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Pisos turísticos Cinco barrios (y otros tantos mercados) de Madrid que sucumbieron a la gentrificación

Expertos en urbanística, antropólogas, periodistas y vecinos analizan el proceso de aburguesamiento y la turistificación de Lavapiés, Huertas o Malasaña, cuya onda expansiva alcanza a otros distritos como Chamberí, Usera, Carabanchel y Vallecas.

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Un local en el barrio de Malasaña, en Madrid. / T.J.L.

1. Malasaña: de la albóndiga a la meatball


La gentrificación ya estaba aquí, y había llegado para quedarse. “No es una moda reciente, sino algo que viene de largo”, advierte Antonio Pérez, director de Somos Malasaña y vecino del céntrico barrio madrileño, quien viene asistiendo a su proceso de aburguesamiento desde hace al menos una década. “Ahora han saltado las alarmas, pero lo más grave es que lo habíamos percibido mucho antes, sin poder hacer nada y con la sensación de que era inevitable: en cuanto mejora una zona, gente que previamente no se sentía atraída de repente quiere vivir en ella a toda costa”.


Pérez ha sido testigo y notario de la modificación del paisaje y del paisanaje del barrio de Universidad, que debe su nombre al germen de la Complutense, ubicado en su día en la fronteriza calle San Bernardo. La denominación oficial perdió fuelle —como antes había ocurrido con la de Maravillas— y una calle terminó dando nombre a parte del distrito, donde en los ochenta y noventa convivían los vecinos de toda la vida con estudiantes con ínfulas roqueras y, claro, con los propios roqueros.


Con el tiempo, las panaderías, las bodegas, los ultramarinos y los bares de bocatas grasientos fueron dando paso a lo que hoy es Malasaña: un espacio de ocio, con una oferta hostelera más diurna que antaño, donde confluyen modernos, magdalenas rebautizadas como cupcakes, artistas, albóndigas que responden por meatballs y turistas de otros barrios, de otras provincias, de otros países y, en ocasiones, parece que hasta de otras galaxias: “Los negocios están enfocados a los extranjeros, quienes se han multiplicado en las calles, pero también en los pisos”, asegura el periodista de la web hiperlocal, mientras enumera ejemplos de instituciones castizas que han dado paso a cadenas y tiendas de nuevo cuño.


“Un símbolo de la gentrificación es el bar Lozano, donde han abierto una crepería, aunque los pobres chavales no tienen culpa y los están demonizando”. Raciones, platos combinados y minis a precios asequibles que dejaron de servirse cuando el dueño no pudo afrontar el precio del alquiler tras el fin del contrato de renta antigua. En otras ocasiones, la causa ha sido el fallecimiento o la jubilación del titular, y así se han ido difuminando en la memoria de Antonio Pérez locales como La Pepita, O Compañeiro, Prado y, recientemente, El Palentino. Obviamente, la cuenta de los flamantes establecimientos no es la del difunto bar Noviciado, junto al metro homónimo, donde pagabas dos o tres euros por un bocadillo y te daban la vuelta.


“El cambio se ha percibido poco a poco y no trascendía, excepto para los vecinos. Como un niño que crece sin que te des cuenta hasta que, de repente, tiene quince años”. Habla del barrio como podría hablar de su hija, que se crio en estas calles. “Las plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico han acelerado la transformación a lo bestia”, cree el director de Somos Malasaña, quien añade otras causas, como los vuelos baratos o las políticas municipales, que han terminado “generando la tormenta perfecta”.


Desde que puso un pie aquí, no se ha movido: el colegio de los niños, el parque infantil de la plaza del Dos de Mayo y hasta un trabajo que lo enraíza en los adoquines, pues su periódico nació con el objetivo de informar sobre la pérdida de un gato, del cierre del bar de la esquina, la exposición del vecino del cuarto o la muerte de un vecino, que es lo que realmente importa. Un modelo de éxito, acompañado de la organización de eventos que involucran a los residentes, que han exportado a Chueca y a Chamberí, donde también sienten el aliento del turista. “La gentrificación clásica se refería a la sustitución de unos moradores por otros, pero ahora estamos hablando del vaciado del barrio. O sea, eliminan a los propios vecinos, porque incluso los que fueron gentrificadores están siendo expulsados por los turistas”.

