La efervescencia inmobiliaria del bienio post-covid ha dado paso a una fase de corrección, controlada en mayor o menor medida, en la que se aprecia una panorámica general de paralización de operaciones de compraventa, pero con una persistencia de precios elevados, que ha agitado la coyuntura de los mercados de las naciones de rentas altas.

Algunos, como el sueco, no han podido evitar que el aterrizaje del sector inmobiliario haya sido de extrema brusquedad, después de un largo lustro de encarecimientos sin parangón. Pero, de manera mayoritaria, la ralentización se ha abierto paso en la compraventa de viviendas, en medio de un repunte espectacular de las hipotecas por las fulgurantes subidas de tipos de interés de los bancos centrales para capear la inflación.

Puede que la coyuntura aconseje una prudencia inicial a la hora de pasar revista a las llamadas golden visa. Este se trata de un salvoconducto de entrada para extranjeros predispuestos a realizar inversiones mínimas (en especial, en bienes inmuebles), a cambio de obtener permisos de residencia.

Estas prácticas, calificadas por la Comisión Europea de "antidemocráticas", respondían a un intento de reanimar este segmento productivo transcendental, que adolecía de una pérdida drástica por el lado de la demanda.

Estos incentivos, que según Bruselas podían abrir la puerta a lavado de dinero negro, se pusieron en marcha tras la crisis crediticia de 2008 y el derrumbe de sectores inmobiliarios por su contagio e involucración en los activos tóxicos bancarios, como el caso español.

Las dificultades del mercado de entonces, con estas recetas desesperadas como colocar el extenso catálogo de viviendas sin comprador (incluso con el largo decenio de tipos de interés próximos a cero) no guardan relación alguna con las que acontecen en la actualidad.

Quizás por ello, países europeos que promovieron las golden visas, como Portugal, Irlanda o Grecia, ya han iniciado los primeros movimientos para su total o parcial derogación. En España, tal y como publica El País, el Ejecutivo valora elevar el mínimo autorizado para estas inversiones o suprimir este tipo de permisos de residencia.

Ya en febrero, Más País-Equo presentó una proposición de ley en el Congreso en la que solicita la supresión de un fenómeno que Íñigo Errejón no duda en calificar como "movimiento especulativo" y que, en el mercado español, cuyo precio de la vivienda aumentó en un 7% a lo largo de 2022, se otorga a operaciones con un valor mínimo de medio millón de euros.

Errejón recordó que, además, este tipo de formalizaciones se realizan sin los pertinentes controles sobre el origen de los patrimonios, en línea con la argumentación de Bruselas. La reforma legislativa que propone Más País busca, según las palabras de Errejón, garantizar que la inversión foránea tenga efectos "reales" sobre la economía y "no distorsione" el mercado.

En este mercado prima la carestía y existen cuellos de botella que dificultan el equilibrio entre oferta y demanda y acabar con la Ley 14/ 2013 que respondía al rimbombante título de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización y que fue impulsada por el Gobierno de Rajoy.

Entre otras medidas, con el contenido incluido en la recién aprobada Ley de Vivienda, la primera de la era democrática, y la aportación de inmuebles sociales a la oferta en curso. Muchos de ellos, del banco malo, la Sareb.

Lagasca 99: la ‘chocita’ de los ricos latinoamericanos en Madrid

Uno de los emblemas de las golden visas españolas ha sido la controvertida y famosa promoción Lagasca 99, al que se le ha considerado el edificio más caro y exclusivo de todo Madrid. Dentro de su Milla de Oro, con fachadas a cuatro de las calles más burguesas de la capital (Juan Bravo, Maldonado, Claudio Coello y la mencionada Lagasca) se empezó a construir en 2016 a través de una joint venture entre la socimi Lar España y el gigante de la inversión Pimco, bajo el respaldo y el aval del Grupo Lar, promotor, y el asesoramiento de la firma Colliers Internacional.

Sus 44 viviendas y dos locales comerciales a pie de calle iniciaron su venta a un precio de 11.300 euros el metro cuadrado. Con un espacio habitacional de entre 330 y 700 metros, las casas más caras de España, según el subconsciente colectivo basado en datos del sector, fueron mayoritariamente vendidas a grandes patrimonios venezolanos, mexicanos y colombianos, además de a españoles y estadounidenses, según el portal Idealista.

Los defensores de las golden visas tiran del manual neoliberal, con argumentos de que su eliminación es un "gravísimo error" que va a "hundir el mercado", que se cierra la puerta al capital foráneo, se crea inseguridad jurídica o que el visado de residencia que ofrece también se puede conseguir adquiriendo deuda pública (al menos dos millones de euros, manteniendo la inversión durante cinco o más años).

También ponen el acento en el marketing al uso. Por ejemplo, y en el caso de Lagasca 99, ensalzando su vanguardia urbanista y arquitectónica, su exclusividad o el diseño de sus instalaciones. Por supuesto, sostenibles, tal y como rezaban las consignas de Colliers y de sus agentes intermediarios.

Esta defensa de un mercado de la vivienda elitista contrasta con las protestas ciudadanas contra la venta del espectacular remanente inmobiliario sin vender que dejó la crisis de 2008 en grandes ciudades, muchas de las cuyas viviendas fueron a parar fondos buitres.

