¿España es diferente?

Lo primero que debería tener un ser humano al comenzar su vida independiente es un lugar donde vivir decentemente. La Constitución Española reconoce este derecho fundamental. Sin embargo, entre un 20% y un 25% de la población española carece totalmente de la posibilidad de acceder a una vivienda digna. Otro porcentaje importante, quizás otro 25% o 30%, ha debido hipotecar su futuro para poder acceder a la propiedad. Estos especulan, es cierto, con que el aumento de los valores inmobiliarios –una constante en los últimos 20 años– les permitirá afrontar la situación dando un pequeño pelotazo. Pero esto no siempre sucede.

Puede sobrevenir, como ahora, la crisis. Los valores inmobiliarios caen –el Ministro Solbes dice que esto es bueno– y también el poder de compra de la gente. O sea, que la ecuación sigue igual. El problema de la vivienda no se resuelve por la ley de la oferta y la demanda, porque la tierra –que es el núcleo del problema– es un monopolio, le guste o no le guste a los economistas del establishment. De las experiencias de otros países podemos extraer conclusiones que quizás nos ayuden en España.

La realidad pura y dura: alrededor de un 80% de las viviendas ocupadas en España lo son en régimen de propiedad romana. Solo una pequeña parte lo es en régimen de arrendamiento. Todo el desarrollo de los últimos años en España se ha basado en el tirón de la construcción y la especulación inmobiliaria. Desmontar esto es una tarea larga y difícil. Pero lo cierto es que dentro del esquema de la propiedad romana, que incluye los valores especulativos del suelo, no hay solución. Por más que se construyan viviendas protegidas, siempre la demanda será mucho mayor que la oferta. Como las viviendas protegidas se venden en propiedad absoluta, aunque no se puedan vender por un cierto número de años, se planta así la semilla de especulaciones futuras.

De las experiencias de otros países –especialmente Alemania– se puede concluir que la oferta de vivienda pública en régimen de arrendamiento es una parte de la solución. Sea construida directamente por los Ayuntamientos o por licitaciones privadas, pero condicionadas y regladas, que no puedan venderse y en tierra otorgada en concesión, la existencia de ese mercado permitiría acceder a la vivienda a amplios sectores de bajos ingresos y desalentar la especulación.

Construir viviendas protegidas para otorgarlas en régimen de propiedad –tierra incluida– es la pescadilla que se muerde la cola. A la larga, crea nuevos privilegiados y deja al margen a las nuevas generaciones.

Pero el caso inglés muestra que la oferta de vivienda pública en régimen de arrendamiento no es suficiente para resolver el problema. El concurso de la oferta privada es absolutamente necesario. La iniciativa pública no puede cubrir todas las necesidades habitacionales de la población. Como en Hong Kong y en Singapur, la iniciativa privada es necesaria. En España la ha habido, es cierto, pero ha estado gravemente afectada por los valores especulativos del suelo que, en vivienda nueva, representan el 50% o 60% del precio final.

En consecuencia, el camino que debe emprenderse en España pasa necesariamente por deflacionar los valores del suelo, para lo cual la legislación comparada ofrece muchas soluciones: la primera quizás licitar la tierra a los promotores en concesión por un período de años, para que el peso muerto del valor del suelo incida en menor medida sobre el precio final. Los apartamentos podrían venderse, incluso a perpetuidad, pero no la tierra que, al finalizar la concesión (por ejemplo, 99 años) debería renovarse pagando el precio al Ayuntamiento. Otra fórmula es gravar drásticamente las plusvalías surgidas por el incremento del valor de la tierra declarada urbanizable, lo que inmediatamente incidiría sobre su precio, sin caer en el error de los laboristas británicos de gravarla con un 100%, lo cual –evidentemente– desalentaría a los promotores.

La fórmula más sensata y usada en muchos países anglosajones es, simplemente, gravar la renta de la tierra mediante un impuesto directo y suficientemente alto sobre el valor del suelo libre de mejoras. Si el impuesto se lleva parte de la renta, ésta no puede capitalizarse y el valor de la tierra cae. La tierra no tiene costo de producción, su precio no es otra cosa que la renta futura que puede obtenerse de ella, capitalizada al interés corriente. La tierra es un bien natural. Es como el aire o la luz del sol y como ellos es indispensable para la vida. En España –y en muchos otros países– se ha convertido en un medio de especular y atesorar riqueza. Tarde o temprano este sistema se agota.