Consigna de equipajes en Huertas. / T.J.L.

2. Huertas: apocalipsis guiri


El barrio de las Letras, enclavado al sur de Cortes, ya sufría los rigores de los turistas antes de que se empezase a hablar de la turistificación. Los bares de los alrededores de la plaza de Santa Ana seguían incordiando a los vecinos, quienes observaban cómo iban abriendo nuevos restaurantes al tiempo que ciertas vías se gentrificaban, sobre todo algunas que desembocaban en la calle Atocha o en el paseo del Prado.


Sin embargo, tras estallar el fenómeno de las plataformas de alquiler turístico, la situación se ha vuelto insostenible. Los fiesteros no sólo apuran la noche en los bajos, sino que también se alojan en los pisos superiores. Resisten contados bares de calamares y tabernas de vinos de Jerez, mientras que los bares flamencos hace siglos que aumentaron la oferta con tablaos anexos. Algunos establecimientos conservan los azulejos en sus fachadas, aderezados con musicón en el interior. Llevaba las de perder: es un barrio bonito a una patada de la Puerta del Sol y del Museo del Prado, con una oferta asentada de locales de ocio bajo los apartamentos.


Diego Peris, arquitecto y experto en urbanística, ordenación del territorio, periferias, sostenibilidad y vitalidad urbana, explica la diferencia entre gentrificación y turistificación. “La primera surge cuando el sector inmobiliario pone el foco en un espacio de la ciudad y provoca, a través de herramientas de presión, un desplazamiento de la población. La segunda está asociada al segmento del ocio y del turismo, lo que aporta un matiz diferente, pues es un fenómeno que responde a otras lógicas de mercado. Aunque, en la práctica, provoca unos efectos parecidos a la anterior, como el desplazamiento de las personas”.


Peris considera la turistificación es un fenómeno espontáneo, aunque ha influido que los tour operadores hayan apuntado hacia España. “Y, dentro de nuestro país, factores como la crisis catalana han provocado que se desplazase todavía más gente a Madrid”. En la configuración del nuevo mapa mundial, la capital se ha convertido en un destino goloso, como lo sigue siendo Barcelona. Y Huertas y sus alrededores son parada y fonda del turismo de marcha, incluidas las despedidas de solteros y solteras, que poco a poco se han ido extendiendo hasta a barrios como Lavapiés.


“La turistificación implica un desplazamiento por sustitución, mientras que la gentrificación conlleva cierto proceso implícito del mercado inmobiliario a largo plazo”, añade este miembro del colectivo Todo por la praxis. “Hay que devaluar primero un patrimonio inmobiliario durante un tiempo para después revalorizarlo, con el colaboracionismo de la administración, que participa de esa devaluación. Por ejemplo, cuando no desarrollan ciertos equipamientos para una población determinada, como pueden ser los ancianos o los padres con hijos, se ven obligados a trasladarse”.

Calle Santa Isabel, al norte de Lavapiés. / T.J.L.

3. Lavapiés exprés


La gentrificación de Lavapiés comenzó no se sabe ya cuándo, pero varios factores habían entorpecido su desarrollo, hasta la irrupción de las plataformas turísticas. Mientras, claro, los pisos iban subiendo de precio y muchos de sus vecinos, cuando tocaba renovar el contrato, se encontraban con subidas espectaculares o un simple hasta luego. “Los dueños no me ofrecieron una renovación, tan sólo me dijeron que iban a volver a vivir en él”, explica un residente en la calle Santa Isabel, mientras cuenta mentalmente los libros y discos que deberá trasladar en breve.


