con las casas que 350.000 familias pretendían comprar para vivir en ellas.