Cuando las negociaciones para la enquistada Ley de Vivienda llegan a su momento más decisivo, el sector inmobiliario vuelve a retomar los mantras que lleva repitiendo desde que la limitación de los precios de los alquileres se hizo realidad.

En Catalunya, donde los precios de las rentas estuvieron limitados en zonas tensionadas durante 18 meses —hasta el que el Tribunal Constitucional puso en suspenso la norma que lo hizo posible tras un recurso del Gobierno y del PP— hasta 77 ayuntamientos solicitaron la aplicación de la ley catalana, incluida la ciudad de Badalona, con un consistorio del PP, y aprobaron en pleno la prórroga de la medida durante otro cinco años.

El martes, la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (APCE) y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), hicieron público un nuevo informe sobre los supuestos efectos de esta efímera ley catalana que sembró el pánico entre el sector inmobiliario y que fue bien recibida entre los inquilinos y los ayuntamientos.

Este estudio, que refuerza la tesis de que la regulación es contraproducente para el mercado, llega después de que los grupos parlamentarios hayan retomado las negociaciones de las enmiendas de la ley, en las que se abre la posibilidad a que las limitaciones también afectan a viviendas de pequeños propietarios y descienda el número de casas por las que se considera a una persona física o jurídica "gran tenedor" de inmuebles.

Los precios bajaron y la oferta también, dice el informe

La principal conclusión del informe es que los precios se redujeron un 5% durante estos meses de vigencia en Catalunya, pero al mismo tiempo, la oferta de casas para alquilar cayó un 15%. En concreto, las viviendas que salieron del mercado fueron las que tenían precios superiores al índice de referencia marcado por la Generalitat, y habrían acabado en el mercado de compraventa.

El estudio, firmado por Josep Maria Raya, doctor en Economía y profesor del Departamento de Economía y Empresa de la UPF, también señalaba que las viviendas con precios por debajo del índice de referencia se habían encarecido, y concluía que esto demostraba que el problema del alza de los alquileres no tiene que ver con la especulación o una burbuja, sino con una reducida oferta y una enorme demanda que solo se soluciona haciendo lo que saben hacer los promotores y constructores que patrocinan este informe: levantar más viviendas, sobre todo vivienda pública, que en España apenas supera el 2%, muy lejos de la media europea, superior al 10%.

El informe ha tenido un amplio impacto en medios de comunicación y, además, ha coincidido con la reunión del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, con Larry Fink, el presidente de la mayor gestora de fondos de inversión del mundo, la estadounidense BlackRock, en el foro de Davos.

No es la primera vez que Sánchez se ve con los grande fondos buitre, a los que se responsabiliza de marcar la tendencia al alza de precios de los alquileres de los últimos siete años en España. En verano de 2021, el presidente se reunió en Nueva York con altos cargos de los principales bancos, gestoras de inversiones y fondos de capital riesgo "para presentar las oportunidades de inversión" en España que ofrecían los fondos europeos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia español. Y eso, para los sindicatos de inquilinos y para algunos de los socios parlamentarios del Gobierno, es una clara muestra de por qué el PSOE se es tan reacio a avanzar en la ley estatal de vivienda en puntos que puedan perjudicar al gran lobby inmobiliario. 

Conclusiones "dudosas" y datos "falsos"

Los sindicatos de inquilinos han denunciado este viernes que el último informe de la patronal de promotores contiene un claro "sesgo metodológico" que arroja unos resultados de "dudosa veracidad" o directamente falsos. Además, contradicen otros estudios independientes, como el del Observatori Metropolità de l'Habitatge y el del Institut d'Economia de Barcelona. Ambos análisis, todavía preliminares, concluían que durante el periodo de vigencia de la ley, no solo se redujeron los precios levemente, sino que se firmaron más contratos de alquiler y aumentó la oferta.

Desde el Sindicat de Llogateres de Catalunya replican que si el estudio de la patronal afirma que la oferta en vivienda de alquiler cayó un 15% se debe a que "maliciosamente" se dejó fuera del análisis a todos los municipios donde se han firmado menos de 50 contratos en el periodo evaluado.

Además, denuncian que de este estudio "no se desprende ninguna caída del 15% en la oferta". Ese porcentaje, alertan, "es solo una cita de los resultados de otra investigación previa de la cátedra UPF-Tecnocasa (empresa inmobiliaria)". Según la revisión de los activistas, "los análisis propios del estudio de Raya sitúan la caída de la oferta en un 4%, y esto solo después de aplicar un sesgo metodológico que deja fuera a municipios". "Es una manipulación de los datos en la elaboración de los resultados, y otra manipulación a la hora de comunicarlas", aseveran.

"Si con la misma metodología se incluyen los municipios que han sido omitidos, el resultado en cuanto a oferta es positivo", aseguran en una nota de prensa. "Está claro que si una política por el derecho a la vivienda como la regulación de alquileres funciona y baja los precios, el APCE pierde dinero", afirman.

Para Alejandro Inurrieta, doctor en economía por la Universidad Complutense de Madrid y expresidente de la Sociedad Pública del Alquiler, el informe de la APCE tampoco resulta confiable. "Es imposible saber los efectos de esta ley sobre la oferta, porque solo aplica a la revisión de contratos y nadie sabe cuántos son en realidad", sostiene el experto, que lleva años denunciando que "la oferta de pisos en alquiler es un misterio" que se mantiene así de forma interesada.

Además, señala que en Catalunya se han hecho grandes esfuerzos por saber quién está detrás de la oferta de vivienda en alquiler, y que "el resultado es que ya hay un porcentaje importante de personas jurídicas o grandes y medianos tenedores que, obviamente, viven de esto" y no ven con buenos ojos que se limite su negocio.

Un perito de los fondos buitre, detrás del estudio

Por otra parte, los activistas destacan que la financiación y dirección de los estudios sobre vivienda por parte de los promotores inmobiliarios representan un "conflicto de intereses y una falta de independencia académica" en la universidad. Y que este vínculo llega hasta el extremo de que el director de la Cátedra APCE-UPF, Josep Maria Raya, fue el perito del fondo de inversión Azora durante el juicio contra las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler el pasado noviembre.

"El rol de Raya en este juicio fue defender los intereses del tercer fondo buitre con más viviendas del Estado", señalan. Y, a pesar de ello, los inquilinos ganaron la batalla judicial y nueve cláusulas que encarecen los contratos fueron consideradas fraudulentas o abusivas.