Una vecina del oeste del barrio, cuyas calles —antaño ocupadas por bazares chinos al por mayor, cuyo cierre acarreó una desertización temporal— están sufriendo una gentrificación galopante, se aferra con uñas y dientes al contrato de 550 euros mensuales por su piso de menos de treinta metros cuadrados, cuando hace un par de años soñaba con un espacio mayor a un precio similar. Una búsqueda desesperada en un conocido portal inmobiliario la llevó a darse cuenta de que no iba a encontrar nada mejor por el mismo precio. Otro ejemplo del encarecimiento de la vivienda: un piso exterior de cuarenta metros cuadrados en la calle doctor Piga costaba hace menos de tres años setecientos euros; una búsqueda rápida en la citada web nos sitúa en una vivienda similar, en la perpendicular calle San Cosme y San Damián, cuyo precio es de novecientos euros. Eso sí, interior.

Local donde se asentaba el extinto O Compañeiro, en Malasaña. / T.J.L.


“Aunque hace poco surgiese la gentrificación como concepto, el mercado lo llevaba intentando desde hace tiempo. Es decir, ha habido varios intentos inmobiliarios de apropiarse de los espacios, pero hay flujos que influyen a favor o en contra”, explica Diego Peris. “En los setenta, después de los hippies, a Malasaña llegaron estudiantes dispuestos a vivir en casas más precarias, lo que provocó que la operación especulativa se postergase. Luego, en los noventa, se topó con la resistencia del tejido asociativo y vecinal. Finalmente, hace una década, los inversores de triBall [acrónimo de Triángulo Ballesta, o sea, las calles de la trasera de la Gran Vía, que habían sufrido una progresiva degradación: Barco, Desengaño, Corredera Baja de San Pablo, Ballesta, etcétera] llevaron a cabo una operación más agresiva [la compra de bajos, viviendas y edificios enteros] y se encontraron con menos resistencia. Prácticamente, durante mucho tiempo no hubo nadie que ocupase ese espacio, mientras el mercado se aprovechaba de la devaluación del patrimonio urbano”, concluye el arquitecto y miembro del colectivo Todo por la praxis.


Antonio Pérez cree, sin embargo, que el estallido de la crisis inmobiliaria frenó la expansión de los especuladores: “A triBall lo fundió el pinchazo de la burbuja, si no hubiesen terminado reventando el barrio. Han cerrado tiendas de conocidos diseñadores de moda y hasta Kling, que era un emblema, se ha ido”. Curiosamente, la sucursal más grande en España de esa cadena ha terminado abriendo en la calle Argumosa, el paseo marítimo de Lavapiés, donde sólo se hace pie en sus terrazas cuando llegan los calores. “El barrio ha tardado más en gentrificarse porque detrás siempre ha habido un movimiento asociativo y un tejido social fuertes, un factor fundamental para resistir a la gentrificación, porque le pone cara y luz a la especulación”, afirma Peris. “Mientras que en Malasaña había mucha propiedad vertical —por lo que la compra de vivienda fue fácil y llegaban a adquirirse edificios enteros, como hizo triBall—, en Lavapiés la propiedad era más horizontal. Ahora, sin embargo, asistimos a un fenómeno muy rápido de transformación del barrio, acompañado del turismo, que ha dinamizado un mercado donde era muy difícil entrar”.


Diego Casado, director de Somos Chamberí y fundador de los extintos periódicos hiperlocales Somos Centro y Somos La Latina, que metafóricamente cercaban el castizo barrio, abunda en esa resistencia: “Lavapiés ha sido un barrio muy difícil de gentrificar por la estructura de las viviendas, con muchos pisos interiores con poca luz y sin ascensor, así como frecuentes corralas y patios”. Aunque, paradójicamente, esos inconvenientes suponen una aliciente para la gente de paso, dispuesta a pagarse un fin de semana de safari urbano. “Hay un público con alto poder adquisitivo que no quiere vivir ahí, pero en cambio resulta pintoresco para un extranjero, a quien no le importa pagar incluso más por ese exotismo. Lavapiés es un barrio situado cerca del centro, pero incómodo por varias razones. En cambio, resulta idóneo para el nuevo perfil de turista que busca la experiencia y lo auténtico”. Con la turistificación hemos topado. “El atractivo reside en vivir como un vecino más”. El problema es que cada vez hay menos vecinos y más turistas.

