Burbuja alquilerEl pinchazo de la burbuja del alquiler por el coronavirus en seis claves

El coronavirus ha pinchado la burbuja española del alquiler, una desmesurada tendencia inflacionista con un bien de primera necesidad que, tras la ola de desahucios de la anterior crisis, llevaba años encareciendo el precio de los arriendos y dificultando el acceso a la vivienda: la caída de las rentas por el parón de la economía comienza a provocar un goteo de rescisiones de contratos que tira a la baja de unos precios que van a dejar de subir, aunque los expertos apuestan más por una congelación que por una bajada que puede verse contrarrestada por el exceso de demanda, ya que sigue habiendo más hogares en busca de casa que techos disponibles.

Alquilar casas lleva años siendo un buen negocio para sus dueños en España, uno de los países occidentales donde más acusado resulta el desequilibrio entre la vertiente patrimonial y financiera del ladrillo y la meramente habitacional. Tanto, como para que portales especializados como Pisos.com cifren en un 5,78% del valor de un piso el rendimiento que un propietario obtiene al cabo del año si lo alquila.

El encarecimiento de los alquileres, cuya tendencia al alza comienza a frenarse con el parón de la actividad económica por el coronavirus, fue de tal magnitud como para que el Banco de España lo cifrara en un 50% en cinco años mientras alertaba de los efectos que los pisos turísticos estaban teniendo en ese sector.

Los datos demográficos y de consumo ratifican las conclusiones del emisor. En España viven de alquiler 3,4 millones de familias que suponen el 18,2% del total, casi una de cada cinco, con un aumento del 15% en los últimos tres años.

Entre 2013 y 2018, el número de hogares que vivía en una casa de arriendo creció en algo más de 360.000, en torno a un 12%. En ese mismo periodo de tiempo, la facturación del sector del alquiler pasaba, según los datos del INE, de 14.538 millones anuales a 17.047: 2.500 millones más, con un avance del 15,6% netamente superior al crecimiento tanto del mercado como de la inflación (2,8%). Ese desmesurado encarecimiento de los alquileres de viviendas está comenzando a frenarse en los primeros indicios del pinchazo de una burbuja que se está revelando en las siguientes claves:

1.- Los precios: entre la congelación y el descenso

"Puede que las rentas tiendan a la baja, pero eso no tendrá un efecto considerable porque la demanda es muy alta", explica Jerónimo Escalera, presidente de AVS (Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo), mientras Mayte Andreu, experta en temas habitacionales y directora general de Vivienda del Gobierno de Aragón la pasada legislatura, apunta que "mucha gente se va a quedar fuera por carecer de recursos al salir del mercado laboral" por la crisis, y eso tirará de los precios hacia el abaratamiento.

Cristina Garcés, fundadora de Aportalia, una red de ámbito estatal que enlaza a 19 agencias de la propiedad inmobiliaria, considera que "los alquileres se ajustarán. Estaban subiendo de una manera excesiva, cuando lo lógico es que esas variaciones estén relacionadas con las de los sueldos". No obstante en su ramo hay discrepancias entre quienes apuestan por ese ajuste y quienes se inclinan porque "debido a la escasez en la oferta y gran demanda las rentas se mantendrán estables".

En cualquier caso, el criterio generalizado apunta a una interrupción de las subidas, ya sea por congelación o por retroceso, aunque portales como Fotocasa sostienen que "el coronavirus no va a hacer que los precios bajen y la tendencia alcista del alquiler continuará durante los próximos meses", aunque con subidas "más suaves que las registradas en 2018 y 2019".

El sector cerró el primer trimestre de este año con un encarecimiento del 6,5%, el mayor de los registrados en catorce años en un periodo de enero a marzo, para alcanzar una media estatal de 10,84 euros por metro cuadrado (542 por un piso de 50) que supera los quince tanto en Madrid como en Barcelona mientras no llega a los siete en Murcia, Galicia y La Rioja.

2.- Recesiones, impagos y moratorias

El confinamiento ha comenzado a provocar un goteo de rescisiones de contratos por dos motivos básicamente: el regreso de miles de estudiantes a sus lugares de origen tras la suspensión de las clases y, también, la caída de ingresos de los inquilinos por el shock del mercado laboral, con casi un millón de empleos destruidos en las primeras semanas del estado de alarma y otros cinco millones congelados en los ERTEs y el cese de actividad.

No obstante, y aunque los APIs prevén un incremento de los impagos en los próximos meses, "ya que aumenta el número de personas en estado de vulnerabilidad", este no ha comenzado a darse de una manera acusada. Ahora mismo es más habitual la negociación para acordar una renta más asequible. "En algunos casos, los inquilinos están llamando para comentar su situación laboral y plantear la necesidad de llegar a un acuerdo con la propiedad, algo que en todos los casos ésta estaba por la labor de atender", apunta Garcés.

