Visoren: el negocio de gestionar la vivienda pública

Visoren nació en un momento, en 2002, en el que la inversión en el mercado inmobiliario ofrecía grandes rentabilidades a corto plazo. Mientras se iban creando promotoras por doquier aprovechando el tirón, la empresa apostó por una línea de negocio –la construcción y gestión de vivienda protegida de alquiler– que no se beneficiaba de los amplios márgenes. “El resto pensaba que éramos un poco raros”, recuerda Ramon Ruiz, socio director.

Pero los socios de Visoren vieron una oportunidad ante sí. Contemplaban la imparable escalada de precios y pensaron que los pisos pronto serían inaccesibles. “Sabíamos que cada vez iba a ser más necesaria la vivienda protegida. La iniciativa privada aún no se había introducido en la oferta de alquiler”, explica Ruiz.

Los socios de Visores procedían de otras actividades contratistas de la Administración pública y conocían de primera mano los problemas de muchos ayuntamientos. Los alcaldes les explicaban que querían construir vivienda protegida de alquiler para ofrecer a sus ciudadanos, pero no disponían de suelo.

La actividad de Visoren fue amparada por las nuevas leyes de Urbanismo, que fueron modificándose para responder a las necesidades de los municipios. Se creó la figura jurídica del suelo dotacional, que permite edificar vivienda protegida de alquiler en terrenos calificados como equipamientos.

A partir de entonces, las administraciones públicas pueden ceder los terrenos a Visoren durante 50 años para que construya los pisos y cobre el alquiler a los inquilinos a precios públicos. “Elaboramos los proyectos, construimos y explotamos las viviendas”, indica Ruiz. Las rentas las marca el Estado. Actualmente, por una vivienda en una gran ciudad se abona entre 280 y 350 euros al mes. La cantidad desciende en zonas con menor demanda. Pasados los 50 años, el activo vuelve a manos de los ayuntamientos. ¿Cuál es, pues, la ventaja? El negocio “es seguro y estable en el tiempo, está al margen de los ciclos económicos”, responde Ruiz. Los ingresos de Visoren son fácilmente calculables.

Trámites más ágiles

Los pisos de Visoren están pensados para los jóvenes que acometan estancias no superiores a cinco años. Son pequeños, de una media de entre 40 y 50 metros cuadrados. La adjudicación de las viviendas recae en las propias administraciones. La misión de Visoren es asegurar una buena rotación en la vivienda. Esto beneficia tanto a la Administración como a la empresa. Ésta se queda muy poco tiempo sin cobrar el alquiler, mientras que la institución pública se asegura de que el piso no queda vacío, como ha ocurrido en varias ocasiones por culpa de la poca agilidad de los trámites burocráticos, pese a existir gran demanda de vivienda pública.

Visoren gestiona la lista de espera para reasignar con rapidez una vivienda que queda vacía y tiene poderes para tramitar un desahucio en caso de impago. “La rentabilidad de la inversión es de entre el 6,5% y el 8,5%”, comenta Ruiz. La clave para lograr el rango máximo es “ser ágil en la intervención cuando la gente no paga, y en la rotación”. También juegan un papel importante los costes de mantenimiento. Las cocinas, los baños y las habitaciones están diseñados por módulos. “Si alguien lo destroza todo, en un solo día podemos reponerlo todo”, afirma la empresa. Todos los apartamentos son idénticos, lo que favorece pedidos de materiales a mayor escala y, por lo tanto, más económicos.

Falta de financiación

Hasta ahora, la empresa acumula 1.650 viviendas en Catalunya, Asturias y la Comunidad Valenciana. Su objetivo es adjudicar 400 por año y extenderse por Castilla y León, Galicia, Madrid y Andalucía. Sin embargo, la crisis afecta a sus planes por culpa de la falta de crédito.

La empresa ha estado en los últimos meses a la espera de que Vivienda y las entidades financieras cierren la negociación sobre el tipo que deben aplicar para la promoción de vivienda protegida. “Las entidades de crédito no han querido firmar hipotecas según el tipo que el Ministerio de Vivienda marcó para el Plan Estatal de Vivienda, que lo referencia al Euríbor, porque está por los suelos”. Precisamente, el ministerio referenció el tipo aplicable al Euríbor después de que bancos y cajas lo reclamaron el verano pasado, cuando el indicador estaba por las nubes.