Depende de nuestros políticos el que, al menos en España, el final sea lo menos doloroso posible.

Alemania. Un país europeo que no sabe lo que es el problema de la vivienda

Alemania es, sin duda, el país europeo que –al menos durante gran parte de su historia reciente– no ha sufrido el problema de la vivienda. Lo primero que debe llamar nuestra atención es la gran preponderancia del arrendamiento sobre la propiedad. Casi el 60% de la población alemana vive en régimen de alquiler, lo que indica la importancia que tuvo la regulación de esta figura. La legislación establece normas a favor de los inquilinos más severas que las españolas, entre ellas la que se conoce como Kappungsgrenze, por la cual el alquiler no puede subirse más de un 20% en tres años y no puede superar la mensualidad usual en la localidad para pisos comparables.

La gran oferta de viviendas en arrendamiento y el control estricto de éstas explican ese alto porcentaje de la población que utiliza el sistema. La especulación inmobiliaria no ha existido en Alemania, por lo menos hasta hace pocos años.

Una primera explicación de la gran oferta en alquiler la encontramos en las inteligentes disposiciones del Impuesto sobre la Renta. Después de la I Guerra Mundial, Alemania instrumentalizó un sistema de desgravaciones para inversiones en áreas que se deseaban promover, entre las cuales estaba la construcción de viviendas sociales para arrendamiento. Si el empresario no invertía debía pagar impuestos y si invertía se desgravaba por la cantidad empleada y podía deducir las pérdidas de su inversión durante años.

Otra fuente está en las Leyes de Construcción de Vivienda promulgadas en los cincuenta, que canalizaron la concesión de créditos a bajo o ningún interés para la construcción y/o compra de viviendas sociales, con la obligación de alquilar la vivienda a personas o familias que no superasen un determinado nivel de ingresos y, además, por un monto de alquiler cuidadosamente regulado. Esta obligación cesaba cuando se terminaba de pagar el crédito. Las grandes empresas industriales invertían en la construcción de viviendas y resolvían en problema de vivienda de sus trabajadores.

Lamentablemente, en los últimos años, a medida que los créditos se iban terminando de pagar, muchas empresas vendieron los bloques a inversores que inmediatamente las vendían o incrementaban los alquileres. En 2006, se transfirieron las competencias en materia de vivienda social a los Länder y se suprimieron las ayudas a la vivienda social.

La tendencia general es ahora de retroceso para esta fórmula. No obstante, se mantienen subsidios para los necesitados de vivienda en alquiler. A partir de 1996 se dictaron leyes para fomentar la adquisición de viviendas, concediendo ayudas importantes a quienes tuvieran niveles de ingresos bajos y se fomentó el sistema de Ahorro-Construcción, una modalidad de cuenta de ahorro destinada a financiar la compra de vivienda. Esta mayor tendencia a la propiedad ha provocado por primera vez problemas de vivienda en Alemania, pero el arrendamiento sigue teniendo una presencia fuertemente enraizada.

Históricamente, también ha sido importante la existencia de un sector público que poseía hasta el 8% del total de viviendas, en general en manos de los ayuntamientos, que las arriendan. Esas viviendas se han vendido a inversores en los últimos años, lo que, unido a la venta de las que poseían las empresas, ha generado un amplio debate político y social, así como protestas por parte de los inquilinos.

Hong Kong. La ventaja de no tener suelo en propiedad

Tiene una superficie total de 1.095 Km2 y siete millones de habitantes. Su densidad de población es aproximadamente de 6.500 habitantes por Km2, aunque gran parte vive en apenas un 25% del territorio, pues el resto son reservas naturales. Es una de las densidades más altas del mundo, superada sólo por Macao, Mónaco y Singapur. A pesar de esa enorme concentración, Hong Kong no tuvo nunca, ni tiene, problema de vivienda. Es, además, uno de los centros financieros más importantes del planeta, con el promedio de vida más alto del mundo: 81,9 años.

¿Cómo resolvió el problema de la vivienda? Al igual que en Reino Unido, nunca existió la propiedad privada de la tierra: toda pertenecía a la Corona (fue colonia inglesa) y sólo se otorgaban concesiones (leases) por un máximo de 75 años y otras por 21 años. El Estado chino, al recibir la colonia en 1997, mantuvo intacto el sistema y extendió el horizonte de los leases hasta 2047.

