Los datos que maneja el Gobierno de Andalucía son los siguientes. De un total de 500.000 edificaciones existentes en suelo no urbanizable en Andalucía, nada menos que unas 300.000 se construyeron fuera de la ley. De ellas, hasta ahora, un 26%, más de 70.000, han sido declaradas como inmuebles asimilados a fuera de ordenación (AFO), una fórmula jurídica que reconoce la situación de ilegalidad de las edificaciones, pero que a la vez permite acceder a los propietarios a los servicios básicos de electricidad y agua y resolver o minimizar problemas ambientales y de habitabilidad al permitirles llevar a cabo obras de conservación y mantenimiento.

En la exposición de motivos del decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares, aprobado por el Gobierno de PP y Ciudadanos y convalidado hoy en el Parlamento de Andalucía con los votos a favor de Vox, PP, Ciudadanos y PSOE y el voto en contra de Adelante Andalucía se explica con claridad la problemática generada por esa proliferación masiva de viviendas ilegales en Andalucía.

Allí se recoge que la existencia de edificaciones ilegales genera importantes consecuencias y distorsiones, desde“cuestiones de salubridad, con la creciente contaminación de los acuíferos”, hasta de “seguridad o de enganches ilegales de energía, entre otros”. Las construcciones ilegales tienen también una consecuencia común: entornos urbanos con carencias de colegios, centros de salud y polideportivos. El texto recoge que estos asuntos “son los que están marcando el devenir de estos ámbitos en los que la ingente aglomeración y el crecimiento de edificaciones parecen no tener límite alguno”.

Durante años, en Andalucía se construyó fuera de la ley. La casuística de las edificaciones irregulares es muy diferente, desde la connivencia entre promotores y alcaldes, como en Marbella, pasando por las viviendas,  sobre todo, de extranjeros en la Axarquía, hasta la construcción de Zahora, en Barbate, jugando con la norma que permitía el diseminado rural.

Se combinó cierto desarrollismo con, luego, el boom urbanístico. Numerosos alcaldes de todos los colores, con excepciones, claro está, lo fomentaron o, al menos hicieron la vista gorda, en la creencia de que traería cierta prosperidad a sus municipios y con la idea de, en algún momento, regularizar las situaciones vía Plan General de Ordenación Urbana, (PGOU).  

Los jueces tampoco han sido muy partidarios de paralizaciones ni demoliciones. Hasta el año 2002, según los urbanistas consultados, los jueces no comenzaron a ordenar paralizaciones de las obras de casas ilegales. Y las órdenes de demolición tampoco se prodigan en demasía. Así, la situación se ha perpetuado en el tiempo y los Gobiernos de la Junta, ya desde la época de Manuel Chaves, tratan de resolverla, sin éxito por ahora.

El asunto, desde luego, no es fácil, pero se ha tratado de resolver, a la espera de que los sucesivos PGOU vayan concretando las soluciones locales, mediante la figura jurídica de asimilado a fuera de ordenación (AFO) que es también en la que se basa el nuevo plan del Gobierno de PP y Ciudadanos. A través de esa figura y contando con la colaboración de propietarios y ayuntamientos, a quienes la Junta faculta para aplicar planes urbanos especiales que aborden -y resuelvan- la problemática, el nuevo Ejecutivo confía en aclarar el panorama y, también, dar una seguridad jurídica a los propietarios.

El nuevo decreto-ley permite el acceso al AFO a cualquier edificación irregular, incluso las aisladas, aunque con las siguientes excepciones: las viviendas que están aún en plazo para restablecer la legalidad (seis años desde su construcción) y las que tienen una sentencia contraria. Tampoco podrán acogerse al decreto-ley las construcciones que se asienten sobre suelos de especial protección.

Así resume el decreto-ley la situación actual: “En Andalucía existe un grave problema generado por las edificaciones irregulares construidas al margen de la legalidad urbanística sobre las que ya no es posible adoptar medidas para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico, al haber transcurrido el plazo del que dispone la Administración para actuar sobre las mismas. El origen de estas edificaciones, fuera de toda planificación, provoca que no cuenten con infraestructuras para los servicios básicos de saneamiento y abastecimiento de agua y electricidad, por lo que no tienen garantizadas las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para su habitabilidad”.

Como consecuencia, “se han generado, además de los problemas asociados a la precaria urbanización del soporte donde se asientan, riesgos para la seguridad y salubridad de la población afectada, derivados de la localización en zonas con riesgos naturales y del autoabastecimiento de agua en suelos contaminados por la falta de saneamiento y depuración de las residuales”.

Regularización definitiva

Para su regularización definitiva, las viviendas deberán esperar al ayuntamiento en la que esté ubicada. Así lo explica la exposición de motivos del decreto-ley: “El régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística [se lleva a cabo] a través del PGOU. Es el Plan General el que define el modelo territorial y le corresponde, por tanto, decidir sobre la compatibilidad o no con el modelo que proponga de las agrupaciones de edificaciones irregulares existentes sin condicionantes previos”.

La norma establece también que los propietarios “tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas" que procedan. Suele ser habitual en los procesos de regularización de viviendas algún tipo de sistema de compensación.

Aunque la consejera de Fomento, MariFrán Carazo argumenta, en su discurso político, que el decreto-ley no supone una amnistía, porque su departamento va a priorizar, argumenta, la actuación inspectora y sancionadora, en realidad, lo es, igual que lo fueron las aprobadas por los anteriores gobiernos socialistas, porque regulariza -a la espera del empujón definitivo de los ayuntamientos- en la práctica casi todas las construcciones irregulares que no tengan una sentencia o estén en una zona protegida.

Las críticas del único grupo que se opuso al decreto, Adelante Andalucía, fueron las siguientes. Por un lado, la prioridad, en su opinión, debe estar en evitar la construcción de viviendas irregulares. El diputado Diego Crespo preguntó a la consejera si se van a derribar las edificaciones que están situadas en zonas sensibles medioambientalmente y criticó que el decreto-ley pretenda dar una regulación legal de los "abusos" que se cometieron en la época de la burbuja inmobiliaria.