Negocio de nuevo cuño en Malasaña. / T.J.L.

4. La onda expansiva: de Usera a Chamberí


El boom de la elitización residencial ha diseminado su metralla por los barrios del sur, más allá del Manzanares —Usera, Carabanchel, Vallecas—, al tiempo que la turistificación de Malasaña ha ampliado su radio de acción al anexo barrio de Chamberí. Diego Casado recuerda que, si en Sol el porcentaje de viviendas de uso turístico alcanza ya el 15,73% y en Cortes —o sea, en Huertas y aledaños— el 8,89%, en Malasaña supone el 5% —según datos de Airbnb—, lo que ha provocado un desplazamiento hacia el norte. “Me atrevería a decir que el resto pertenece a propietarios, porque el alquiler convencional prácticamente ha desaparecido. Incluso hemos notado la turistificación de la parte de Chamberí que linda con Malasaña, algo lógico en el centro, como sucede en otras grandes ciudades, pero más sorprendente aquí”.


“Los vecinos nos escriben cartas donde relatan que pensaban que sólo afectaba a los alrededores de la Puerta del Sol, pero últimamente se quejan de que están habilitando pisos turísticos en sus edificios. En definitiva, los del barrio de toda la vida se están viendo expulsados por la subida de los alquileres”, apunta Casado, quien retoma las diferencias y semejanzas entre ambos fenómenos. “Hay una discusión entre los expertos sobre qué se estaba produciendo. Queda claro que la gentrificación consiste en la exclusión de las clases más bajas por clases más pudientes, mientras que la turistificación supone la sustitución de los vecinos, al margen de sus ingresos, por turistas. Yo creo que ha habido un proceso clarísimo de gentrificación tanto en Malasaña como en Lavapiés, aunque en este caso se ha producido de forma muy acelerada, impulsada por la turistificación, que cronológicamente es más reciente”.

Trasera de la Gran Vía, rebautizada como triBall. / T.J.L.


De la misma manera que muchos jóvenes han tenido que desplazarse hacia los barrios contiguos —al sur, Embajadores, Delicias y Acacias, que a su vez han subido de precio, como también lo ha hecho el área de Madrid Río, cercando a los vecinos que ya habían sido desplazados y que ahora miran hacia la otra orilla—, Casado teme que Chamberí se encarezca todavía más por el contagio de la turistificación. “El modelo desarrollista basado en la especulación del suelo no ha desaparecido del todo, pero sí tal y como era, por lo que el negocio ha pasado a ser el de la propiedad, englobado en un proceso de regeneración urbana, reformas interiores y alquileres de viviendas”, explica Peris. “El mayor problema son los propios grupos de inversión, pues son unos operadores muy fuertes y con una gran incidencia. En su día, se vieron envueltos temporalmente en una guerra del sector, hasta que los grandes hoteleros terminaron invirtiendo en los alquileres turísticos”.


¿Pero tiene fin, acaso fronteras, la elitización residencial? Álvaro Ardura, profesor asociado del departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid, deja claro que la gentrificación se circunscribe a un barrio con el metro cuadrado barato que le permita al promotor obtener un jugoso beneficio. “No todos los barrios contaban con esa característica, ni tampoco cumplen con otros requisitos necesarios para acontezca. Debe producirse un proceso de resignificación de los espacios. Por ejemplo: pasar de ser barrios donde no vivía nadie o que daban miedo, a zonas que gustan. Y ahí influyen un montón de factores, desde el tipo de construcción hasta que haya edificios significativos, viviendas individuales, apartamentos con vistas, etcétera”.


