Claves para comprar una vivienda en pareja: todo sobre las hipotecas compartidas
Adquirir una casa de manera conjunta es parte casi intrínseca de construir un proyecto vital, aunque tiene unas particularidades que deben ser estudiadas.
Zaragoza-
Comprar una vivienda es una de las aspiraciones legítimas de toda persona, algo complicado debido a la crisis habitacional que existe en la actualidad. Ya sea por convicción, por conveniencia económica o por obligación, muchos optan por afrontar esta operación en pareja. Tiene sentido al fin y al cabo, pues adquirir la residencia habitual está íntimamente ligado a la convivencia y, por tanto, a la construcción de un proyecto vital conjunto. Sin embargo, cuando intervienen compromisos económicos compartidos, resulta imprescindible analizar con detenimiento las condiciones de la operación, así como prever posibles escenarios futuros que puedan afectar a la estabilidad del acuerdo.
El producto financiero diseñado para comprar un piso de manera conjunta son las llamadas hipotecas compartidas. Se trata de un mecanismo de financiación inmobiliaria mediante el que varios individuos -en este supuesto es una pareja, aunque pueden ser socios, familiares, etc- unen sus ingresos y capacidad crediticia para acceder a un préstamo hipotecario, compartiendo tanto la deuda como la titularidad del inmueble. Con un matiz muy importante, el banco puede reclamar toda la deuda a cualquiera de ellos si uno deja de pagar.
¿Cómo funciona una hipoteca compartida?
El funcionamiento de una hipoteca compartida no dista mucho del de una hipoteca convencional, aunque sí tiene unas particularidades que es importante tener en cuenta. Por ejemplo, para poder acceder a la hipoteca conjunta, ambas partes han de cumplir los requisitos que establezca la entidad bancaria para poder acceder al crédito. Tradicionalmente estos suelen consistir en comprobar los ingresos mensuales, la estabilidad laboral, el nivel de endeudamiento previo, etc.
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No obstante, el aspecto más relevante de las hipotecas compartidas es que implican una responsabilidad solidaria. Esto significa que todos los titulares son responsables del total de la deuda, y no solo de una parte proporcional. En otras palabras, si uno de los cotitulares deja de pagar, la entidad bancaria puede exigir la totalidad del importe pendiente al otro. Esta circunstancia puede convertirse en una fuente importante de conflicto, especialmente en caso de ruptura de la pareja. En la práctica, el banco establece las condiciones de pago del préstamo entre los titulares. Para facilitar la gestión de las cuotas, suele recomendarse o exigirse la apertura de una cuenta conjunta desde la que se realizan los pagos, aunque esta obligación depende de la política de cada entidad financiera.
¿Cómo se reparte la titularidad de una vivienda en una hipoteca compartida?
Algo a tener en cuenta, y que puede ser motivo de confusión, es que la titularidad de la vivienda no es lo mismo que la responsabilidad del préstamo hipotecario. Como hemos visto, en una hipoteca conjunta los dos miembros de la pareja son responsables del pago de la misma, aunque el porcentaje de la casa que les corresponde sea diferente.
Esto es así porque la titularidad de la vivienda queda reflejada en las escrituras de la casa, no en el contrato hipotecario. Lo más habitual es el reparto del 50% para cada uno, aunque también se puede optar por otras fórmulas en función de lo acordado previamente. Por norma general, cuando no se divide en partes iguales, el porcentaje suele ir de la mano de la aportación económica que realiza cada integrante de la pareja. Sin embargo, nuevamente, no se trata de una regla establecida u obligatoria, sino lo más común. La diferencia entre propiedad y deuda es fundamental para comprender las particularidades de las hipotecas compartidas, sobre todo para evitar malentendidos en caso de que la relación no tenga un final feliz.
Ventajas e inconvenientes de las hipotecas compartidas
Las hipotecas compartidas no son buenas ni malas, sino que poseen ventajas e inconvenientes que se deben valorar antes de suscribir el acuerdo con la entidad bancaria. El principal pro es claro: poder acceder a una vivienda. Como decíamos, la crisis habitacional hace que en muchas zonas tensionadas sea casi imposible el acceso a una vivienda para una persona sola, mientras que al hacerlo en pareja las posibilidades aumentan. Los motivos son dos: por un lado la capacidad de endeudamiento aumenta sensiblemente al ser dos las personas involucradas en el préstamo hipotecario, pero además también resulta más sencillo cubrir los gastos iniciales como la entrada o los gastos notariales.
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En el otro lado de la moneda se encuentran los inconvenientes, que también los hay. Especialmente en caso de ruptura. La existencia de una deuda común implica que la vinculación económica debe continuar incluso después de que la relación termine, algo que puede complicar la separación de patrimonios. De hecho, es probable que una posible venta de la vivienda quede en pausa durante más tiempo del deseado ya que esta no se puede llevar a cabo sin el consentimiento de ambas partes, por lo que puede ser una fuente de conflicto añadida en caso de no estar ambas partes en la misma página.
Errores más comunes al comprar una vivienda en pareja
Como en tantos aspectos, la comunicación entre los miembros de la pareja es clave antes de dar un paso tan importante como suscribir una hipoteca conjunta. Concretamente, es indispensable aclarar tanto el reparto real de la propiedad como de los gastos. En muchas ocasiones se asume de manera implícita que la división de ambos va a ser al 50%, algo que puede generar conflictos si la aportación económica de cada parte ha sido desigual.
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Además, se debe valorar adecuadamente el impacto que la responsabilidad solidaria tiene en una pareja, especialmente si las cosas salen mal. Aunque no sea una conversación agradable, la posibilidad de ruptura es algo real y a tener en cuenta, así como otros escenarios como la pérdida de empleo o una reducción de ingresos futura. Por ello, teniendo en cuenta que la deuda adquirida es cosa de los dos, es más que recomendable establecer algún tipo de acuerdo, aunque sea de mínimos, sobre qué hacer si la relación termina. Especialmente para agilizar procesos como la venta de la vivienda, la asunción de la deuda o la posibilidad de que una de las partes se quede con el inmueble.
Por último, es habitual que muchas parejas subestimen la importancia de analizar su capacidad real de endeudamiento a largo plazo. No se trata de ser pesimista, pero sí de tener en cuenta posibles escenarios negativos para que la hipoteca sea lo más ajustada posible y, así, evitar problemas en un futuro próximo.
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Cómo pasar una hipoteca de dos titulares a uno (novación hipotecaria)
Claro que todo es reversible. El proceso para cambiar la titularidad del préstamo hipotecario de conjunto a individual está previsto, aunque debe ser aprobado por el banco. Es lo que técnicamente se llama una novación hipotecaria y puede ser un camino lento de transitar, en el que lo más importante, y en muchas ocasiones lo más difícil de lograr, es el acuerdo entre las partes.
Una vez un miembro de la pareja decida asumir toda la deuda y la titularidad de la vivienda, con la conformidad del otro integrante, es el momento de que el banco dé el ok, generalmente comprobando la capacidad de endeudamiento que posee aquel que va a quedarse la hipoteca. Si este chequeo es positivo, entonces da comienzo la novación, que es el nombre que recibe la modificación del contrato hipotecario para cambiar los titulares.
Por norma general, la persona que renuncia a la titularidad de la vivienda suele recibir una compensación a cambio. No obstante, esto forma parte del acuerdo privado entre las partes, por lo que no es una regla en sí. Además, también se debe acordar quién sufraga los gastos derivados de la operación, tales como notario, registro, tasación y, también, si existe alguna comisión de novación por parte de la entidad bancaria.
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