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Plusvalía municipal El Supremo mantiene el impuesto a los pelotazos con pisos: si hay ganancias, a tributar

El tribunal que eximió a los hipotecados de pagar el AJD dictamina ahora que las operaciones lucrativas con viviendas, solares y todo tipo de inmuebles urbanos siguen estando sujetas al Impuesto de Plusvalías mientras las transacciones que den pérdidas quedan exentas

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El impuesto de Plusvalías grava las ganancias en las ventas de pisos entre particulares y también los pelotazos en las operaciones inmobiliarias

El Tribunal Supremo ha despejado todas las dudas que el Constitucional generó hace ya casi dos años sobre el llamado impuesto de plusvalías: deberá pagarlo todo aquel contribuyente que haya ganado dinero con la venta de una vivienda, un local, un garaje, un trastero, un solar o cualquier inmueble de carácter urbano.

Así lo ha establecido la Sección Segunda de la Sala Tercera para todos los municipios del Estado en dos recientes sentencias en las que, tras una anterior, sienta definitivamente jurisprudencia al resolver sendos recursos del Ayuntamiento de Zaragoza. En una de ellas condena a un vecino a pagar 3.617 euros por la venta de un piso con más de 13.000 de ganancia y en la segunda exime a otro, al que el consistorio deberá devolver 1.949, de tributar por haber heredado otro cuyo valor teórico era inferior en 100.000 al precio de compra que había desembolsado su anterior dueño.

Finalmente, el mismo tribunal del Supremo que dictaminó que los hipotecados no debían pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en esta ocasión sin votos particulares ni maniobras retroactivas, ha acotado ahora los límites del IIVTNU (Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): seguirán pagándolo quienes ganen dinero en la venta de un inmueble, ya sea entre particulares o en grandes operaciones inmobiliarias, y dejarán de hacerlo quienes no se lucren con una operación de este tipo.

¿Cómo afecta al ciudadano?

Las sentencias, que recuerdan que, en todo caso, corresponde a los legisladores “llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes” en el impuesto, aclaran varios aspectos prácticos. Entre ellos, que el método de cálculo si hay que pagar sigue siendo el mismo, lo que supone una horquilla del 4% al 18% del valor catastral.

Las sentencias indican con claridad que a partir de ahora corresponde al contribuyente “probar la inexistencia de incremento de valor”, con “las normas generales sobre la carga de la prueba” que recoge la Ley General Tributaria, lo que incluye aportar la escrituras y presentar informes periciales, entre otros medios, para probar la ausencia de “plusvalías reales”. Es decir, que la obligación de pagar o no el tributo viene determinada por los precios reales de venta.

La obligación de pagar o no el tributo viene determinada por los precios reales de venta.

En caso de disconformidad, “deberá ser la Administración la que pruebe en contra” de la inexistencia de la plusvalía en un procedimiento tributario.

A partir de ahí, quien haya vendido por menos de lo que costó comprar, o por el mismo precio, y así figure en las escrituras o lo acredite un informe pericial, debe comunicárselo al ayuntamiento en cuyo término se ubique el inmueble para quedar exento del pago y esperar la respuesta de la Administración. Si todo es correcto, esta sería un acuerdo de conformidad. En caso contrario, toca primero alegar y, si el consistorio se mantiene en sus trece, pleitear.

¿Y qué ocurre en caso de recibir un piso en herencia o como donación? Lo mismo, aunque la prueba es algo más complicada y hay que tirar de calculadora, ya que las cifras de referencia son el precio escriturado por el anterior propietario y el valor teórico que sale de aplicar al valor catastral unos índices que publica cada comunidad autónoma. Si el segundo es mayor que el primero, toca pagar. En caso contrario, el heredero o quien recibe la donación debe comunicárselo al consistorio para acogerse a la exención establecida por el Supremo.

Plazo abierto para pedir las devoluciones de cuatro años

Las sentencias abren definitivamente el plazo para que quienes pagaron el impuesto en los últimos cuatro años, desde finales de 2014, pero no ganaron dinero con la adquisición, ya fuera vendiendo o por legado, reclamen al ayuntamiento que les devuelva ese dinero con los intereses que correspondan, ya que han generado un enriquecimiento injusto de la Administración.

La reclamación se inicia registrando una solicitud de devolución en el ayuntamiento. Si este la rechaza  o la desestima  se abre un plazo de alegaciones previo a ir a un juzgado .

La reclamación se inicia registrando una solicitud de devolución en el ayuntamiento. Si este la rechaza explícitamente o la desestima por silencio administrativo se abre un plazo de alegaciones previo a ir a un juzgado de lo Contencioso Administrativo.

