La fugida dels fons d'inversió pels topalls al preu del lloguer obre una oportunitat per a l’habitatge assequible

Les diverses regulacions en matèria d’habitatge, acompanyades dels topalls al preu del lloguer, han espantat les firmes d’inversió, conegudes popularment com a fons voltor, cosa que ha provocat alguns moviments relacionats amb la venda de les seves propietats, una vegada finalitzen els contractes d’arrendament. L’operació no és menor, ja que es tracta dels principals tenidors d’habitatges de lloguer a Catalunya. 

Alguns dels exemples són Blackstone, a través de la seva Socimi (Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió Immobiliària), Testa, Cerberus mitjançant Macc Residencia i Vivenio, propietat d’APG i Aware, que està en mans de Renta Corporación. Entre aquestes societats i entitats financeres com CaixaBank i el Banc Santander disposen d’un parc de més de 10.000 habitatges. En obtenir una rendibilitat més baixa pels lloguers, entre un 3 i un 4%, estan optant per vendre aquests pisos. És en aquest context, en què s’està produint la reivindicació d’alguns experts i de les entitats en defensa dels llogaters perquè l’Administració tingui un rol actiu, immobilitzant els habitatges i desplegant la seva capacitat normativa per adquirir-los.

Davant d’aquesta estratègia, en la qual els grups inversors han començat a desprendre’s de la seva cartera d’habitatges a Catalunya per les limitacions de la regulació dels lloguers, s’obre un ventall d’ocasions pel mercat de compravenda i de lloguer. Així ho veu la tècnica del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona, Luisa Pinto. “Es tracta d’una oportunitat per l’Administració per comprar habitatge i transformar-lo en pisos de protecció oficial. És una tasca que correspon a la Generalitat i a les administracions locals”.

Es tracta d’una oportunitat per l’Administració per comprar habitatge i transformar-lo en pisos de protecció oficial

Pinto demana “accions contundents per immobilitzar el parc d’habitatges que deixen anar els fons d’inversió i dirigir-les cap a promocions assequibles, evitant que tensin de nou el mercat”. Aquesta percepció la comparteixen des del Sindicat de Llogateres. Un dels seus portaveus, Enric Aragonès, posa en dubte la suposada activitat productiva d’aquests actors immobiliaris. “En els darrers anys, els fons d’inversió han acaparat una quantitat ingent de propietats, ocasionant patiment amb les seves operacions especulatives. Aragonès recorda que figures jurídiques com les Socimis o les Societats d’Inversió de Capital Variable (Sicav) no abonen impostos en el lloc on exerceixen el negoci i obtenen els beneficis.

Ampliar el parc públic

El portaveu del Sindicat de Llogateres apunta la necessitat que té la Generalitat de Catalunya, a més de construir, “d’adquirir habitatges que ja estan fets per ampliar el parc públic”. Per fer-ho possible, Aragonès insta a fer servir eines com el dret de tempteig i retracte, que el Govern pot utilitzar des de l’any 2019, i que donen prioritat a l’Administració en les operacions. En relació amb les pràctiques especulatives, la proposta implica prohibir les compres de pisos que no estiguin destinades a un ús residencial. En aquest sentit, Aragonès precisa que “no es pot usar com excusa que la llei comunitària no permet limitar les compres, del tipus que siguin, als ciutadans de la UE, ja que els Països Baixos ho han aplicat”. En aquesta línia, proposa articular una sèrie de ‘càstigs’ fiscals a les operacions immobiliàries de caràcter especulatiu.

Des del punt de vista normatiu, l’Ajuntament de Barcelona està estudiant mesures legals per prohibir que els estrangers comprin pisos a la ciutat si no és per viure-hi ells o un familiar directe. La iniciativa es va acordar a la darrera Comissió d’Urbanisme amb els vots a favor del PSC, Barcelona en Comú i ERC. El text planteja “impulsar les eines perquè la prohibició també es faci extensiva a tots els fons d’inversió amb l’objectiu d’evitar que els habitatges de Barcelona es facin servir com a element d’especulació”.

De fet, en un article recent, la directora de l’Observatori Desca, Irene Escorihuela, posava com a exemple les accions dutes a terme a les Balears, en què es plantegen limitar la compra d’habitatge a no residents. Per avançar en aquest aspecte, seria necessària una habilitació estatal, de forma que les comunitats autònomes implantessin aquesta restricció. Escorihuela adverteix que, una vegada consolidats els fons d’inversió com a operadors opacs i agressius en el mercat immobiliari de Barcelona, “és el moment d’aprofundir en les apostes antiespeculatives que, posant límits al sector privat, garanteixin el dret a l’habitatge i bones pràctiques amb els i les llogateres”.

És el moment d’aprofundir en les apostes antiespeculatives que, posant límits al sector privat, garanteixin el dret a l’habitatge

Les estratègies a les quals al·ludeixen des de l’Observatori Desca queden recollides en una publicació recent de la revista ‘Arxiu d'Etnografia de Catalunya’, vinculada al Departament d'Antropologia, Filosofia i Treball Social de la Universitat Rovira i Virgili (URV). En l’article, titulat ‘El paper dels portals immobiliaris en la mercantilització de l’habitatge de lloguer: una anàlisi de les implicacions en les dinàmiques de poder i exclusió’, l’antropòloga Anna Recasens posa el focus en el paper dels portals immobiliaris, que emergeixen en els últims anys com un actor clau en el procés d’accés a l’habitatge. Mitjançant el desenvolupament de noves eines tecnològiques, recullen dades del mercat proporcionades per la demanda i les venen al sector immobiliari, fet que dona més poder a la propietat i modifica les pautes de consum i les lògiques de funcionament del mercat. A partir d’aquesta anàlisi, es conclou que les seves lògiques de funcionament contribueixen a perpetuar i reproduir dinàmiques excloents i disminueixen la capacitat de decisió i la sobirania real dels llogaters.