Esa oferta y esa demanda, según el coautor de First We Take Manhattan. La destrucción creativa de las ciudades (Libros de la Catarata), no son infinitas. “Ahora estamos viendo que hay pequeños conatos de especulación fuera del centro que indican que se está extendiendo, pero es difícil que prosperen todos: Tetuán, Vallecas, Puerta del Angel, Carabanchel, Usera, etcétera. Es una reacción en cascada, si bien es difícil valorar hasta dónde llegarán las ondas, aunque la subida generalizada de la vivienda en alquiler es evidente”.

Mercado de Antón Martín, en la calle Santa Isabel. / T.J.L.

5. El trampantojo del mercado


La también llamada aristocratización o recualificación social —un concepto desafortunado, pues implica que la población original ha degradadado sus propios barrios— ha ido en paralelo a la decadencia y posterior revitalización de los tradicionales mercados de abastos, reconvertidos en una suerte de espacios de ocio con bares, restaurantes y tiendas delicatessen. En ocasiones, en medio del ecosistema chic, sobrevive una pescadería o una frutería de siempre, aunque en otras son negocios de nuevo cuño, con precios prohibitivos y cierta apariencia de atrezo. Podrían ser un decorado encargado de recordar al cliente que sigue estando en una plaza, aunque la abultada factura devolverá al incauto a la realidad: la carnicería es de carne y hueso, efectivamente, aunque sólo apta para privilegiados.


Stoyanka Andreeva, antropóloga social e investigadora predoctoral de la Universidad Autonóma de Madrid, ha analizado los procesos de gentrificación comercial y desplazamiento a partir de la transformación de los mercados de Madrid.

¿Por qué se ha producido esta evolución?

La transformación de los mercados se debe a una combinación de varios factores: cambios en los patrones de consumo, competencia por parte de los supermercados y los grandes centros comerciales, y años de desinversión gubernamental que han llevado a una degradación de los mercados y sus entornos. La diferencia entre el valor de este tipo de espacios degradados y el valor que podrían crear al ser renovados y transformados se conoce como brecha de renta, un concepto fundamental y un factor clave para entender el funcionamiento de la gentrificación. En este sentido, la transformación de los mercados no es inevitable y tampoco es natural o fruto de una casualidad.


El mercado de san Miguel, para turistas adultos. El de san Antón, más sofisticado, con tiendas gourmet y zona superior de tapeo. El de Antón Martín, copado por restaurantes en su interior, acompaña la gentrificación de la calle Santa Isabel. El de san Fernando, en consonancia con la fisonomía del barrio de Lavapiés y el Rastro, pero igualmente con bares, bodegas o puestos de comida. El de Barceló, conservando antiguos negocios, pero con una mayor oferta de productos delicatessen… ¿Cómo se ha dado esa transformación, fruto de su decadencia debido a los factores que apuntaba?

Hay diferentes formas de transformación de los mercados. Mientras los del centro han cambiado los puestos de alimentación por locales de ocio y restauración, en los barrios de la periferia existe otro modelo en el que precisamente los supermercados llegan a formar parte de la superficie del mercado a cambio de la financiación de una reforma del mismo. A corto plazo esta transformación podría traer una mayor afluencia de clientes a la simbiosis de supermercado-mercado, pero a largo plazo la presión que ejerce el primero —a través de precios bajos y horarios amplios de apertura— se convierte en una competencia desleal. Este modelo de transformación también está presente en el centro, aunque en menor medida. Un ejemplo es el mercado de san Antón, que cuenta con un supermercado de El Corte Inglés.

El bar Prado ha echado el cierre en Malasaña. / T.J.L.


¿Son un símbolo del ocaso del pequeño comercio tradicional: carnicerías, pescaderías, fruterías, etcétera?

