Centros de datos y crisis de la vivienda

No deja de sorprendernos que, en más de una ocasión, hayamos encontrado compañías promoviendo la construcción de centros de datos bajo la sección del CNAE (Clasificación Nacional de Actividades Económicas) de “Actividades Inmobiliarias”. Sin embargo, ¿por qué conviven en una misma clase —o hacen coliving, como dirían algunos— la construcción de bloques de pisos o urbanizaciones para su posterior alquiler y el desarrollo de centros de datos?

Hay una respuesta aburrida, según la cual hay promotores que “sólo” construyen el centro de datos, alquilando el soporte físico —un bien inmobiliario propio— a equipos informáticos de terceros. En función de los inquilinos, encontraríamos centros de datos de colocation o colocación (si muchos usuarios se sitúan en un edificio construido y mantenido por el promotor) y built-to-suit o de construcción a medida (si el promotor diseña y edifica el centro de datos adaptado a las necesidades exactas de un único cliente, habitualmente una Big Tech, que será quien arrende e incluso gestione el edificio). En ambos casos, “su negocio es ser un casero de alta tecnología que construye y alquila la infraestructura”: es, digamos, inmobiliaria industrial. Esta respuesta sería correcta, pero como decía, demasiado aburrida como para llenar un artículo. En adelante, como hace aquel juego, ofreceremos algunas respuestas incorrectas, que no por responder mal a la pregunta dejan de ser menos ciertas.

Primero, el entramado de empresas que desarrollan centros de datos y construyen y alquilan viviendas es, en muchos casos, el mismo. No es de extrañar, por tanto, que en el último encuentro de The District, se repitieran por doquier los términos “centros de datos” e “inteligencia artificial”. Por ejemplo, Blackstone, el mayor propietario privado de viviendas de alquiler en España con una cartera de 20 000 inmuebles, promueve un centro de datos de 648 MW en Calatorao (Zaragoza); y Azora, propietaria a través de la plataforma Nestar de unas 9 500 viviendas, promueve un centro de datos de 300 MW en Villamayor de Gállego (Zaragoza). Además, encontramos otras compañías donde el capital inmobiliario pivota hacia las infraestructuras tecnológicas, como Merlin Properties o ACS, y, a nivel internacional, Blue Owl, Ared, DigitalBridge o Keppel. La búsqueda de una mayor tasa de rentabilidad o la “estabilidad” de los contratos de arrendamiento con grandes tecnológicas son algunos de los motivos que explican este movimiento. Un movimiento, todo sea dicho, de gran importancia y es que, para finales de 2025, los centros de datos y las residencias de mayores ya suponían un 15% de la inversión inmobiliaria en España, una cifra que no da signos de agotamiento.

Segundo, estos agentes reproducen las mismas prácticas en ambos sectores: acuerdos favorables con la administración y acuerdos abusivos con la población. Blackstone, el mismo que compró 1 860 viviendas de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) por 128 millones de euros gracias a la generosidad institucional del Ayuntamiento de Madrid de Ana Botella, unas viviendas que habría vendido este año por 1 050 millones de euros, compró 16 hectáreas de suelo al Ayuntamiento de Calatorao por 12€/m2. Además, el centro de datos de Calatorao fue considerado PIGA (Plan de Interés General en Aragón), lo que ha reducido los plazos administrativos, permitido la expropiación y recalificación de terrenos y “eximido” de ciertos impuestos municipales, gracias a la generosidad del Gobierno de Aragón, cuya directora de Inversiones Estratégicas ha fichado recientemente por Blackstone.

Por su parte, Azora, el mismo fondo condenado por cláusulas abusivas en algunos de sus contratos de alquiler en Madrid ante una demanda del Sindicato de Inquilinas, ha expropiado terrenos no urbanizables de especial protección de secano a agricultores de Villamayor de Gállego para la instalación de su centro de datos de más de 80 hectáreas. Esto ha generado evidentemente malestar en los propios agricultores, que han visto comprometida su actividad y el tejido agrario de la zona.

Tercero, ambos sectores se alimentan de una misma infraestructura eléctrica. En la búsqueda siempre insaciable de más beneficios, promotores de centros de datos y viviendas insisten en que la solución a nuestras diversas crisis no es cambiar el modelo o la titularidad de esos bienes, sino tan solo, e insistimos, solamente, construir más, incluso si esto lleva a malas prácticas o burbujas especulativas. Sin embargo, ambas construcciones dependen de una misma red eléctrica finita, la misma que comparten con el resto de sectores industriales, agrícolas y residenciales. Esto da lugar a un proceso inusual de gentrificación. Los centros de datos, al acaparar buena parte de los derechos de acceso a la red eléctrica, impiden a otras viviendas construirse —al no poder “engancharse” a la red—, obligándolas a desplazarse a otros territorios o desistir, en definitiva, en su construcción. Esto no es una exageración: en España, los centros de datos concentran más de un tercio de toda la capacidad concedida por la Red Eléctrica y acumulan casi un 70% de las peticiones en curso. Esto impugna, antes si quiera de pensar en el régimen de propiedad de esas viviendas, la misma posibilidad de construir viviendas nuevas.

