Público
Público

El Suprem manté l'impost a les vendes de pisos amb benefici: si hi ha guanys, a tributar

El tribunal que va eximir als hipotecats de pagar l'AJD dictamina ara que les operacions lucratives amb habitatges, solars i tota mena d'immobles urbans continuen estant subjectes a l'Impost de Plusvàlues mentre les transaccions que donin pèrdues queden exemptes.

L'impost de Plusvàlua grava els guanys a les vendes de pisos entre particulars i també en les operacions amb molts guanys de les immobiliàries.

eduardo bayona

El Tribunal Suprem ha resolt tots els dubtes que el Constitucional va generar fa ja gairebé dos anys sobre l'anomenat impost de plusvàlues: haurà de pagar-ho tot aquell contribuent que hagi guanyat diners amb la venda d'un habitatge, un local, un garatge, un traster, un solar o qualsevol immoble de caràcter urbà.

Així ho ha establert la Secció Segona de la Sala Tercera per a tots els municipis de l'Estat en dues recents sentències en les quals, després d'una anterior, tanca definitivament jurisprudència en resoldre els recursos de l'Ajuntament de Saragossa. En una d'elles condemna a un veí a pagar 3.617 euros per la venda d'un pis amb més de 13.000 de benefici i en la segona eximeix a un altre, al qual el consistori haurà de retornar 1.949, de tributar per haver heretat un altre immoble amb un valor teòric inferior en 100.000 al preu de compra que havia desemborsat el seu anterior amo.

Finalment, el mateix tribunal del Suprem que va dictaminar que els hipotecats no havien de pagar l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), en aquesta ocasió sense vots particulars ni maniobres retroactives, ha fitat ara els límits de l'IIVTNU (Impost de l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana): continuaran pagant-ho els que guanyin diners en la venda d'un immoble, sigui entre particulars o en grans operacions immobiliàries, i deixaran de fer-ho els que no es lucrin amb una operació d'aquest tipus.

Com afecta al ciutadà?

Les sentències, que recorden que, en tot cas, correspon als legisladors “dur a terme les modificacions o adaptacions pertinents” en l'impost, aclareixen diversos aspectes pràctics. Entre ells, que el mètode de càlcul, si s'ha de pagar, continua sent el mateix, fet que implica una forquilla del 4% al 18% del valor cadastral.

Les sentències indiquen amb claredat que a partir d'ara correspon al contribuent "provar la inexistència d'increment de valor", amb "les normes generals sobre la càrrega de la prova" que recull la Llei General Tributària, cosa que obliga a aportar les escriptures i presentar informes pericials, entre altres mitjans, per provar l'absència de "plusvàlues reals". És a dir, que l'obligació de pagar o no el tribut ve determinada pels preus reals de venda.

En cas de disconformitat, "haurà de ser l'Administració la que provi en contra" de la inexistència de la plusvàlua en un procediment tributari.

A partir d'aquí, qui hagi venut per menys del que va costar comprar, o pel mateix preu, i així figuri en les escriptures o ho acrediti un informe pericial, ha de comunicar-l'hi a l'ajuntament en el terme del qual se situï l'immoble per quedar exempt del pagament i esperar la resposta de l'Administració. Si tot és correcte, aquest seria un acord de conformitat. En cas contrari, toca primer al·legar i, si el consistori no torça el braç, pledejar.

I què passa en cas de rebre un pis en herència o com a donació? El mateix, encara que la prova és una mica més complicada i cal tirar de calculadora, ja que les xifres de referència són el preu escripturat per l'anterior propietari i el valor teòric que surti d'aplicar al valor cadastral uns índexs que publica cada comunitat autònoma. Si el segon és major que el primer, toca pagar. En cas contrari, l'hereu o qui rep la donació ha de comunicar-l'hi al consistori per acollir-se a l'exempció establerta pel Suprem.

Termini obert per demanar les devolucions de quatre anys

Les sentències obren definitivament el termini perquè els que van pagar l'impost en els últims quatre anys, des de finals de 2014, però no van guanyar diners amb l'adquisició, ja sigui venent o per llegat, reclamin a l'ajuntament que els retorni aquests diners amb els interessos que corresponguin, ja que han generat un enriquiment injust de l'Administració.

La reclamació s'inicia registrant una sol·licitud de devolució a l'ajuntament. Si aquest la rebutja explícitament o la desestima per silenci administratiu s'obre un termini d'al·legacions previ a anar a un jutjat contenciós administratiu.

