Ley de Contratos de Crédito InmobiliarioCatorce nuevas reglas para contratar, pagar y defender tu hipoteca

La nueva Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, a la que coloquial y erróneamente se ha dado en llamar Ley Hipotecaria, modifica a partir de este domingo a favor del hipotecado las normas y las condiciones que rigen la contratación, la gestión y la ejecución de ese tipo de préstamos.

La exposición de motivos de la norma califica de “exigencia” la necesidad de “garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz” en las operaciones hipotecarias, ya que “tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía” mientras que “el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos”.

La contundencia de esa aseveración resulta llamativa cuando la ley entra en vigor con un retraso de más de tres años sobre el plazo que la UE dio para trasponer el contenido de la Directiva 2014/17, una parsimonia que le ha costado a España la apertura de un expediente sancionador que amenaza con derivar en una multa millonaria (más de 100.000 euros diarios). Otra paradoja del entrañable trato que el Estado da a un gripado negocio bancario cuyas prácticas abusivas coleccionan, como su salvaguarda por el Tribunal Supremo, rapapolvos comunitarios de calibre, como los recibidos por las cláusulas suelo o los desahucios por ejecución de hipotecas, a la espera de los dictámenes sobre el IRPH o la renegociación de las cláusulas suelo.

Estas son las principales novedades que a partir de este domingo se aplican a las hipotecas:

¿Afecta a todas las hipotecas?

No. “Esta ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, señala la primera disposición transitoria, que anota que su contenido sí afectará a las que sean “objeto de novación o de subrogación” a partir de ahora.

¿Qué gastos debo asumir?

A partir de ahora, el banco únicamente puede cobrar al cliente los servicios que realmente le ha prestado, que se incluirán en un único pago como comisión de apertura, mientras asume los costes de notaría, registro y gestoría, además del AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El hipotecado solo cubre la tasación, cuya elaboración por una sociedad reconocida por el Banco de España o por un profesional homologado deberá pactar con la entidad financiera, además de las copias de las escrituras que se quede. La ley considera que la valoración del inmueble es un servicio que beneficia al hipotecado ya que le garantiza acceder al crédito en la cuantía que necesita.

¿Pueden obligarme a contratar un seguro?

No. Ni de vida ni de hogar, ni tampoco a asumir cualquier otro producto de los que habitualmente los bancos endosaban a sus clientes o de los requisitos que les imponían, como domiciliar la nómina, abrir un plan de pensiones o utilizar sus tarjetas de crédito. La entidad financiera puede exigir al hipotecado que disponga de una póliza “en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo” y de otra que cubra eventuales daños en el inmueble, aunque este puede contratarla con quien considere oportuno. Lo que sí puede hacer el prestamista es ofrecer bonificaciones en el crédito por contratar los seguros y productos que él mismo gestiona.

¿Cuánto tiempo tengo para decidir si firmo o no?

La ley establece un “periodo de enfriamiento” de diez días para que el cliente estudie la información que debe haberle facilitado el banco, y que consiste, básicamente, en dos documentos: el FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y el FAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

¿En qué consisten esas fichas?

El FEIN es una oferta vinculante con las condiciones del préstamo y simulaciones de cómo evolucionarían los intereses si estos están vinculados a tipos variables. El FAE debe especificar qué índices se utilizan para calcular los intereses y cómo afectaría cada uno de ellos al préstamo en cuestión, los escenarios que puede provocar la referencia a una moneda extranjera si se da el caso, las situaciones en las que puede darse un vencimiento anticipado y la distribución de los gastos del contrato.

¿Hay más documentos?

El banco también debe facilitar un tercer informe con cálculos sobre las cuotas en función de los tipos de interés cuando este sea variable. Y debe disponer de una ficha estandarizada que facilite la comparación de las condiciones que ofrecen otras entidades.

¿Puedo pedir asesoramiento profesional?

A partir de ahora es obligatorio. Como mínimo, el cliente (acompañado por el avalista, si lo hay) deberá pasarse en esos diez días por la notaría en la que se prevé formalizar el préstamo para que su titular chequee la documentación entregada por el banco, que habrá recibido a través de una plataforma informática, y se asegure de que entiende, una por una, las cláusulas del FEIN y el FAE. Sin esa sesión informativa, que debe realizarse la víspera de la firma como muy tarde y de la que el notario debe levantar acta, no se puede firmar la hipoteca.

¿Qué ocurre si quiero cambiar la hipoteca?

El cambio de banco mediante subrogación es voluntario para el hipotecado, sin que la anterior entidad pueda imponerle ningún tipo de coste o penalización. Ocurre lo mismo con las novaciones, mientras que la comisión por cambiar un crédito de interés variable a otro de tipo fijo en el mismo banco no podrá superar el 0,15% del capital pendiente de amortizar en los tres primeros años del préstamo. A partir de entonces no podrá gravarse este tipo de modificaciones, aunque la entidad financiera tiene la última palabra para aceptarlas.

¿Qué pasa si amortizo antes de tiempo?

La nueva ley limita al 0,25% del capital amortizado la penalización, llamada “comisión por reembolso” en el argot bancario, en los tres primeros años de vigencia del crédito con interés variable y la reduce al 0,15% a partir del cuarto año. Hoy son del 0,5% los cinco primeros años y del 0,25% a partir de entonces. En las hipotecas de tipo fijo, el gravamen se sitúa en el 2% en los primeros diez años y en el 1,5% en los siguientes. Este precepto sí se aplica a todas las hipotecas para amortizaciones formalizadas a partir del 16 de junio.

¿Qué intereses me aplicarán si no pago?

La nueva normativa establece en un máximo del 3% anual los intereses de demora para las nuevas hipotecas y en un 2% para las antiguas.

¿Cuándo me expongo a un desahucio?

La nueva ley establece que el banco solo podrá iniciar la ejecución de la hipoteca cuando “las cuotas vencidas y no satisfechas” equivalgan a “doce plazos mensuales” o al 3% del capital prestado durante la primera mitad de la duración del crédito. En la segunda, esos requisitos se elevan a quince plazos y al 7% del principal inicial. Ahora los contratos suelen contemplar la posibilidad de ejecutar a partir de la tercera cuota impagada.

¿Cómo queda la dación en pago?

La ley obvia ese término: ni siquiera lo cita. Ocurre lo mismo con los desahucios de familias sin techo alternativo.

¿Y las cláusulas suelo?

La Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario las expulsa definitivamente del tráfico comercial y del ordenamiento jurídico españoles, en los que hasta ahora estaban permitidas siempre que fueran transparentes y que el banco hubiera explicado con claridad a quienes las sufrían que se exponían a sus efectos.

¿Tiene alguna ventaja la vivienda eficiente en energía?

Sí: la exención del AJD, que con esta ley pasan a pagar, además de los bancos, las cajas rurales y las cooperativas de crédito, que quedaron exentas en el decreto por el que el Gobierno zanjó el embrollo jurídico que organizó el Tribunal Supremo el pasado otoño.