País ValenciàLa estructura del sector inmobiliario y la falta de especialización dificultan la política valenciana de vivienda

El pasado martes, el vicepresidente segundo y conseller de Vivenda i Arquitectura Bioclimàtica, Rubén Martínez Dalmau, anunciaba en Castelló, acompañado de la alcaldesa de la ciudad, Amparo Marco, la convocatoria de un concurso público para reformar y ampliar un edificio en la avenida Caputxins. La obra se tendrá que realizar siguiendo criterios de sostenibilidad y arquitectura bioclimática para –y esto es todavía más innovador– poder ofrecer ocho pisos en modalidad de alquiler social.

Este es un proyecto piloto, junto con otros en València y Alcoy, del ambicioso Plan 20-30, que prevé duplicar el parque de vivienda pública en la próxima década, tanto rehabilitando cómo con obra nueva. El plan, además, cuenta de dos otras patas: el decreto de tanteo y retracto, aprobado el 5 de junio, y una nueva tasa en los pisos vacíos propiedad de grandes tenedores acordado entre los tres partidos del Botànic esta semana, pero todavía por diseñar. Además, los presupuestos del 2021 han reforzado el músculo financiero de la conselleria, con un incremento del 9,4% y una suma que llega a los 207 millones de euros.

Raül Beltran: "Estamos anclados en el modelo especulativo de construir, vender y hacer dinero rápidamente"

Aún así, todas las fuentes consultadas coinciden que solo con leyes y presupuestos –a pesar que sean imprescindibles– no bastará para hacer efectivo el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda a precios asequibles para toda aquella gente que el mercado ha ido expulsando los últimos años. "Como no hay una constructora pública necesitas llegar a acuerdos con promotores privados para que construyan y gestionen los edificios de alquiler social, y esto es algo que no quieren hacer, porque supone una inversión con un retorno a largo plazo, con una rentabilidad de entre el 2 y el 4%, mientras que aquí todavía estamos anclados en el modelo especulativo de construir, vender y hacer dinero rápidamente. Esto del alquiler social funciona en Berlín, donde hay empresas que hace muchos años que se dedican a esto de forma seria". Quien así habla es Raül Beltran, asesor de la concejalía de vivienda del Ayuntamiento de Castelló, frustrado, entre otras cosas, "por haber visto como hacíamos una oferta pública de viviendas sociales y quedaba desierta porque ninguna empresa se presentaba". El Secretario autonómico de Vivienda y Función Social, César Jiménez, coincide bastante con Beltran: "Realmente el modelo de alquiler no es el que más gusta al tejido empresarial valenciano, formado por empresas pequeñas con musculatura para hacer dos o tres promociones con retornos rápidos. Ellos querrían que las ayudas fueron para vender, pero se tienen que dar cuenta que las cosas son diferentes".

Diferentes, en buena medida, por el fin del modelo previo al estallido de la burbuja inmobiliaria basado en el crédito barato y la compra generalizada. Como por ejemplo el caso de Castelló resumido por Beltran: "Tenemos 13.000 viviendas vacías en la ciudad, uno de cada seis pisos, y 4.260 familias identificadas que necesitarían un alquiler social porque nunca podrán comprar, pero los propietarios de estos pisos –bancos y fondos de inversión– no los sacan al mercado por simple incapacidad, continúan pensando todavía en el modelo de venta rápida y el mercado está totalmente parado".

Constructores molestos

A la estructura empresarial del sector inmobiliario hay que sumarle la profunda desconfianza hacia la conselleria de Martínez Dalmau –que algunas voces incluso han definido como "guerra"–, sobre todo a partir de la aprobación del decreto de tanteo y retracto que permite a la Generalitat la adquisición de forma preferente en las grandes operaciones inmobiliarias, pisos subastados por impago hipotecario o transmitidos por dación en pago. Poco después empieza a aplicarse con la compra de 98 pisos en Algemesí por 900.000 euros, poco más de 1.000 euros cada uno. Un precio que "si el banco lo hubiera ofrecido a cualquier, no habría dudado ni un minuto a comprarla", según declaró Martínez Dalmau en aquel momento.

"La normativa es innovadora y muy potente y permite parar los movimientos de los fondos de inversión especulativos", explica Nacho Collado, abogado de El Rogle, una cooperativa especializada en el derecho a la vivienda. Des del otro lado, la situación se ve muy diferente. La Federación de Promotores Inmobiliarios de la Comunidad Valenciana (Feprova) declaraba pocos días después de la aprobación del decreto que "no entendemos que el Consell pueda intervenir en todo tipo de viviendas. No tiene sentido. Vemos indicios de intervencionismo en el mercado y consideramos que la norma genera perversiones". En sintonía con la Feprova, el 18 de septiembre el PP presentaba un recurso de constitucionalidad contra este decreto.

El inexistente cuerpo de inspectores

Beltran también pone el dedo a la llaga en otra carencia que será primordial para evitar el fracaso de estas políticas: la dedicación y formación de los funcionarios suficientes para aplicar el decreto de tanteo y retracto a gran escala. La suya alerta se basa de nuevo en la experiencia municipal: "La administración está preparada para aprobar PAI, tiene una inercia muy fuerte en este sentido". Pero no solo en este punto, la debilidad en personal se deja sentir en otros aspectos. "En Castelló y València se ha aprobado el recargo del 50% del IBI para los pisos vacíos, pero después nunca se ha podido aplicar porque para demostrar que un piso está vacío necesitas una capacidad funcionarial, unos inspectores que no tenso. Y hay que tener en cuenta que los grandes tenedores tienen muchos buenos abogados que te tumban las sanciones fácilmente", continua Beltran.

De nuevo, César Jiménez coincide, y reconoce que "sería deseable" contar con un cuerpo de inspectores que por ahora no existe. Pero el secretario autonómico asegura que están aprendiendo "de experiencias anteriores fracasadas" en el objetivo de penalizar los pisos vacíos. Por eso están trabajando en el reglamento de la ley de Función Social de la Vivienda –aprobada el 2017 pero todavía sin desplegar– y en una definición del piso vacío que dificulte esquivar las sanciones. Su departamento también se ha puesto como objetivo para el año próximo "definir la naturaleza del impuesto a la vivienda vacía" para que pueda estar en funcionamiento para el 2022. En este sentido, Nacho Collado destaca la eficacia de la tasa frente a las complicaciones que han encontrado las sanciones: "el procedimiento tributario es diferente, puesto que cualquier persona jurídica [el impuesto solo se prevé para empresas] que tenga numerosas casas, si no acredita que las tiene alquiladas se presume que están vacías y se cobra la tasa automáticamente, mientras que el procedimiento sancionador es mucho más garantista y es la administración la que tiene que demostrar que están vacías".