Durante las próximas semanas, escucharemos a la industria decir que, según el Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, las viviendas tienen prioridad en el acceso a la red eléctrica sobre los centros de datos, por lo que no hay competición directa por los recursos. Sin embargo, la prioridad solo es efectiva cuando hay capacidad disponible: el mecanismo de priorización es una regla de asignación para nuevas solicitudes. Una parte importante de la capacidad de la red ya ha sido reservada por centros de datos por el orden de llegada, agotando la capacidad disponible en buena parte de los nudos y bloqueando el acceso a nueva vivienda. Es necesario liberar, reasignar y cancelar la capacidad ya concedida, pero no utilizada por los centros de datos: ese es, en el fondo, el punto de conflicto con el sector y la causa de que estén iniciando una campaña mediática contra el último decreto promovido por el Gobierno —el cual, no por apuntar en buena dirección, deja de ser insuficiente—.

Cuarto, ambos sectores se rigen por el mismo mantra del urbanismo neoliberal: construir donde quieras, como quieras, cuando quieras. El boom constructivo de la década prodigiosa (1998-2008) se desarrolló a través de políticas urbanísticas basadas en “ordenar” el crecimiento, en concreto, autorizando la construcción allí donde las normativas municipales o regionales no lo permitían. Esa máquina de crecimiento regional se habría caracterizado por la falta de coordinación, el exceso de la escala y la arrogancia generalizada, y cristalizado en figuras como el Plan de Singular Interés en Castilla-La Mancha o el Plan de Interés General en Aragón, antes mencionado. Estas mismas figuras están siendo usadas, en ambos casos, en un nuevo ciclo de construcción de vivienda.

En el caso de Aragón, el PIGA, la misma figura que ha estado usándose para aprobar centros de datos, se ha usado para la construcción de viviendas, como las casi 500 viviendas protegidas que hay proyectadas en Huesca. Además, el Gobierno de Aragón propuso ampliar la figura del PIGA a desarrollos residenciales para reducir los trámites de 8 a 2 años y recalificar suelos en los que acelerar proyectos residenciales e industriales —como los centros de datos—. De nuevo, el problema no está tanto en la construcción de vivienda, sino en la comprensión de la misma como un valor ajeno al modelo de desarrollo del territorio, reflejado, por ejemplo, en los planes de ordenación urbanísticas de los municipios que se han eludido o en los propios límites de carga del territorio donde se construyen. En definitiva, la inclusión de los centros de datos y las viviendas bajo una misma figura da a entender que la solución que proponen será más parecida a la de la década prodigiosa que a la que están exigiendo los sindicatos de inquilinas e inquilinos.

Quinto, y por no olvidar que ambos elementos conviven en un mismo sitio, cabe hablar del impacto de los centros de datos en las viviendas cercanas. En caso de instalar un centro de datos a una distancia cercana de viviendas, estas se verían afectadas por sus emisiones de ruido, calor y gases tóxicos —de los equipos de respaldo o de centrales térmicas incorporadas, como es el caso de Monfarracinos, en Zamora—, además del impacto en el paisaje y el uso de suelos. Estas afecciones dificultarían el cierre de la brecha entre el campo y la ciudad, manteniendo un proceso de degradación constante de los pueblos y frustrando, junto a otros motivos, su sonado intento de fijar población en el rural.

Entre las respuestas incorrectas a la pregunta con la que abríamos este artículo se deja entrever una realidad común, que podemos resumir pomposamente como la ficción de la mercancía. Si el trabajo, la tierra y el capital son mercancías ficticias —pues no fueron creados para ser compradas y vendidas, sino que, de forma artificial, se han dejado someter a un mercado que los zarandea, los emplea sin criterio y hasta los inutiliza cuando conviene, generando tensiones sociales y ecológicas que el propio sistema no puede absorber—, no ocurre algo distinto con la vivienda ni con nuestro espacio rural. En ambos casos, se ha reducido la vivienda y la naturaleza rural (suelos, energía, agua…) a una simple mercancía barata cuya función primaria no es ser habitados, sino rentabilizarse. La externalización de los costes sociales y ambientales fuera de los cálculos de estas empresas ha producido un mismo efecto: la desorganización de la vida social, el agotamiento de la base material sobre la que se sostienen y la tensión hasta el límite de la capacidad de carga de nuestros territorios y de nuestros salarios. En este escenario, la necesaria intervención sobre ese mercado y la democratización de su control hace que, en el fondo, el decreto para la función social de la vivienda y el decreto que regula los centros de datos que se aprobará estas semanas rimen, y rimen muy bien, tanto en sus avances como en sus limitaciones.