La semana pasada se abrió un debate en torno al problema de la vivienda, que viene siendo el tema de conversación del país en los últimos tiempos. Emergió como supuesta solución definitiva la necesidad de construir más. 

Así, se alzaron algunas voces en medios de comunicación con bastante resonancia que aseguraban que esto de la vivienda solo se resolverá cuando se construya más, siguiendo una lógica puramente smithiana que defiende que aumentar la oferta automáticamente supone satisfacer la demanda y por ende, bajar los precios. En este caso, los precios de un mercado inmobiliario que en la actualidad están muy por encima de la capacidad económica de la media de la población, ya sea en relación a los precios de compra o en relación a los precios del alquiler.

Las mismas voces, con la misma osadía, concluían que además el control de precios adoptado por la ley de vivienda no ha resultado eficaz y que dicha regulación sólo ha generado detracción de la oferta y bajadas insignificantes de precios, a pesar de que los datos efectivamente avalan que donde se regula el precio  (de momento sólo en Catalunya), aunque de forma muy tímida, baja, sobre todo si lo comparamos con Madrid donde los precios han aumentado un 18%. En cuanto a la reducción de la oferta, a estas alturas todo el mundo sabe que tiene más que ver con haberle dejado una vía de escape a la especulación a través del alquiler de temporada o de habitación y con la falta de contundencia de la propia legislación (recuerden que los precios de las viviendas de los “pequeños propietarios” solo se congelan pero en ningún caso bajan), es decir, con la tibieza legislativa a la que ya nos tiene acostumbrados el partido socialista que con que la regulación de precios, per se, no funcione. Funcionaría si se aplicase adecuadamente, de forma obligatoria y en todos los lugares donde hace falta.

Pero vayamos por partes.

Si la solución al problema de la vivienda únicamente pasase por construir más, en este país no tendríamos un problema residencial de tal calibre. Porque, de hecho, nuestro país es uno de los que más vivienda construyó entre 1998 y 2008, y el precio no fue menguante sino ascendente y culminó con el estallido de una burbuja inmobiliaria que condenó a la muerte civil a miles de personas que no pudieron hacer frente al pago de sus hipotecas. España construyó más vivienda que Francia, Alemania e Italia juntas, y el resultado no sólo no resolvió el problema si no que lo agravó y nos dejó una lección que algunos parecen querer olvidar. Es más, si la construcción de vivienda por sí misma bajase los precios, entonces Madrid sería un oasis residencial, dado que está construyendo la friolera de 250.000 viviendas en este momento y sin embargo nadie dudaría en afirmar que es más bien todo lo contrario, un paraíso para la especulación.

El debate no es si hace falta más oferta o no. Claro que hace falta vivienda, pero vivienda protegida de las lógicas especulativas que genera por sí mismo el propio mercado inmobiliario. Hace falta vivienda protegida del mercado como hacen faltan escuelas o centros de salud para garantizar el acceso a la educación y a la salud. Nadie, salvo liberticidas como Milei, Trump o Ayuso asegurarían que lo mejor para garantizar el acceso a la sanidad de la población es apostar por más aseguradoras médicas privadas en vez de por fortalecer la sanidad pública. Pues aquí sucede exactamente lo mismo.

Y el problema es precisamente ese, que la vivienda que se promueve y se promociona está destinada a satisfacer los intereses económicos de promotoras, constructoras y capitales especulativos que encuentran como activo la vivienda. Es decir, la oferta que mayoritariamente se produce es una oferta especulativa. Y la demanda comienza a serlo también, de ahí que el porcentaje de compras de vivienda al contado no deje de crecer, o cada vez sea más apabullante el número de anuncios de “compro vivienda para inversión” que vemos en portales inmobiliarios o propaganda colocada en los parabrisas y los buzones de nuestros barrios.

El mercado inmobiliario no es un mercado perfecto. El tipo de oferta y el tipo de demanda determinan su funcionamiento. La oferta, la demanda especulativa y las expectativas de rentabilidad distorsionan su funcionamiento y quien obvie esta realidad a día de hoy es que no ha entendido nada. Sobra decir que en el debate en torno a la construcción no pueden ignorarse las externalidades de impacto ecológico negativo que produce seguir apostando por un modelo que no tiene en cuenta el territorio: fíjense en los estragos causados por la DANA en València.

Además, en este debate tampoco pueden pasarse por alto los datos en relación a las viviendas vacías que existen en el país. El INE las cifra en 3,8 millones, probablemente muchas en mal estado o en lugares alejados de las ciudades, sí, pero en todo caso, un dato lo suficientemente robusto como para no obviarlo y empezar a plantearse, en serio, medidas que sancionen los usos antisociales de la propiedad privada —como es mantener viviendas vacías en un contexto de escasez o acaparar muchas con ánimo de alterar el precio del mercado—. Tampoco puede ignorarse el número de viviendas que actualmente se desvían al alquiler vacacional o turístico -388.000- y que se detraen del mercado residencial. Por cierto, un desvío en muchos casos fraudulento que en Madrid ya supera las 15.000 viviendas sin que el Consistorio haga nada.

Y por último, parece relevante añadir a la discusión el dato que ofrece el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible sobre el stock de vivienda nueva sin estrenar ni vender: 447.691. Casi medio millón de viviendas.

Con todos esos elementos en la mano: ¿de verdad se puede mantener una posición rotunda que asegure que hay un problema de oferta sin hacerle el caldo gordo a los intereses de la patronal inmobiliaria? El problema no es de oferta, es de tipo de oferta. El asunto es qué tipo de vivienda se construye y no cuanta se construye.

Si la construcción de vivienda sigue siendo libre o con calificaciones provisionales como viviendas protegidas —como sucede en Madrid donde todas las VPOs que se construyen a los 15 años acaban descalificándose— y, por tanto, siendo privatizadas y pasando al mercado privado, estaremos cometiendo el mismo error histórico que nos ha traído hasta aquí. Recuerden que en este país desde los años sesenta se han construido prácticamente siete millones de viviendas públicas y en la actualidad apenas quedan 400.000. Y ese es tanto el origen del problema como la pista de la solución.

Pero claro, tomarse en serio esto de la vivienda implica dinero, mucho dinero. De hecho, el Gobierno acaba de anunciar el destino de más de 10 millones de euros a diez años para el nuevo Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE) para la construcción de 15.000 viviendas, un plan que parece apostarlo todo a la construcción.

Al final todo es cuestión de prioridades y de qué intereses estás dispuesto a satisfacer y de los recursos con los que cuentas. No parece haberlos para vivienda, a la que se destina el 0.5% del PIB frente al 2% que resulta que invertirá en el rearme y la guerra. Al final todo es cuestión de prioridades.