El escudo social frente a los efectos económicos de la pandemia incluye, tras la ampliación del veto a los desahucios de familias vulnerables de principios de marzo, una moratoria general de seis meses para los lanzamientos por impago de rentas a las familias que no dispongan de un techo alternativo, una prórroga de seis meses para los contratos que venzan y una línea de créditos de bajo interés para evitar los descubiertos, aunque esta última no se encuentra todavía disponible.

3.- ¿Cómo ven la situación los arrendadores?

Depende de qué tipo de propietario se trate. El mayoritario, que maneja el 80% del parque de viviendas de alquiler, lo integran los más de 2,7 millones de pequeños propietarios y familias que complementan sus rentas con los ingresos que les genera el arriendo de casas en las que vivían antes de adquirir las actuales, y de los que a menudo dependen para cubrir la hipoteca, o que han llegado a sus manos procedentes de herencias.

"Aunque estén intentando atender a sus inquilinos, en general al arrendador le preocupa el cobro y las garantías de los arrendatarios, en el caso de que no hayan contratado un seguro de impago de alquiler, y si van a tener que ajustar precios o no", explica Garcés.

Esos pequeños propietarios conviven en un mercado en el que también operan los bancos y los fondos buitre, que en la última década han pasado a gestionar unas 240.000 viviendas, tenedores profesionales que explotan unas decenas de pisos y los operadores públicos, que trabajan con un 1% del parque, un segmento que va a resultar insuficiente para atender el aumento de la demanda previsto.

"Los ERTEs y el desempleo se están extendiendo, y eso va a complicarles a muchas familias el acceso a una vivienda", anota Escalera, que prevé que eso haga que muchos de esos hogares se dirijan a los ayuntamientos para pedir una solución habitacional.

"En otros países el 10% del parque de alquiler es público, y ese debería ser el objetivo de España, porque cuanto más amplio es más permite intervenir para regular en los precios", explica. Sin embargo, añade, para actuar en esa dirección, que consiste en pasar de 35.000 a 350.000 casas, "nos encontramos con el problema de la financiación municipal. El Estado y las comunidades deberían destinar más recursos".

Mientras tanto, optan por implementar acuerdos de colaboración con el sector privado y por desarrollar campañas de captación para ir ampliando ese parque.

4.- ¿Hacia dónde va el sector de los pisos turísticos?

Determinar el parque de pisos vacacionales de España resulta imposible. Plataformas como Airbnb anuncian decenas de miles de ellos, concentrados en las principales ciudades turísticas del país, que desde mediados de marzo se han quedado prácticamente sin demanda por las restricciones globales a la movilidad por la pandemia.

"No suponen un porcentaje elevado del parque de alquiler, puede estar en torno a un 1% del total", anota Escalera, que coincide con Andreu en la necesidad de atraer esas casas hacia el mercado del arriendo habitacional, algo que Garcés considera que va a comenzar a ocurrir con rapidez en algunas ciudades.

"Mucha vivienda turística volverá, por lo menos este año, al parque residencial", pronostica la API, aunque hay factores que presionan tanto a favor como en contra de ese proceso. Por una parte, las previsibles nuevas medidas higiénicas y sanitarias que deberán cumplir elevarán los gastos y reducirán la rentabilidad, lo que puede desincentivar su uso turístico. Por otra, en cambio, la ampliación a cinco años del plazo de vigencia de los contratos puede llevar a los propietarios a ‘congelar’ unos meses los pisos en espera de ver si el negocio remonta o no.

5.- ¿Influirán más factores a la deriva del mercado?

Mayte Andreu prevé "un equilibrio extraño" por la mayor demanda de casas de arriendo "salvo que el sector turístico vire hacia el residencial o que los inversores opten por rehabilitar vivienda para sacarla al mercado. Puede ser un buen momento para atraer capital extranjero hacia la rehabilitación y el alquiler".

6.- ¿Qué va a ocurrir con las compras?

Mayte Andreu prevé "un equilibrio extraño" por la mayor demanda de casas de arriendo "salvo que el sector turístico vire hacia el residencial o que los inversores opten por rehabilitar vivienda para sacarla al mercado. Puede ser un buen momento para atraer capital extranjero hacia la rehabilitación y el alquiler".

Los pronósticos del sector son, en cualquier caso, variados. Pisos.com prevé un desplome de hasta el 15% de los precios de la vivienda usada mientras la nueva se mantiene estable, aunque con 50.000 transacciones menos entre ambas, Fotocasa atisba unos meses de enfriamiento del mercado para reactivarse más adelante e Idealista se inclina por caídas de precios de hasta el 10% y un menos número de operaciones para volver a los niveles previos a la pandemia en dos años.