Es interesante el doble efecto de la gentrificación sobre el comercio tradicional: por una parte, desplaza a los pequeños comerciantes de los mercados y ejerce una presión insostenible sobre los horarios de apertura y precios que tienen que mantener para poder competir con las grandes superficies. Pero, al mismo tiempo, podemos observar una serie de establecimientos que imitan o simulan pequeños comercios para dar un valor extra —un valor simbólico— a su negocio, una sensación —falsa— de que se está preservando lo tradicional y lo cercano: se están abriendo imitaciones de mercados, como pueden ser Platea, el de Moncloa o el de san Ildefonso, en la calle Fuencarral. Todos ellos son establecimientos privados que contienen exclusivamente bares y restaurantes. También los supermercados están reorganizando la venta y presentación de productos frescos imitando carnicerías o fruterías en su interior.


¿Cómo encaja esos cambios en la gentrificación de los barrios donde están ubicados?

Especialmente en el centro, la transformación de los mercados no se puede separar de los cambios que está sufriendo su entorno. Se trata del encarecimiento de la vivienda, la disminución de la oferta de alquiler residencial en detrimento del alquiler turístico y, en general, de un marco más amplio de conversión de los centros urbanos en un espacio patrimonializado y, a la vez, en una especie de parque de atracciones, un lugar para el ocio, el consumo y la distinción. No me refiero solamente a turistas que vienen de fuera del país —o la ciudad—, sino también a residentes de barrios periféricos que acuden al centro a modo de turismo, de ocio, de gastronomía o de bares. En este sentido, los mercados renovados y convertidos en centros gourmet —san Miguel— o de aglomeración de bares y restaurantes —san Antón y, en menor medida, Antón Martín— se inscriben en la tendencia general de que el centro urbano esté perdiendo el carácter de espacio vivible, cotidiano, que puede ser apropiado y reclamado por sus residentes.


Si la transformación de los mercados no resulta inevitable ni fruto de la casualidad, como señala la antropóloga social y cultural Stoyanka Andreeva, ¿tampoco lo es, pese a los intereses en juego, el proceso de gentrificación de los barrios del centro de Madrid? “El contexto mundial y la globalización, con grandes fondos de capital, no ayuda, pero no es ineludible, porque podrían tomarse medidas políticas para frenarlo o revertirlo”, cree el arquitecto Álvaro Ardura. “Lo que pasa es que, en las primeras fases del proceso, uno no era consciente. Pongamos por caso Lavapiés: cuando comenzó la rehabilitación en 1998 no parecía que fuese esa la intención, pero en la última fase ya se vendía la gentrificación como un proceso positivo: Vamos a crear un barrio mejor y más seguro”.


La “ausencia” de vivienda pública de alquiler, en comparación con otros países de Europa, tampoco ha contribuido a poner coto a la gentrificación, afirma el arquitecto y profesor de Urbanismo y Ordenación del Territorio. Ni, lógicamente, los apartamentos turísticos, aunque según él no tienen la culpa de todo. “El parque de pisos en régimen de alquiler en el centro no era muy grande, aunque resulta muy negativo que se reduzca todavía más por culpa de Airbnb”. Es la pescadilla que se muerde la cola: “El auge de esas plataformas genera expectativas, porque aunque no todos los inmuebles se destinen a apartamentos turísticos, la lógica del casero le lleva a decirle al inquilino: Te subo la renta porque hipotéticamente podría sacar más con Airbnb. Otro efecto de la sobredimensión”.


Diego Peris cree que las Administraciones tendrían que haber jugado un papel disuasorio, aunque entonces no estaban y ahora todavía se les espera. “Aunque el Ayuntamiento tiene herramientas para poner límites a las viviendas turísticas, es la Comunidad de Madrid la que tiene una mayor capacidad legislativa”. Sin embargo, el experto en urbanística denuncia que “en los últimos diez años ha habido un mayor colaboracionismo” de los gobernantes. “En su día, Gallardón y Botella no hicieron nada desde el Consistorio; y ahora tampoco parece que lo vaya a hacer Cifuentes desde la Casa de Correos”. Cifuentes o, a este paso, quien corresponda.


@solucionsalina