La banca tendrá que volver a valorar su ladrillo ante el examen del BCE

La banca española se verá obligada a realizar valoraciones adicionales de miles de viviendas, naves industriales o edificios comerciales como parte de la próxima revisión de la calidad de los activos a los que se someterá a toda la banca en Europa, dijeron varias fuentes con conocimiento de la operación. "La banca española ha estado negociando para que se pudieran reutilizar las valoraciones con ajustes del ejercicio (del estrés test español de 2012) de Oliver Wyman, pero el BCE ha pedido expresamente que se hicieran nuevas tasaciones sobre un muestreo representativo de adjudicados y de las garantías", dijo una fuente bancaria con conocimiento de las negociaciones.

En un principio, la banca se resistió a nuevas valoraciones ante el temor a que se alargara el proceso de revisión, resultara más costoso y desembocara en mayores provisiones. Sin embargo, los reguladores del BCE involucrados en el ejercicio de revisión de la calidad de activos (conocido como AQR, por sus siglas en inglés) se han opuesto a este tipo de argumentos y han pedido una revisión actualizada de las carteras inmobiliarias, manifestaron varias fuentes.

El BCE no quiso hacer comentario en concreto sobre el caso español pero señaló que una implementación coherente y completa del AQR era fundamental. "Un aspecto clave en el ejercicio del AQR (tiene que estar concluido en octubre) respecto de los colaterales es el uso de valoraciones de terceras partes. Además, las valoraciones que se hayan realizado antes del 1 de enero de 2013 no van a ser aceptadas", explicó un portavoz del BCE. Sin embargo, la situación es particularmente acuciante en España, donde el estallido de la burbuja inmobiliaria ha provocado grandes agujeros en los bancos, aunque también un esfuerzo sin precedentes en Europa en materia de provisiones.

La banca española quiso en un principio que se limitara el alcance de nuevas valoraciones sobre los colaterales que respaldan los préstamos inmobiliarios y sus activos adjudicados para ahorrar tiempo y costes, dijeron cuatro fuentes bancarias. La prueba de estrés realizada en 2012 por Oliver Wyman reveló unos 60.000 millones de euros déficit de capital en los bancos y algunas entidades finalmente acabaron necesitando 41.300 millones de euros en ayudas procedentes de Europa para sanear sus balances. Pero el BCE ha pedido nuevas valoraciones sobre activos inmobiliarios que no hayan sido valorados de forma independiente en 2013. Las fuentes no pudieron precisar el tamaño de la revisión de las carteras inmobiliarias que serían revisadas.

Una de las tres fuentes bancarias dijo que el no uso de las valoraciones de Wyman conllevaría la contratación de consultoras y tasadoras para trabajar en estos costosos procesos que ya arrojaron un coste superior a 10 millones de euros en el caso del ejercicio de 2012. "Si seguimos la metodología (del manual del BCE) debería haber nuevas tasaciones y será necesario una especie de taskforce para proporcionar valoraciones externas", dijo el responsable de riesgos de un banco cotizado.

Se analizará entre el 1% y el 20% de las carteras de mayor riesgo de las entidades

Un portavoz del Banco de España rechazó comentar si se habían discutido estas cuestiones con el BCE, añadiendo que "el manual del BCE está para ser cumplido". Según el manual del BCE, si las valoraciones externas de los activos inmobiliarios y de las garantías que las soportan están un 5% por debajo de las valoraciones internas, será preciso un quita adicional a la valoración interna independiente que no se vea acompañada de una valoración externa. Según las reglas del AQR, se analizarán entre un 1% y un 20% de las carteras de mayor riesgo.

Las fuentes bancarias consultadas explicaron además que del análisis aleatorio de las muestras analizadas de las carteras se hará una extrapolación al resto de la cartera. "La revisión específica de la muestra se va a tener que contabilizar en la cuenta de resultados (en 2014), mientras que el resultado de la extrapolación se va a tomar como referencia para el punto de partida de capital en los escenarios de estrés", dijo uno de los banqueros consultados. Ni Santander ni BBVA, Caixabank , Bankia, Popular, Sabadell o Bankinter hicieron comentarios.

Presión en los plazos

No obstante, algunos ejecutivos bancarios no esperan que el AQR o las nuevas valoraciones arrojen grandes o desagradables sorpresas. "La mayoría de las carteras están bien cubiertas por las provisiones", dijo un asesor del sector bancario en Madrid. Muchos activos inmobiliarios cuentan ya con valoraciones recientes. Algunos bancos incluso ya han empezado a revisar incluso sus carteras de activos inmobiliarios en los últimos meses y están cerca de terminar este proceso, explicó una cuarta fuente bancaria. Además, en España el rescate de Bankia y la cesión de activos inmobiliarios al banco malo también fijó unas referencias válidas para el sector. "Con todo lo que se ha transferido a la Sareb y revisado en los últimos 12 meses, hay muchas referencias nuevas para cada ciudad y tipo de activo", dijo otro asesor bancario.

Sin embargo, el mercado inmobiliario español sigue estando débil y existe cierta presión a la baja. El precio de la vivienda en España cayó de media un 7,8% interanual en el cuatro trimestre de 2013 y, a pesar de que el sector está empezando a mostrar síntomas de estabilización, los precios todavía arrojaron un descenso de un 1,3% en comparación con el tercer trimestre.

Otro factor que afrontan los bancos en sus evaluaciones inmobiliarias es simple y llanamente la cantidad de trabajo que tienen que hacer en un relativamente breve período tiempo y por eso algunas entidades han manifestado que no disponen de tiempo suficiente para realizar valoraciones exhaustivas, dijo otra fuente bancaria senior, recordando que en torno a un millón de expedientes inmobiliarios fueron evaluados en el ejercicio de Wyman de 2012, incluyendo inspecciones in situ. "Para nosotros esto va a suponer más tiempo y más gasto", manifestó una fuente bancaria con conocimiento de los procesos.