¿Existe una burbuja en el mercado del alquiler?

El pasado 1 de marzo, tan sólo cuatro días antes de que las Cortes se disolvieran con motivo de la nueva convocatoria electoral que tendrá lugar el próximo mes de abril, el Ejecutivo de Pedro Sánchez aprobó un nuevo Real Decreto sobre la Vivienda que pretende incidir especialmente en el mercado del alquiler. A diferencia del anterior, que entró en vigor el 14 de diciembre y que fue derogado 39 días más tarde por la negativa del Parlamento a su convalidación, el Gobierno cuenta ahora con el apoyo de Podemos para prolongar su validez.

Varias son las novedades incorporadas en este nuevo decreto:

• la prórroga automática de la vigencia del contrato de alquiler hasta cinco años en lugar de los tres actuales (si se tratara de una persona física y hasta siete años en el caso de que el propietario sea una persona jurídica),

• una fianza máxima de dos meses,

• la asunción, por parte del arrendador, de todos los gastos inmobiliarios y de los relacionados con el propio contrato,

• la obligatoriedad de respetar el contrato por parte de terceros que pudieran adquirir la vivienda durante su vigencia

• y un mayor control sobre los pisos turísticos al eliminar el requisito de unanimidad entre los vecinos para vetar la conversión (únicamente serán necesarios el 60% de votos en contra).

Índice de precios estatal

Sin embargo, y a pesar del calado de las medidas mencionadas, quizás la más significativa por su trascendencia política ha sido la de la elaboración, por parte del Gobierno, de un índice de precios estatal que sirva como referencia en la aplicación de la política fiscal relacionada con el mercado inmobiliario. Precisamente, la formación morada votó en contra del anterior decreto porque el Ejecutivo actual se negó a elaborar un índice con el que establecer límites máximos a las rentas percibidas.

En esta ocasión, aun sin el compromiso del Gobierno de intervenir en el mercado a través de controles de precios (con la excepción del límite en el alza de los contratos vigentes al aumento del IPC), no ha habido manzana de la discordia que impidiera el acuerdo.

Como todo Real Decreto, éste ha sido aprobado ante la consideración de una situación de emergencia cuya extrema gravedad autoriza al Gobierno a prescindir de todo trámite parlamentario (aunque sea siempre necesaria su posterior convalidación). En este caso, aun habiéndose rechazado la injerencia gubernamental directa por las complicaciones técnicas e, incluso, jurídicas que comportaba su implementación, cabe señalar que el éxito de una adecuada política económica radica en el buen diseño de los incentivos económicos.

Política de estímulos

Por tanto, si el Gobierno considera que urge tomar decisiones en un sector tan sensible como el del alquiler ya que determinados factores (como el alto precio de las rentas) actúan como barreras de entrada insalvables para los grupos sociales más desfavorecidos, un adecuado plan de estímulos siempre surtirá más efecto que una acción directa.

A pesar del recalentamiento que está experimentando el sector, no existe unanimidad entre los expertos acerca de la existencia de una burbuja propiamente dicha. Cierto es que, desde un punto de vista estrictamente técnico, una burbuja hace referencia a una subida descontrolada del precio de algún activo, con lo que, a priori, no tendría sentido hablar de burbuja tal y como se entiende en el ámbito académico. Además, en el caso de que aceptáramos el término coloquial de “burbuja”, hallaríamos que este incremento en el precio del alquiler se distribuye de forma desigual y que dicha “burbuja”, lejos de distribuirse de manera uniforme, tiende a localizarse en los grandes núcleos urbanos.

Independientemente del término que utilicemos para definir el alza sostenida de precios en el mercado del alquiler, lo cierto es que la existencia de ciertos abusos en las demandas de los propietarios conlleva, en muchos casos, consecuencias lesivas para determinados segmentos de población (el caso de los meses de fianza solicitados es un claro ejemplo).

Las familias han de destinar una parte cada vez mayor de sus ingresos a la renta del alquiler y, en la actualidad, el 42% de estos hogares abona más de un 40% de sus ganancias al pago de la vivienda. Por este motivo, el Gobierno pretende disminuir ese porcentaje hasta el 29% en 2030. Además, en aras de rebajar las tensiones alcistas en los precios, el Ejecutivo también ha anunciado su intención de incrementar la oferta de vivienda social desde el 2,5% actual hasta el 8% para ese mismo año.

En definitiva, más allá de la terminología, nuestro mercado inmobiliario presenta una serie de peculiaridades que lo convierten en una problemática social de primer orden. Por ello, toda política encaminada a una disminución de precios vía oferta es algo que tanto éste como gobiernos venideros van a tener que afrontar con especial dedicación.

No se trata de un sector propicio para llevar a cabo experimentos que puedan provocar el efecto contrario al deseado, por lo que haber excluido los controles de precios del Real Decreto es una resolución en la línea correcta: a la postre, actuar sobre las fuerzas del mercado resulta mucho más eficiente con los incentivos apropiados.

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation