La recuperación inmobiliaria se enfría

El mercado de vivienda vuelve a dar síntomas de asfixia tras las bocanadas de aire fresco que había tomado en los primeros meses de 2010. A lo largo del mes de junio el número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 55.143, eso significa una caída del 10,8% respecto al mismo mes del año anterior, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Y confirma que la bajada de mayo no era una tos ocasional.

La caída en la evolución de la constitución de hipotecas de los dos últimos meses implica que la evolución en lo que va de año también queda en números rojos, con una caída del 0,5%.

La constitución de hipotecas ha caído un 0,5% en lo que va de año

La evolución del importe medio de estos préstamos para vivienda fue de 119.547 euros, lo que significa un aumento del 1,4% respecto al mismo mes de 2009, pero el capital que se destinó a estos préstamos ascendió a 6.592,2 millones de euros, el 9,6% menos que hace un año.

No sólo las viviendas registraron descensos, también el número de fincas hipotecadas, se redujo el 13% en tasa interanual y se situó en 87.070, lo que se debió sobre todo a la caída del 24,4% en el segmento de fincas rústicas, así como al descenso del 12,4% en el caso de las fincas urbanas.

"Lo que reflejan estos datos es que se están frenando los estímulos que activaron el sector inmobiliario en la primera mitad del año: el anuncio de la subida del IVA y el del final de las ayudas públicas a la compraventa de viviendas", explica Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei).

Sólo hay demanda de vivienda en el centro de las grandes ciudades

A pesar de este retroceso, la comparación entre los datos conocidos ayer con la evolución, (también publicada por el INE hace unas semanas), de la compra venta de viviendas en el mismo mes podría ser motivo de optimismo. La evolución de la compra venta de vivienda registró en junio un incremento del 7%. "El desfase se debe a que no todas las hipotecas se constituyen para comprar casas, sino también para sufragar otros gastos corrientes e incluso negocios que no van bien", explica el economista experto en el sector Julio Rodríguez.

Por lo tanto, esa fuerte caída de las hipotecas respecto a 2009 podría estar justificada por las mayores reticencias de bancos y cajas de ahorro a financiar esos otros gastos. Y entonces la evolución de las hipotecas no sería tan preocupante "La caída del mercado inmobiliario ha tocado ya fondo", sentencia Rodríguez.

La caída del sector habría tocado fondo, según algunos expertos

Lo que no está tan claro es que la recuperación haya comenzado. "Estamos en un momento de atomización muy fuerte y la evolución va a ser muy desigual", afirma este economista.

Por un lado, estaría el mercado de las segundas residencias en la costa. Aquí la recuperación apenas existe. "El período de venta se está demorando hasta los 90 meses (7,5 años). Eso es lo mismo que decir que está totalmente parado y que la demanda es inmune a las rebajas de precio", asegura Pelayo Barroso, director de estudios de mercado de la consultora Aguirre Newman.

En un segundo nivel estarían los desarrollos urbanísticos de los extrarradios de las ciudades. En la mayoría de los casos se programaron pensando en los jóvenes que no podían permitirse el lujo de comprar una vivienda en el centro de la ciudad. Pero este sector de la población es uno de los más afectados por el desempleo, con lo que la demanda también esta casi congelada. "Sólo hay actividad en el mercado inmobiliario del centro de las grandes ciudades", afirma Barroso. En este caso, las familias de alto poder adquisitivo y los inversores sí que están reaccionando a los ajustes de precio y aprovechando buenas ofertas. "Pero la vivienda urbana no tiene peso suficiente como para tirar de la recuperación de todo el sector nacional", asegura Barroso.

EEUU es un ejemplo de que la retirada de ayudas es negativa

En cualquier caso, el margen para el optimismo no es muy alto. El final de las ayudas a la compraventa, prevista para final de año, se apunta como un freno muy importante. "El mejor ejemplo lo tenemos en EEUU. Allí la eliminación de los estímulos públicos a la compra de vivienda ha frenado la recuperación", advierte el experto de Aguirre Newman.

La recuperación va a estar muy ligada a lo que ocurra en dos sectores clave de la economía española. La evolución de la financiación y la recuperación del mercado de trabajo. "Está claro que el paro y la inseguridad actual en los puestos de trabajo hacen que la gente retrase la decisión de la compra de vivienda, que implica 30 o 40 años de hipoteca", comenta Óscar Martínez. Pero al mismo tiempo reconoce que en estos momentos hay problemas hasta para vender viviendas de protección oficial. "Aunque los precios son más bajos, cuando los jóvenes llegan a los bancos no les dan el crédito. Así es imposible vender nada", afirma.

Llegados a este punto, parece que el debate sobre si los precios deben o no ajustarse ha quedado en segundo plano. Más que conseguir un chollo, hay que conseguir un crédito. Por eso, la clave de recuperación está en las entidades financieras. "Ellas son las que ha movido el mercado este año. Tienen que vender sus viviendas en stock y, por supuesto, están más dispuestas a financiarlas que las de otros", advierte Rodríguez.