AnálisisEn la fiesta inmobiliaria española reina un optimismo exagerado

La gran fiesta inmobiliaria de España empieza a pecar de cierta ingenuidad. Diez años después del último colapso, las fusiones inmobiliarias y las salidas a bolsa en el sector alcanza nuevos volúmenes récord en España. La fortaleza de la economía hace improbable otro pinchazo, pero un cambio abrupto en los tipos de interés podría poner fin a la fiesta de forma rápida.

Las transacciones en el sector inmobiliario en España atraviesan por uno de sus mejores momentos. El año pasado, las fusiones y adquisiciones en este sector superaron los 19.000 millones de euros, su nivel más alto desde 2007, según datos de Thomson Reuters. Este año podría haber un nuevo récord de salidas a bolsa, con Metrovacesa, el mayor grupo de solares de España, dando el pistoletazo con su regreso a bolsa valorándose en 2.500 millones de euros.

La acumulación de operaciones refleja la recuperación del sector de la propiedad en España tras el colapso sufrido en 2007. Los precios de la vivienda en todo el país han repuntado casi un 20 por ciento desde el suelo tocado en 2014. Una economía que creció más de un 3 por ciento el año pasado y el descenso del desempleo juvenil deberían seguir respaldando la demanda de viviendas. Es también un buen momento para que los bancos den salida a los activos heredados -a la fuerza- durante la crisis.

Pero los inversores deben tener cuidado. El dinero fácil ya se ha hecho en este ciclo. Los inversores que se precipitaron tras el colapso obtuvieron altos rendimientos comprando cuando los precios eran bajos, sin necesidad de hacer grandes esfuerzos en el desarrollo de estos activos. Pero en la actualidad, las rentabilidades en el negocio residencial han caído hasta el 3 por ciento en Barcelona. Para crear valor, los propietarios tendrán que construir en terrenos no desarrollados y regenerar propiedades antiguas.

El mercado podría ser vulnerable a medida que el Banco Central Europeo empiece a retirar sus compras de bonos y suba los tipos de interés. A medida que aumentan las rentabilidades de los bonos, los inversores pueden exigir mayores rendimientos de los activos ilíquidos como la propiedad. Los clientes hipotecarios en España suelen pagar unas tasas vinculadas a los tipos del mercado monetario, lo que hace aumentar rápidamente el coste de las hipotecas si los tipos de interés suben.

Metrovacesa se vio afectada la semana pasada por las preocupaciones en el mercado y tuvo que rebajar el precio de emisión en un 15 por ciento desde las aspiraciones máximas iniciales. El martes, la acción cayó hasta un máximo de 9 por ciento en un estreno bursátil ensombrecido por una inesperada corrección en las principales plazas bursátiles internacionales.

Un desplome como el de 2007 parece improbable. Los precios de las propiedades residenciales siguen situándose más del 20 por ciento por debajo de los máximos registrados hace una década. Y el mercado es menos disparatado de lo que era durante el último 'boom': los bancos suelen prestar ahora solo hasta el 80 por ciento del valor de una propiedad y evitan proyectos basados en solares no desarrollados. Eso les permitirá también controlar más rápido su cartera crediticia cuando el mercado se ralentice.

Aun así, puede que no sea malo si la fiesta termina antes de que desinhiba en exceso.