Así, el Estado siempre tuvo cuantiosos ingresos originados en la concesión y renovación de leases a nuevos titulares y el 50% de la infraestructura fue financiada directamente por la renta de la tierra. Debido a esta propiedad estatal de la tierra, Hong Kong desarrolló un gran sector de viviendas públicas subsidiadas. En 1994, se calculaba que tres millones de personas (casi la mitad de la población) vivía en apartamentos públicos; 2,5 millones, en régimen de alquiler, y 593.000 en lease. El resto de la población vivía en viviendas adquiridas o arrendadas a propietarios privados.

Desde 1999, el Estado chino ha construido 85.000 viviendas por año y se calcula que ya en 2007, el 70% de la población son dueños de sus leases. Como el Estado no tiene que comprar la tierra, es el único terrateniente, el coste de las viviendas no soporta el peso inicial del valor del suelo y ello permite acceder a la vivienda a los sectores de más bajos ingresos y mantener relativamente bajo el coste de la vida. El secreto, pues, de Hong Kong está a la vista: un fabuloso desarrollo capitalista sin propiedad privada de la tierra.

 Singapur. Cuando el Estado es el casero y el alquiler permite bajar impuestos

Singapur es una pequeña Ciudad-Estado situada en una isla en el sudeste asiático. Su densidad de población es de 7.091 habitantes por Km2. Fue fundada como un centro comercial británico por Sir Stamford Raffles en 1819.

En 1824, en virtud de un tratado entre el Gobierno británico y los gobernantes de la vecina Malasia, se cede en perpetuidad el dominio de Singapur y todas las islas hasta 10 millas de su costa a la compañía británica East India Company y a sus herederos. Ya desde 1826 se aplicaban en la isla las leyes británicas (statutes) y los principios de la Ley de los Comunes y de Equidad típicos del derecho inglés, donde no existe la propiedad privada de la tierra.

Ello significó que, al menos en teoría, toda la tierra perteneció primero a la East India Company, luego a la Corona Británica, que la sucedió en el dominio, y actualmente al Estado. No obstante, bajo el Gobierno británico se hicieron concesiones de tierras, algunas a perpetuidad, otras en arrendamientos por 999 años y otras por períodos breves.

El dominio eminente de la tierra siempre continuó en manos de la Corona.
Singapur obtuvo el auto-gobierno en 1959 y desde 1965 es una República independiente. El Partido de Acción Popular ha ganado todas las elecciones desde entonces. Existen las libertades democráticas, pero en la práctica el Partido de Acción Popular ejerce un domino hegemónico.
Singapur se ha convertido paulatinamente en lo que es hoy día: uno de los centros financieros más importantes del mundo, con un gran desarrollo capitalista y un alto nivel de vida. No existen problemas de vivienda, a pesar de la enorme concentración de población. El sistema tiene una peculiaridad similar a la de Hong Kong: no existe la propiedad privada de la tierra.

En 1960, el Estado detentaba en forma directa el 44% de la tierra y aunque en teoría toda la tierra le pertenecía, había importantes extensiones en concesión perpetua. El Gobierno encaró un drástico programa de readquisición de tierras a través de la Land Adquisition Act de 1967 y en 1984 el 76% de la tierra estaba ya en sus manos. En 2007, en una entrevista con el autor de estas líneas, las autoridades de Singapur le informaron de que prácticamente no quedaban tierras en domino privado. La tierra se concede en arrendamientos por períodos que llegan hasta 99 años y en las concesiones se establece con precisión el destino de la misma.
Como consecuencia de este sistema, el Estado percibe grandes ingresos provenientes de la renta del suelo y ha ido disminuyendo el Impuesto sobre los Beneficios y el de Sociedades. La tasa actual de este último es del 25%.

El problema de la vivienda no existe como tal. El programa de vivienda pública es bien conocido y es un motivo de orgullo para el Gobierno. Se calcula que el 86% de la población vive en viviendas públicas, ya sea bajo régimen de arrendamiento por períodos cortos o bajo el régimen de compra de los arrendamientos a largo plazo por 99 años. Éstos se venden a precios subsidiados, ya que no incluyen el valor de la tierra. Existe también un mercado abierto en el cual los interesados pueden comprar leases a los promotores. A estos promotores se les concede la tierra por 99 años y ellos, a su vez, venden los apartamentos en sub-leasespor 99 años.