Blackstone ha sido la firma que ha creado mayor hostilidad social. En esta balanza entre defensores y detractores de los visados por compra de inmuebles, Europa se inclina cada vez más por los segundos. Irlanda las paralizó en febrero, Grecia ha duplicado el mínimo inversor hasta el medio millón en varias ciudades, incluida Atenas, y Portugal ha iniciado el recorrido legislativo pertinente para hacerlas desaparecer.

Estos tres países (los que sufrieron, junto a España, rescates de la UE tras el colapso bancario de 2008) o han certificado su extinción o han difuminado su idea original en un contexto en el que la demanda de solicitudes de visados sigue al alza, lo que podría derivar a sus pretendientes hacia otros mercados.

Todos ellos, y naciones como Canadá, se han sumado a un objetivo común: aliviar las zonas tensionadas y facilitar un tránsito pacífico de precios a la baja. Portugal, a donde se han dirigido fortunas como la de Marcos De Quinto para beneficiarse de las ventajas fiscales a grandes patrimonios, ya restringió sus permisos de residencia por golden visas a 11 años a unas inversiones de 350.000 euros por compra de casas si el demandante pasaba al menos siete días anuales en el país.

Desde febrero, su eliminación ya está en manos del Parlamento dentro de una iniciativa legal que prohíbe la ampliación de pisos turísticos en centros urbanos (aunque lo permitirá en áreas rurales). Portugal fue uno de los diez socios europeos que adoptaron este programa de residencia por venta para paliar su déficit presupuestario excesivo.

Esto lo hizo en una horquilla de inversión mínima que ha oscilado hasta el momento entre los escasos 50.000 euros establecidos en Letonia hasta los 1,2 millones de Países Bajos, a cambio de vivir y trabajar en estos países durante periodos de entre tres y cinco años en aplicación de sus regulaciones de ciudadanía.

La inclinación de ciertas nacionalidades en cada uno de ellos y su predisposición a los pagos de una parte sustancial o de la totalidad de la tasación en líquido induce a sospechar que en algunos casos podrían realizarse, como advierte Bruselas, operaciones de blanqueo de capitales.

De igual forma que las fortunas latinoamericanas -también por afinidad cultural- se han asentado en España, en Irlanda, por ejemplo, han proliferado los desembolsos de ciudadanos chinos: más del 90% de las 1.727 formalizaciones realizadas en el Tigre Celta desde 2012 (donde se solicitan desembolsos mínimos de medio millón de euros y una riqueza personal de más de dos millones de euros).

También en Grecia es el pasaporte chino el que más han acaparado las 12.818 golden visas del último decenio (casi el 60% de ellas), mientras que en Portugal suponen casi la mitad de sus 11.758 permisos desde 2012.

Desde la invasión de Ucrania, además, numerosos rusos y un número creciente de americanos, desde estadounidenses a chilenos o brasileños, manifiestan su interés en entrar en el mercado inmobiliario europeo. Este permite la libre circulación de capitales entre socios de la UE y ha movilizado anualmente alrededor de 3.500 millones de euros en el periodo entre 2016 y 2019, según el Parlamento Europeo.

Una receta polémica en tiempos de viviendas caras

En Portugal, Irlanda y Grecia, la golden visa ha tenido efectos positivos en áreas del interior de estos países, aunque con resultado menos estimulantes en las grandes ciudades. En Lisboa, el precio de la vivienda se ha triplicado desde 2015; en Atenas, ha subido un 48% en cinco años y en Dublín, más de un 120% desde 2012. Y en todas ellas se han sucedido protestas contra la gentrificación y la preeminencia de los inmuebles turísticos adquiridos mediante golden visas.

En España, donde por 500.000 euros cualquier extranjero puede acceder a 10 años de residencia, apenas se concedieron 136 visados el pasado año. Pero la digestión de esta receta ha sido muy compleja tras casi diez años, señala Errejón, para quien es una medida que "parece casi colonial".

Este es un diagnóstico que comparte con el Gobierno del portugués Antonio Costa, que hace hincapié en que en Portugal más de la mitad de sus trabajadores ganan menos de 1.000 euros mensuales mientras en Lisboa el precio del alquiler subió un 37% en 2022.

La combinación de bajos salarios, sector inmobiliario caro, con facilidades para los ricos extranjeros que invierten en pisos que destinan al alquiler de uso turístico diario y un IPC del 8,3% justifica, a los ojos del Gabinete luso, esta revisión legislativa. Sin embargo, para la derecha, es un "ataque" en toda regla a los derechos de propiedad y de los negocios.

Otros destinos europeos como Malta también ofrecen pasaporte dorado por 690.000 euros de inversión y una opción de residencia de entre 12 a 36 meses en función de sus desembolsos. En Italia entró en vigor en 2017 por más de medio millón de euros hasta dos años, y con beneficios fiscales. Austria pide, además, que sus beneficiarios declaren unos ingresos anuales superiores a 1.030 euros.

Fuera de la UE las inversiones también varían de manera sustancial entre los 19.000 dólares que exige Tailandia y los 2,5 millones que solicita Australia. Canadá es otro país, en este caso con Gobierno liberal, que ha virado su postura: de ser un entusiasta de los visados a topar las inversiones en inmuebles a extranjeros no residentes para controlar los precios.

Este es el penúltimo botón de muestra del ocaso de las golden visas en el mundo, que siguen proliferando a su antojo, en paraísos fiscales como Jersey, Panamá o Bermudas, y centros financieros como Hong-Kong o Luxemburgo.