Sobre construir millones de viviendas: ¿acaso no hemos aprendido nada?

Desde sectores empresariales cuyo negocio se sustenta en el ladrillo cada vez se repite con mayor frecuencia, como si fuera un nuevo mantra, que en España hay un profundo desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda:

"El único motivo del alza de precios en la compraventa es la presión que sufre el mercado al existir una demanda solvente, por crecimiento de población y creación neta de hogares, que la producción de vivienda no cubre".

"Hay una sobrevaloración de precios debido a la falta de oferta y a una elevada demanda".

"Se calcula que en dos años vista habrá 900.000 familias para las que no habrá vivienda disponible".

Y la única solución que plantean es que haya un nuevo boom de la construcción. Construir, construir y construir en el mercado libre:

"El principal desequilibrio del mercado de vivienda es un déficit acumulado de más de 800.000 viviendas, concentrado en grandes áreas urbanas y destinos turísticos".

"España lleva más de quince años construyendo muy por debajo de las necesidades estimadas, que son entre 200.000 y 250.000 viviendas anuales".

"Se crean casi el doble de hogares que de nuevas viviendas, el problema no tiene visos de solucionarse".

"Después de la crisis del 2008, no hemos sido capaces de recuperar nuestra capacidad de producción, así que llevamos un grandísimo lastre de infraproducción de vivienda".

Asimismo, recientemente varios informes sobre el año 2025 han confirmado la fuerte revalorización anual de la vivienda construida en España, según el portal Idealista llegó a un 16,2% en el primer trimestre de 2026, y según Tinsa by Accumin, la mayor sociedad tasadora del país, el año pasado se habría encarecido en un 14,3%. Porcentajes de revalorización de los inmuebles en España no se veían desde 2006, cuando nuestro modelo productivo estaba basado en el ladrillo, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria-financiera.

Esta situación está ahondando la brecha entre quienes pueden acceder a una vivienda en el mercado llamado libre, es decir, libre para quienes tienen una renta suficiente para pagar esos exorbitados precios, y los millones de personas que quedan excluidas de ese mercado, en su gran mayoría jóvenes, pero no solo.

Sin embargo, el objeto de este artículo no es analizar cómo los efectos de esta desmesurada subida de los precios está condenando a millones de ciudadanos a depender de las escasas promociones de vivienda protegida que ofrecen comunidades autónomas y ayuntamientos, en mucha menor medida las gobernadas por el Partido Popular, o a buscar un piso en un mercado de alquiler que también se está recalentado. Grandes inversores, los mayores bancos españoles e importantes fondos de inversión extranjeros, ya han olido las oportunidades de negocio especulativo que ofrece el mercado del alquiler: 13 Supercaseros, encabezados por Caixabank y el fondo estadounidense Blackstone, detentan cerca de 100.000 viviendas en alquiler. Ya hay numerosos artículos, e iniciativas ciudadanas y políticas, que defienden el derecho a una vivienda digna recogido en el artículo 47 CE, y que proponen políticas para combatir la exclusión social que está provocando la actual escalada de precios, medidas fundamentalmente vinculadas a construcción de VPO y vivienda protegida, tanto para compra como para alquiler social.

No, este artículo quiere señalar otra cuestión sobre la que apenas se está poniendo el foco: los riesgos y distorsiones que la escalada de los precios en el sector inmobiliario puede ocasionar en el conjunto de la economía española.

Es cierto que hoy la situación es muy diferente a la de hace dos décadas. Afortunadamente, disfrutamos de un crecimiento económico mucho más equilibrado, sin una hipertrofia de la actividad de la construcción como la que vivimos en esos años de principios del siglo XXI, cuando ese sector, tras la aprobación de la Ley del suelo en 1998 por el gobierno de Aznar, se convirtió en el principal motor del crecimiento económico de nuestro país. Entre 1999 y 2007 dos tercios de las viviendas construidas en Europa se localizaron en España, hay que recordar que en 2006 se inició la construcción de 860.000 viviendas.

No, tampoco estamos viviendo un problema de sobreendeudamiento, las familias y empresas tienen el nivel de endeudamiento más bajo desde finales de 1999, un 42,8% del PIB, aunque se está reabriendo con fuerza el grifo financiero a la construcción y promoción de vivienda. En 2025 los seis mayores bancos han incrementado los préstamos hipotecarios en un 24%, por un valor total de 14.400 millones de euros, encabezados por CaixaBank. Los bancos, a pesar de que no están concediendo hipotecas a perfiles que no puedan pagarlas, ni financian por encima del valor de las casas, ya acumulan hipotecas de alto riesgo por valor de 31.800 millones €. Ni estamos asistiendo a un negligente e irresponsable comportamiento del Banco de España en su tarea de supervisión del sistema financiero, como el que desembocó en el rescate bancario de 60.000 millones €.

Pero conviene señalar que existe un gran riesgo de que la exorbitada inflación de los activos inmobiliarios vuelva a desviar la inversión, tanto extranjera como el ahorro nacional, hacia esas actividades, dando lugar a nuevo un círculo vicioso especulativo-inmobiliario.

Aquellos que demandan que las grúas vuelvan a colonizar nuestro paisaje solo analizan el sector inmobiliario desde el punto de vista de la rentabilidad financiera, como un mero bien de inversión para unos pocos, nunca desde la perspectiva del derecho a una vivienda asequible. Por eso intentan ocultar que construir principalmente en el mercado libre, dada la escasez de suelo sobre todo donde más se demanda que es en las zonas urbanas, genera una dinámica especulativa que retroalimenta la burbuja.

Además este proceso podría acelerarse a partir de 2027, siempre dependiendo de cómo se resuelvan las graves incertidumbres geopolíticas que estamos viviendo, ya que en diciembre de 2026 cesará el flujo inversor de los fondos europeos Next Generation, generando un "efecto escalón" en la inversión pública. El Fondo España Crece, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial, sustituirá solo muy parcialmente a los fondos europeos, ya que tan solo tiene una dotación inicial de 10.500 millones € para 2027. Hay que recordar que cuando finalice el periodo 2021-26 España habrá recibido, en total, 90.000 millones € en transferencias comunitarias, además de 16.000 millones € en préstamos.

Los efectos combinados de una sustancial merma de los fondos públicos que estaban orientados a una política industrial basada en el impulso de sectores estratégicos e innovadores, junto con el desorbitado incremento de los precios de la vivienda en el mercado libre, podría situarnos en los albores de un nuevo ciclo alcista del sector construcción-inmobiliario, un “boom” especulativo que terminará estallando como ocurrió en 2008. Parece que no hemos aprendido nada.