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Hipotecas Las medidas de protección al consumidor que deja fuera la nueva ley hipotecaria

El texto de la norma incluye cambios que favorecen al cliente, como el reparto de gastos en la constitución de hipotecas, pero pasa por alto otros, como la prohibición de los desahucios sin alternativa habitacional.

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La nueva ley hipotecaria da 10 días al cliente para analizar el contenido de los préstamos antes de firmarlos.

La Comisión de Economía ha dado luz verde este martes al texto de la nueva ley hipotecaria, que ha recibido el apoyo de la mayoría de los grupos, el voto en contra de Unidos Podemos y la abstención de ERC. La mayoría de los partidos coinciden en que la nueva norma dotará de mayor protección a los consumidores, incrementará la transparencia en las operaciones financieras y ayudará a repartir los gastos generados en las mismas entre el cliente y las entidades.

Sin embargo, tras más de un año de tramitación en la Cámara Baja y un largo proceso de ponencia, la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no ha logrado la unanimidad; y es que no todos los grupos consideran que la ley conforme el mejor marco para acabar con los abusos de las entidades.

La mayoría de los partidos han puesto en valor el “acuerdo” que se ha producido en la comisión para sacar adelante el nuevo texto, pero formaciones como el PSOE han precisado que no se trata de la norma ideal que les hubiera gustado aprobar, mientras que desde Unidos Podemos se rechaza de facto por considerar que perpetúa la dinámica de “en caso de duda, la protección es para los bancos”. Estas son algunas de las medidas que se han dejado fuera de la nueva ley hipotecaria.

No se prohíben los desalojos forzosos

En 2007, el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC) de Naciones Unidas declaró que el desalojo sin alternativa habitacional de personas en procedimiento de alquiler constituye una violación del derecho a una vivienda adecuada, y advirtió de que su práctica intensifica la desigualdad, los conflictos sociales y la segregación, así como que sus consecuencias eran similares a las derivadas de los desplazamientos arbitrarios. La nueva ley hipotecaria no prohíbe los desalojos forzosos sin alternativa habitacional, y tampoco articula mecanismos de protección ante estas situaciones.

Se rechazan la dación en pago y el alquiler social

Durante el trámite de ponencia, la mayoría de los grupos han rechazado incluir la dación en pago y el alquiler social como herramientas obligatorias para evitar las denominadas “deudas perpetuas”. Para Unidos Podemos, “esta situación sigue condenando a la exclusión social a las personas que no pueden pagar su hipoteca”.

Cláusulas abusivas

En la norma no se aborda el abuso de algunas cláusulas que han damnificado a los clientes a la hora de constituir una hipoteca. Este es el caso de aquellos créditos vinculados al índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), una variable que se suma a los préstamos (al igual que el Euríbor), pero que grava más los intereses de las hipotecas. La Unión Europea y algunos jueces consideran además que se trata de un índice que los bancos pueden manipular, por lo que ha llegado a ser considerado una cláusula abusiva. La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no aborda esta cuestión ni plantea su nulidad.

Titulizaciones sin registro

Tampoco se establece en la ley un mecanismo para controlar la actividad de los fondos de titulización hipotecaria, que en las conclusiones de la comisión de investigación de la crisis financiera del Congreso se consideró como una de las palancas de la burbuja inmobiliaria. Unidos Podemos reclamaba que estos cambios de titularidad se llevaran al registro de la propiedad para que los consumidores pudieran saber quién había asumido su hipoteca y qué coste había tenido esta operación. El diputado de la formación Rafael Mayoral denunció ayer durante la votación de la ponencia que “la gente ya no sabe dónde está su hipoteca y es desahuciada por entidades que no conocen. No se avanza en la transparencia. No se fortalece el principio básico registral que permitiría la seguridad jurídica a terceros”.

Las medidas que favorecen al consumidor

Más allá de aquellos medidas que se han quedado fuera de la ley, la nueva norma también introduce cambios que van destinados a proteger a los consumidores y que corrigen algunos abusos. El banco correrá con todos los gastos de formulación de hipotecas, excepto con el de tasación. Las entidades tendrán que abonar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), la escritura, la gestoría y el arancel notarial.

Para poder poner en marcha una ejecución hipotecaria, la norma amplía a 12 las cuotas impagadas (o el 3 % del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo), y a 15 cuotas y el 7 % en la segunda mitad del crédito. Además, se eliminan las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes, aunque no se obligará a garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado.

Las comisiones por anular una hipoteca de forma anticipada bajarán a la mitad para las de tipo fijo y serán del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25 % y del 0,15 %, respectivamente.

Se establece la obligación de que el banco dé al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos. A su vez, el cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato.