El mercado de pisos afronta un 'miniboom' efímero

Los compradores que no quieren perder la deducción fiscal por cambiar de piso darán árnica al maltrecho mercado inmobiliario. A partir del 1 de enero próximo, aquellos con rentas superiores a 24.107 euros que adquieran una casa ya no podrán desgravarse el 15% de hasta 9.015 euros durante toda la vida de la hipoteca. Esto supone unos 1.300 euros cada año por contribuyente (2.600 si es una pareja) que en los primeros años de pago representa más de una cuota hipotecaria o incluso tres, dependiendo del precio del piso. Los que están buscando ya para comprar antes de fin de año animarán la demanda, aunque este miniboom tendrá un efecto efímero y se concentrará, sobre todo, en Madrid, Barcelona y las grandes ciudades.

Algunos expertos opinan que el impacto será poco significativo. Las principales tasadoras del país, Tinsa (controlada por las cajas de ahorros) y Sociedad de Tasación, estiman que la demanda no subirá más del 10%. De hecho, Sociedad de Tasación lo acota más y no cree que haya un avance superior al 6%. Las tasaciones sirven como indicativo de que una futura operación se va a cerrar, salvo en el caso de los pisos que se han quedado bancos y cajas, y que venden al precio de la hipoteca que les dejaron de pagar los promotores en apuros.

La demanda que se activa es la ideal que quiere la banca para sus hipotecas

Es cierto que las rentas de más de 24.107 euros representan en torno al 30% de los contribuyentes que ahora se deducen por vivienda, pero es ese segmento de ingresos el que está activando ya ahora la demanda. Y no hay que olvidar que se trata del tipo de comprador ideal, desde el punto de vista de la banca, que es la que financia las casas. Son individuos o unidades familiares que, normalmente, tienen poder adquisitivo y son financieramente solventes, un perfil de cliente al que bancos y cajas no le niegan la hipoteca, como sí están haciendo con los mileuristas. También, en muchos casos, se trata de compradores que no acceden a su primera vivienda sino que venden la suya para irse a otra mejor, con lo que cuentan con el dinero que saquen a su actual casa para la siguiente, lo que también supone un plus para conseguir financiación hipotecaria.

El fin parcial de la desgravación por vivienda es una medida "que ayuda a cerrar una decisión de compra antes", pero no tanto como para incentivar la adquisición si no se tenía planeada antes, apunta Luis Leirado, presidente de Tinsa.

¿Habrá un miniboom, entonces? "Sí, pero es pan para hoy y hambre para mañana: el mercado se movilizará en los dos próximos meses y luego habrá un bajón de la demanda en el inicio del próximo año", señala José Luis Estévas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación.

Se espera un hundimiento del mercado a principios de 2011

Durará poco, pero lo que dure sabrá a gloria a los vendedores, desde las promotoras, los particulares y la banca, hasta los intermediarios, tras dos años largos de sequía que se ha empezado a amortiguar con el repunte de las compraventas desde principios de año.

Como muestra, algunos agentes de la propiedad inmobiliaria (Apis) atisban ya un mayor movimiento de clientes. "Hay más consultas; en septiembre se ha podido detectar entre un 15% y un 20% más de visitas para ver pisos", afirma Jaime Cabrero, presidente del Colegio de Apis de Madrid, el mayor mercado inmobiliario de España. Aunque luego "sólo se materializan en operaciones de compraventa en torno a un 3% de esas visitas", pero "las expectativas son buenas y lo mismo consideran los Apis de Barcelona".

Las dos principales capitales del país serán los mercados más beneficiados por esta reactivación puntual de la demanda, junto con otras grandes ciudades. Pero el efecto será desigual en el resto del territorio nacional.

Todos los expertos coinciden en que, tras este paréntesis de más ventas, seguirá un "batacazo" y se volverá al nivel de demanda del primer semestre de este año. Pero en lo que no se ponen de acuerdo es en si esto provocará caídas más intensas de precios o seguirán en la misma línea.

La clave, en el empleo

Leirado, de Tinsa, no se atreve a predecir una bajada y recuerda que, según los datos de la tasadora, la vivienda ya se ha abaratado un 18% de media desde los máximos de finales de 2007, mientras que en las zonas de costa el descenso llega al 25% y al 20% en zonas metropolitanas. Por su parte, Estévas-Guilmain, de Sociedad de Tasación, cree que "si la oferta de pisos es prudente en volumen, el precio no registraría aumentos de bajadas, pero la clave principal son las expectativas de empleo, que ahora son negativas. Es lo único que animaría de verdad el mercado".

Mientras, el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, ve incluso un posible descenso de precios antes de que acabe el incentivo fiscal en enero. A su juicio, los datos más fiables de precios son los de Tinsa, que en septiembre reflejan que se acelera la caída hasta el 5%. "El comprador tiene más interés por cerrar la operación antes de fin de año y el vendedor lo sabe, por eso puede ajustar más el precio para que la venta no se le escape", apunta.

Los agentes inmobiliarios detectan un 25% más de visitas

Y, en 2011, "el valor de las tasaciones, que es lo que reflejan las estadísticas del Ministerio de Vivienda y de Tinsa, seguirá cayendo; el precio real no lo sabemos". En realidad, ninguna estadística da el precio real de compraventa. Sólo las del Instituto Nacional de Estadística, que únicamente reflejan variaciones (no el precio del metro cuadrado), tienen en cuenta el valor escriturado, pero siempre queda el margen del dinero negro que algunos siguen pagando.

Otro indicador de que el mercado inmobiliario se mueve, aunque muy tímidamente, es que el stock de pisos sin vender ha empezado a reducirse desde este año. Aunque este termómetro sólo vale para tomar la temperatura del segmento de pisos nuevos porque no hay datos fiables de los pisos usados vacíos por vender.

Así, entre enero y julio se han vendido más inmuebles nuevos (incluidos los protegidos) que los que se terminan (de acuerdo con los certificados de fin de obra, a los que se restan los de autopromoción de cooperativas). Son los cálculos realizados por Público tomando como base los indicadores que utilizan tasadoras y otros expertos.

Resultado ínfimo

Sin embargo, el resultado es ínfimo, ya que sólo se han vendido 4.870 inmuebles más de los que se han construido. Esto es como un grano de arena en un desierto de los entre 700.000 pisos y un millón y medio que están por vender, de acuerdo con distintas estimaciones. A esto se une que, en realidad, este año sólo se ha absorbido stock en enero, febrero y julio, de acuerdo con las compraventas del INE, en las que hay que tener en cuenta que existe un desfase de un mes y medio desde que se cierra una operación hasta que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Pese a todo, los expertos consultados coinciden en que puede ser un comienzo, muy preliminar, eso sí, de que el mercado se empieza a recuperar. Hasta que no se absorba todo el stock, no se recuperará la normalidad. Pero, para eso, harían falta al menos tres años si las compraventas no se animan de forma fulgurante, algo que ningún agente del mercado inmobiliario contempla para este ejercicio.

Precio mínimo

Consultar por comunidades

El comprador de piso pugna por bajar al máximo el precio que le ofrece el vendedor. Pero, para esto, también hay límites. Si el comprador no quiere encontrarse con la desagradable sorpresa de una llamada de la Consejería de Hacienda de su comunidad autónoma, deberá tener cuidado de no escriturar por debajo del valor mínimo de referencia que cada autonomía calcula a efectos fiscales.

Diferentes fórmulas

Valor catastral y según la zona

En cada comunidad cuentan con unas tablas de valores de referencia que utilizan para cobrar el 7% o el 8% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que aplica cada una en las compraventas de viviendas usadas (en las nuevas, se paga el 8% de IVA). Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, cada casa tiene un valor mínimo de referencia calculado por el metro cuadrado según la zona y unos correctores de antigüedad, ubicación del piso y superficie. Este valor puede suponer entre el 70% y el 85% del de mercado.

Según los expertos inmobiliarios, en otras autonomías, como Andalucía y Catalunya, se parte del valor catastral de la casa (muy inferior al de mercado) y también se aplican correctores.