La fecha de referencia para pedir la devolución del impuesto es la de su liquidación, no la de la venta o la aceptación de la herencia, que son siempre anteriores.¿Esto sirve para la venta de cualquier inmueble? Sí, ya sean viviendas, trasteros, garajes, locales o solares, y afecta tanto en caso de enajenación como cuando se establecen derechos reales como el usufructo.

Sin embargo, hay excepciones como la aportación de esos bienes a una sociedad conyugal. Las administraciones, la iglesia y las entidades benéficas están exentas del IIVTNU, como también lo están las entidades financieras cuando traspasan inmuebles al ‘banco malo’ y las familias que entregan su vivienda mediante dación en pago tras una ejecución hipotecaria siempre que ninguno de sus miembros tenga suficiente patrimonio como para saldar la deuda tributaria.

¿Cómo llega el Supremo a esta decisión?

El Constitucional había sembrado dudas sobre la legalidad del impuesto cuando, en una sentencia de mayo de 2017, declaró nulos los artículos de la Ley de Haciendas Locales que lo regulaban “pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”. Eso llevó a numerosos juzgados de lo Contencioso de todo el país y a los tribunales superiores de Castila y León, Catalunya, Madrid, Navarra, y Galicia a determinar que el impuesto había sido abolido en la práctica al anularse su sistema de cálculo.

Eso, por otra parte, había dejado en el limbo los alrededor de 8.000 millones de euros que los ayuntamientos habían ingresado en los últimos cuatro años por este tributo, ya que no quedaba claro si debía seguir siendo pagado ni en qué condiciones, si todos los que habían tributado por él tenían derecho a la devolución o si solo podían recuperar su dinero quienes habían perdido dinero en la venta.

El tributo continúa vigente “en aquellos casos en los que se gravan plusvalías realmente existentes"

El tribunal es diáfano al establecer cómo debe ser interpretada la sentencia del Constitucional: las reglas del impuesto “adolecen solo de una inconstitucionalidad y nulidad parcial" y “el IIVTNU no es, con carácter general, contrario al texto constitucional, en su configuración actual, sino que lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica”, señala la sentencia.

Y, en este sentido, determina que el tributo continúa vigente “en aquellos casos en los que se gravan plusvalías realmente existentes, supuestos estos últimos para los que -cabe entender- han quedado en vigor y, por ende, resultan plenamente aplicables” esos artículos de la Ley de Haciendas Locales.

Para los magistrados, “carece de sentido” que la nulidad del impuesto “se extienda también a supuestos en los que existe un incremento de valor” o “una manifestación de riqueza real o potencial”, ya que en esos casos lo que se grava no es algo abstracto sino un beneficio real “plenamente compatible con las exigencias que derivan del principio de capacidad económica”.

“El impuesto debe existir, pero hoy es injusto”

Fernando Rivarés, concejal de Economía del Ayuntamiento de Zaragoza, el consistorio que ha logrado que el Supremo se pronuncie, sostiene que las escrituras no son suficiente medio de prueba, ya que “lo que reflejan es un acuerdo libre entre particulares sobre el precio del inmueble que no tiene por qué estar directamente relacionado con el valor del suelo sobre el que se levanta, que es lo que grava el impuesto, y que no sirve para acreditarlo”. En este sentido, añade, “sigue imperando la sentencia del Constitucional”.

“Hay que diferenciar precio y valor”, anota, “y la plusvalía se calcula sobre el valor del suelo, no sobre el precio de venta”, lo que le lleva a inclinarse por los informes periciales como medio de prueba para determinar si el contribuyente debe o no pagar.

"El impuesto de plusvalías debe existir, entre otros motivos porque frena el acaparamiento de suelo y la especulación", apunta Rivarés

Para Rivarés, “el impuesto de plusvalías debe existir, entre otros motivos porque frena el acaparamiento de suelo y la especulación, pero en estos momentos de crisis y desplome de los salarios es injusto”.

En este sentido, el equipo de gobierno de ZeC (Zaragoza en Común) ha optado por aplicar medidas como una rebaja del 7% sobre la valoración en casos de venta y una bonificación del 95% del tributo para las herencias de viviendas cuyo suelo esté valorado en menos de 100.000 euros, que ahora pueden venderse nada más recibirlas. Entre esa cifra y los 150.000, cota que solo superan 284 casas en la ciudad, la rebaja es del 50%.

Por otro lado, el Supremo sugiere al Gobierno y a las Cortes que regulen qué ocurre cuando se produce una ganancia en la enajenación del inmueble y esta es mínima.

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