Los ‘buitres’ sobrevuelan las inmobiliarias españolas

Los fondos especializados en sacar tajada de las crisis empresariales comienzan a sobrevolar el mercado inmobiliario español. La venta urgente de Colonial, primera empresa del sector, por los problemas financieros de sus principales accionistas, ha despertado el apetito de estos  fondos buitres.

No es que estos inversores, que gustan de la carnaza empresarial, quieran comprar Colonial, sino que el cartel de “se vende” de esta compañía ha sido la señal más llamativa para muchos inversores extranjeros de que las inmobiliarias cotizadas empiezan a encontrarse con serias dificultades.

Entre los inversores que acuden al olor de los problemas hay fondos especializados y también divisiones de inversión de la gran banca internacional. En la jerga financiera se les conoce como fondos distressed o de “situaciones especiales”, un eufemismo para referirse a las empresas en dificultades. Buscan activos a precio de ganga de compañías con problemas de todo el mundo.

Al acecho

Ante el escenario de parón en la venta de viviendas en España, los fondos han empezado a merodear por el mercado por si puede haber empresas a punto de suspender pagos que vendan activos o toda la compañía a precios de saldo, confirman diversas fuentes del mercado financiero.

Es en esos casos extremos  cuando estos fondos logran el mayor rendimiento porque “al final prefieren hacerse cargo de la deuda y luego trocean la empresa comprada y la venden por partes”, explican fuentes del área de inversión de una entidad financiera.

Muchos fondos se limitan a invertir en deuda de empresas con problemas o en suspensión de pagos; otros invierten en acciones de estas empresas y algunos se dedican a explotar las diferencias de precio entre bonos y acciones en momentos de crisis. Sólo entre los que se especializan en deuda, hay unos 230 fondos entre Estados Unidos y Europa y el valor de los bonos en los que invierten supera los 320.000 millones de euros, según datos de la gestora Invesco.

Parón del ladrillo

Ningún analista se atreve a pronosticar cuánto tiempo puede durar el bache inmobiliario que ahora atrae a los inversores. Pero “vamos a ver concursos de acreedores [antiguas suspensiones de pagos] en inmobiliarias pequeñas”, apunta Emilio Rotondo, analista de Fortis.

Eso esperan los fondos buitres, aunque también están muy atentos a las ventas de suelo y de edificios que prevén cerrar las grandes inmobiliarias para poder afrontar los pagos de los préstamos bancarios de este año en un momento en que la banca presiona al máximo.

De momento, “no hay chollos en el mercado, pero los fondos están vigilando para ver si el sector sigue a la baja o presenta visos de recuperación”, señala Juan Moreno, analista de Venture Finanzas.

Algunos fondos buitres prefieren comprar terrenos o edificios determinados a adquirir empresas al 100%, pero si esta última vía es la única para hacerse con activos a precio de ganga, tampoco reparan en medios.

Más ortodoxos

Al margen de estos inversores peculiares, los fondos extranjeros convencionales –con maneras más ortodoxas de obtener rentabilidad de los activos– también están buscando oportunidades en el mercado inmobiliario español, coinciden los analistas. El mejor ejemplo es el fondo Investment Corporation of Dubai que está estudiando la compra de Colonial.

Este fondo es el vehículo de inversión del Gobierno de Dubai, que lo utiliza para canalizar de manera productiva el exceso de petrodólares en sus arcas. Se trata de un inversor con vocación de permanencia y con amplia experiencia en el sector inmobiliario.

Otra de las grandes inmobiliarias españolas, Martinsa-Fadesa, asegura que está negociando con varios fondos extranjeros, que están muy interesados en la compra de suelo. La empresa que controla Fernando Martín quiere lograr 1.000 millones de euros con la enajenación de terrenos.

El creciente interés de los fondos, tanto de los buitres como de los convencionales, puede propiciar compras de activos que permitirían introducir liquidez en un sector ahora casi asfixiado por las entidades financieras.

Algunos expertos no son tan optimistas: “el interés de los fondos por el mercado español no va a resolver los problemas del momento actual”, señala Emilio Rotondo.

Facilitar la inversión permitiría introducir una mayor liquidez. Pero, a juicio de los expertos, una de las desventajas competitivas que tiene España frente al resto de los principales países europeos es la falta de incentivos fiscales para los fondos inmobiliarios (REITT). Se trata de sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa y que devuelven casi la totalidad de sus beneficios en forma de dividendo a cambio de ventajas fiscales. El Gobierno analiza esta posibilidad.

También de los problemas se sacan beneficios 

Contracorriente. Enamorados de las crisis

Las buenas noticias no son noticia. Esta vieja máxima del periodismo anglosajón se aplica perfectamente al trabajo de los gestores especializados en situaciones de crisis. Términos como “quiebra”, “suspensión de pagos” o “problemas financieros”, son para ellos un sinónimo de oportunidades de inversión.

A precio de saldo. Cómo sacar tajada

Cuando una empresa enfrenta problemas, el mercado suele castigarla con dureza. En ocasiones, el valor de sus acciones queda muy por debajo del valor de sus activos e incluso del dinero que la compañía tiene en caja. Y aquí es donde entran los inversores oportunistas.

Objetivos diversos. Asesinos o salvadores

Dentro de la categoría de inversión en empresas con problemas, se pueden distinguir varios tipos de inversores. Algunos entran porque el precio de la empresa resulta barato y esperan una recuperación del negocio. Otros sólo apuestan por una quiebra definitiva y un posterior reparto de los pedazos.

Dónde invertir. Predilección por los bonos

La mayor parte de los inversores que intentan beneficiarse de situaciones de quiebra invierten en deuda de la empresa. Los tenedores de bonos suelen ser de los primeros en cobrar en caso de impago. Además, si la compañía logra sobrevivir, el valor de los bonos puede dispararse en poco tiempo. Los expertos creen que 2008 será un buen año para este estilo de inversión.