Los precios son más altos, pero lógicamente al no incluir la propiedad absoluta de la tierra y debiendo enfrentar la competencia de la vivienda pública, los precios distan de los valores especulativos conocidos en Occidente. De esta forma, Singapur ha logrado resolver sin angustias un problema que, sin embargo, atenaza a las grandes ciudades de Occidente.

 

Reino Unido. Un empeño laborista borrado con cada gobierno conservador

En Gran Bretaña, las tentativas para resolver el problema de la vivienda se realizaron especialmente bajo los gobiernos laboristas. Nunca tuvieron un éxito completo y siempre contaron con la oposición tenaz del Partido Conservador que, en cuanto accedía al poder, revocaba o coartaba los planes laboristas. De este proceso de marchas y contramarchas debe excluirse al Ejecutivo de Tony Blair, que no hizo absolutamente nada respecto al problema, que ahora está peor que nunca.

Para entender lo sucedido en Gran Bretaña deben tenerse en cuenta las peculiaridades del sistema británico de propiedad. No existe la propiedad romana como en España. Toda la tierra pertenece a la Corona. Existe lo que se llama el freehold (tenencia libre) que, aunque en teoría es un arrendamiento, en la práctica funciona como la propiedad romana, porque la renta del suelo es apropiada por el freeholder. Comprar un freehold en el centro de las grandes ciudades es difícil. Son concesiones que se otorgan a organizaciones (como la Iglesia) o a grandes terratenientes. No obstante, los titulares del freehold están obligados a vender en determinadas circunstancias.

Tampoco existe en Gran Bretaña la propiedad horizontal. Para poder tener un freehold hay que tener la tierra. Los dueños de apartamentos, lo más que pueden poseer son arrendamientos a largo plazo, llamados leases (que pueden llegar hasta los 99 años, aunque en las mejores zonas no pasan de 30, 40 o 60 años). Para comprar un freehold en un edificio donde hay varios apartamentos con leases, todos los arrendatarios deben ponerse de acuerdo para plantear conjuntamente la compra del edificio, tierra incluida, al Freeholder.

En 1947, el Gobierno laborista dictó leyes para adquirir compulsivamente tierra de los freeholders y dedicarlas a la construcción de viviendas sociales. Los proyectos privados se gravaban con hasta el 100% de las plusvalías, lo que desalentó la inversión. El Gobierno Conservador revocó en 1951 estas medidas e inmediatamente se desató la especulación inmobiliaria. En su turno, el gobierno laborista determinó los sitios a desarrollar y el uso que debía darse a la tierra, pudiendo urbanizar directamente o por medio de promociones privadas. El impuesto a las plusvalías originadas se reestableció, pero reducido al 40%. La construcción de viviendas sociales en régimen de arrendamiento recibió un gran impulso, luego debilitado por un nuevo Gobierno conservador. Los laboristas otorgaron en los setenta facilidades para la adquisición compulsiva de tierras.

El sistema aceleró la construcción de las viviendas sociales en régimen de arrendamiento, pero en 1979 la normativa fue derogada por Margaret Thatcher, quien poco después resolvió vender las viviendas sociales a los arrendatarios, quienes, por supuesto, las compraron. Desde entonces, el problema de la vivienda en Gran Bretaña ha adquirido proporciones colosales.

Lo importante es que ni aun en los mejores momentos, la vivienda social en arrendamiento fue suficiente para satisfacer la demanda. En definitiva:  nunca tuvo el mismo impulso ni la misma continuidad que en Alemania. Si bien se hacía en régimen de alquiler, las sucesivas paralizaciones por parte de los Gobiernos conservadores y los errores de los mismos laboristas obstaculizaron su desarrollo.

Las promociones privadas carecieron de control y ayudas. Con los astronómicos valores de los freeholds, sus precios las hicieron inaccesibles para la población. Actualmente, Gran Bretaña enfrenta un gravísimo problema sin solución a la vista.

* El autor es Presidente de la International Union For Land Taxation and Free Trade y miembro del Grupo de Fulham en Londres