La data de referència per demanar la devolució de l'impost és la de la seva liquidació, no la de la venda o l'acceptació de l'herència, que són sempre anteriors. Això serveix per a la venda de qualsevol immoble? Sí, ja siguin habitatges, trasters, garatges, locals o solars, i afecta tant en cas d'alienació com quan s'estableixen drets reals com l'usdefruit.

No obstant això, hi ha excepcions com l'aportació d'aquests béns a una societat conjugal. Les administracions, l'església i les entitats benèfiques estan exemptes de l'IIVTNU, com també ho estan les entitats financeres quan traspassen immobles al 'banc dolent' i les famílies que lliuren el seu habitatge mitjançant dació en pagament després d'una execució hipotecària sempre que cap dels seus membres tingui suficient patrimoni per saldar el deute tributari.

Com arriba el Suprem a aquesta decisió?

El Constitucional va plantejar dubtes sobre la legalitat de l'impost quan, en una sentència de maig de 2017, va declarar nuls els articles de la Llei d'Hisendes Locals que ho regulaven "però únicament en la mesura que sotmeten a tributació situacions d'inexistència d'increments de valor”. Això va portar a nombrosos jutjats del Contenciós de tot el país i als tribunals superiors de Castella i Lleó, Catalunya, Madrid, Navarra, i Galícia a determinar que l'impost havia estat abolit en la pràctica en anul·lar-se el seu sistema de càlcul.

Això, d'altra banda, havia deixat sense destinatari al voltant de 8.000 milions d'euros que els ajuntaments havien ingressat en els últims quatre anys per aquest tribut, ja que no quedava clar si havia de continuar sent pagat ni en quines condicions, si tots els que havien tributat per ell tenien dret a la devolució o si només podien recuperar els seus diners els que havien perdut diners en la venda.

El tribunal és diàfan en establir com deu ser interpretada la sentència del Constitucional: les regles de l'impost "afecten només d'una inconstitucionalitat i nul·litat parcial" i "l'IIVTNU no és, amb caràcter general, contrari al text constitucional, en la seva configuració actual, sinó que ho és únicament en aquells supòsits en els quals sotmet a tributació situacions inexpressives de capacitat econòmica", assenyala la sentència.

I, en aquest sentit, determina que el tribut continua vigent "en aquells casos en els quals es graven plusvàlues realment existents, supòsits aquests últims per als quals -cal entendre- han quedat en vigor i, per tant, resulten plenament aplicables" aquests articles de la Llei d'Hisendes Locals.

Pels magistrats, "manca de sentit" que la nul·litat de l'impost "s'estengui també a supòsits en els quals existeix un increment de valor" o "una manifestació de riquesa real o potencial", ja que en aquests casos el que es grava no és una cosa abstracta sinó un benefici real "plenament compatible amb les exigències que deriven del principi de capacitat econòmica".

"L'impost ha d'existir, però avui és injust"

Fernando Rivarés, regidor d'Economia de l'Ajuntament de Saragossa, el consistori que ha aconseguit que el Suprem es pronunciï, sosté que les escriptures no són suficient mitjà de prova, ja que "el que reflecteixen és un acord lliure entre particulars sobre el preu de l'immoble que no té per què estar directament relacionat amb el valor del sòl sobre el qual s'aixeca, que és el que grava l'impost, i que no serveix per a acreditar-lo". En aquest sentit, afegeix, "continua imperant la sentència del Constitucional".

"Cal diferenciar preu i valor", anota, "i la plusvàlua es calcula sobre el valor del sòl, no sobre el preu de venda", la qual cosa li porta a inclinar-se pels informes pericials com a mitjà de prova per determinar si el contribuent deu o no pagar.

Per a Rivarés, "l'impost de plusvàlues ha d'existir, entre altres motius perquè frena l'acaparament de sòl i l'especulació, però en aquests moments de crisis i enfonsament dels salaris és injust".

En aquest sentit, l'equip de govern de ZeC (Saragossa en comú) ha optat per aplicar mesures com una rebaixa del 7% sobre la valoració en casos de venda i una bonificació del 95% del tribut per a les herències d'habitatges el sòl dels quals estigui valorat en menys de 100.000 euros, que ara poden vendre's només rebre-les. Entre aquesta xifra i els 150.000, cota que només superen 284 cases a la ciutat, la rebaixa és del 50%.

D'altra banda, el Suprem suggereix al Govern i a les Corts que regulin què ocorre quan es produeix un guany en l'alienació de l'immoble i aquesta és mínima.