"Estamos entrando en un escenario nuevo que obliga a repensar las políticas de vivienda, porque va a haber menos hogares", señala Max Gigling, doctor en Psicología Social, fundador de Casa Alternativa y uno de los principales expertos del país en la materia, que explica cómo "los ‘baby boomers’ están dejando ya de tener hijos y las generaciones no son tan numerosas, y eso cambia las previsiones y las tendencias demográficas".

De hecho, las Proyecciones de Hogares del INE (Instituto Nacional de Estadística) pronostican la creación en los próximos quince años, con el incremento concentrado en los de uno y dos miembros, que aumentarían respectivamente en 883.000 y 712.000, en unos casos por emancipación, rupturas y llegadas del extranjero y en otros por pérdidas, mientras los formatos más numerosos se dejan casi medio millón de unidades.

Ese ritmo, que de cumplirse reduciría prácticamente a la cuarta parte el registrado en los primeros quince años del siglo, en los que se formaron más de cuatro millones de hogares, tiraría claramente a la baja de la necesidad numérica de viviendas y modificaría también las condiciones de habitabilidad al requerir menor espacio.

"En general ya hay un stock de vivienda bastante amplio en relación con el número de hogares salvo en zonas céntricas de Madrid y de Barcelona y alguna ciudad más", señala Gigling, que plantea que "los vaivenes de precios de los últimos años tanto en las ventas como en los alquileres están relacionados con la incertidumbre por el cambio de escenario".

El ’sorpasso’ del vendedor al constructor

La confirmación de esas tendencias, a las que se añaden otras como las dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes por la precariedad y los altos precios, tanto en propiedad como en arriendo, entrañaría un cambio disruptivo en los sectores inmobiliario y de la construcción, en los que en la última década se ha ido produciendo un cambio de papeles que ha pasado prácticamente desapercibido pese a su calado: el negocio de edificar ya es netamente menor al de vender, al contrario de lo que históricamente había venido sucediendo.

En este sentido, que entre 2008 y 2020, tal y como indican los Principales Agregados de la Contabilidad Nacional del INE y crisis y pandemia mediante en ambos casos, la aportación al PIB de la construcción cayera casi un 45% (de 115.543 millones a 63.742) mientras la del sector inmobiliario se disparaba cerca de un 35% (de 97.249 a 130.937) puede ayudar a comprender las frecuencias en las que se ha movido el ladrillo en España en esos años, en los que las ventas de viviendas llegaron a quintuplicar el número de hogares que se creaban.

Eso apunta a una evolución del mercado inmobiliario y del propio concepto de vivienda hacia unos usos más relacionados con la actividad financiera que con los conceptos de morada (lugar donde se habita o de bien de primera necesidad que históricamente habían sido los referentes principales de la casa.

"En España no funciona el mecanismo de mercado de a más oferta menos precio", apunta Gigling, que recuerda cómo "tampoco la liberalización del suelo en la etapa de Aznar abarató los precios sino que acabó provocando el efecto contrario".

En este sentido, entre los años 2000 y 2009 se construyeron en España más de 4,5 millones de viviendas, según los datos del Ministerio de Fomento, lo que, según las estimaciones del Banco de España, generó un importante stock de casi 700.000 casas acabadas y sin vender cuando estalló la burbuja pero no impidió que desde 2014, y mientras se iban levantando otras 600.000 de nueva planta, los precios hayan subido 35 puntos.

Hasta 21 casas vendidas por cada nuevo hogar

El desajuste entre la evolución del parque de vivienda y de sus ventas, por un lado, y, por otro, de la demografía y la creación de hogares resulta esclarecedor para los años en los que el INE  y el Ministerio de Fomento ofrecen datos comparables.

Entre 2013 y 2019, en la fase de recuperación de la anterior crisis, se crearon 534.300 nuevos hogares en las 17 comunidades autónomas, en las que en ese mismo periodo se vendieron 2,87 millones de casas, tres cuartas partes de ellas usadas, mientras se construían otras 382.265: se vendieron cinco casas por hogar mientras se construían dos por cada tres nuevas unidades de convivencia.

Los datos resultan disparatados para la práctica totalidad de los territorios, aunque resultan especialmente llamativos en las dos comunidades que perdieron hogares, Castilla y León y Asturias, la primera con una merma de 10.700 simultánea a más de 120.000 transacciones y la segunda con un retroceso de 4.000 mientras se formalizaban más de 46.000 operaciones.

También resultan desmesuradas las proporciones de Castilla-La Mancha, La Rioja y Extremadura, donde la relación entre el aumento de hogares y la venta de casas fue, respectivamente, de uno a veintiuno, a quince y a trece.

¿Quién se ha quedado las casas?

Esa frenética actividad constructora e inmobiliaria tampoco parece acabar de casar con otros aspectos de la vivienda, como el hecho de que únicamente 3,45 millones de familias vivan en casas edificadas hace menos de veinte años o que algo más de la mitad (9,65) tengan como residencia principal una de más de cuarenta.

En cuanto al régimen de tenencia, algo menos de la mitad de los hogares (9,2 millones) tienen completamente pagada su vivienda mientras otros cinco están acabando de pagarla y poco más de uno habita en casas cedidas, ya sea por la empresa para la que trabajan o mediante otro tipo de fórmulas.

Esos registros, que se han ido consolidando durante la última década a base de liquidar hipotecas y que indican que más de cuatro de cada cinco grupos de convivencia no necesita otra casa para vivir, reducen notablemente las perspectivas de expansión del sector inmobiliario.

De hecho, prácticamente se reduce a eventuales cambios de residencia, a posibles transferencias del alquiler a la propiedad y a la emancipación de jóvenes, aunque este último grupo no parece ofrecer grandes posibilidades: según el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud, tanto el volumen de población joven emancipada como los hogares que forman presentan claras tendencias descendentes, superiores al 13% en ambos casos en el segmento de 16 a 29 años y por encima del punto y medio en el de los 30 a los 35.

La emancipación de jóvenes ya había comenzado a frenarse antes de la pandemia, en un proceso provocado por la precariedad laboral y la falta de expectativas vitales que había dado lugar a fenómenos como la convivencia de precarios y jubilados, y que se intensificó más si cabe con la crisis sanitaria.