MADRID.- Sentencia pionera sobre las hipotecas subrogadas. La Audiencia de Pontevedra ha anulado por abusiva la cláusula suelo de un préstamo hipotecario, firmado inicialmente entre el banco y un promotor de un edificio.

La sentencia aborda un terreno poco explorado hasta ahora: ¿qué responsabilidad tiene una entidad financiera en una hipoteca firmada con un promotor y que fue subrogada por el comprador de un piso sin que la entidad participara en la compraventa?

La Audiencia de Pontevedra resuelve que el promotor tiene que informar de las condiciones del piso al comprador y el banco de las condiciones de la hipoteca aunque no intervenga formalmente en la venta.

La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, especializada en materia mercantil, declara abusiva, y por tanto nula, la cláusula suelo existente en un contrato de préstamo inicialmente celebrado entre una entidad financiera y un promotor para financiar la construcción de un edificio de viviendas y locales y al que se subrogó el comprador de una de las viviendas.

En una ponencia del magistrado Manuel Almenar Belenguer, la sentencia anula la cláusula suelo incorporada en un contrato de préstamo al ser abusiva, inicialmente celebrado entre una entidad financiera y un promotor para financiar la construcción de un edificio de viviendas y locales, y en el que, una vez finalizada la obra, se subrogó el comprador al adquirir una de las viviendas del inmueble, sin que la prestamista interviniera en esta última operación.

La Audiencia de Pontevedra se aparta del criterio del Banco de España por entender que una entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación.

La Sala considera que tiene una importancia fundamental para el comprador-consumidor disponer, antes de firmar un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y de sus consecuencias. En función, principalmente, de esa información el consumidor decide si desea quedar vinculado contractualmente adhiriéndose a las condiciones redactadas de antemano por el empresario. Y esa información se extiende tanto a las cláusulas del contrato de compraventa de la vivienda como a las condiciones del contrato de préstamo en el que se subroga el consumidor.

Mientras el responsable de informar al comprador sobre las características del bien es el promotor que lo vende, el deber de informar sobre las cláusulas del préstamo recae sobre la entidad financiera, intervenga o no formalmente en la operación de venta con subrogación, sostiene la sentencia.

La entidad, argumenta, es la que en definitiva se beneficia de los intereses del préstamo y la que la que cuenta con personal especializado para explicar al cliente las condiciones del préstamo y las consecuencias económicas que conlleva.

El banco es el que se beneficia de los intereses del préstamo y cuenta con personal especializado para explicar al cliente de sus condiciones

La Sala se aparta así del criterio del Banco de España por entender que la entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación, ya que, en todo caso, debe autorizar dicha subrogación, por lo que, si lo hace con carácter general y sin cumplir con el deber de información individualizada, ha de asumir las consecuencias, ya que en otro caso se abriría la puerta a posibles fraudes de ley.

La sentencia recuerda que en el caso enjuiciado se incorporó la cláusula suelo en el contrato de compraventa con subrogación hipotecaria. Este contrato se limitó a remitirse a la escritura de préstamo matriz, indicando de forma genérica que el comprador “conocía” las condiciones.

Por si fuera poco, no se ha acreditado que la entidad prestamista informara, con antelación suficiente y durante la celebración del contrato, tanto de la existencia de la cláusula suelo como de las implicaciones que suponía, de manera que el prestatario pudiese prever, “sobre la base de criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas a su cargo”.

Por ello la Sala concluye que la cláusula no cumple el doble control de transparencia exigido por la jurisprudencia y la anula.