Nueve claves para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios

Preferentes, cláusula suelo y ahora los gastos de la hipoteca. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha abierto la puerta a los consumidores para que puedan reclamar los gastos de formalización del préstamo para la compra de su vivienda que un día los bancos les repercutieron.

La sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor los gastos derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos. Esta sentencia se refería al Banco Popular y a BBVA, pero el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas que contengan este tipo de cláusulas.

Las Asociaciones de Consumidores comenzaron hace unos meses una ofensiva para exigir a los bancos que devuelvan a sus clientes las cantidades que un día pagaron y que hoy tienen la obligación de devolver. “Pusimos la demanda y asumimos el riesgo, sabíamos que teníamos razón y que tarde o temprano nos darían la razón” afirmó Enrique Sánchez, portavoz de la OCU a Público. En este momento estas asociaciones cuentan con plataformas que ayudan al consumidor a saber cómo actuar y preparan las peticiones de los mismos, quienes ya han recibido miles de solicitudes.

Estas son las claves para conocer si tu hipoteca está afectada por esta cláusula y para conocer cómo actuar en ese caso.

¿Cuáles son estos gastos hipotecarios?

Los bancos están obligados a devolver los gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El gasto de registro hace referencia al valor de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, la ley obliga que todos los inmuebles estén censados. Los honorarios registrales son fijados por normativa que aprueba el Gobierno y su cuantía depende del importe de la responsabilidad hipotecaria. Los gastos de notaría son aquellos que derivan de la inscripción de la hipoteca en un notario. Por último, las entidades deben devolver el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,que se debe pagar siempre que se suscriba un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y que tiene una cuantía económica

Los bancos están obligados a devolver los gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

También es posible reclamar al banco los gastos de tasación de la vivienda pero desde Facua nos recuerdan que esto solo es posible “en caso de que el banco hubiese impuesto la tasación en su momento, si la tasación se ha realizado por su cuenta no se puede reclamar este impuesto a la entidad”

Asimismo, es posible reclamar los intereses de demora de pago que se cargan cuando hay un atraso en el pago del préstamo, dado que según según explica Rubén Sánchez, portavoz de Facua “una vez que se interpone la demanda la resolución depende del partido judicial, el consumidor tiene derecho a cobrar esos intereses que se van sumando en los años de demora”

¿Cuánto supone?

La OCU calcula que para una hipoteca tipo de 150.000 euros los gastos ascenderían aproximadamente a unos 3.100 euros.El coste del registro supone unos 122 euros; la notaría, 425 euros; y el IAJ, unos 2550 euros.Aún así, el importe es variable y nos recuerdan que cuanto más alta sea la hipoteca mayor serán los gastos a cobrar, además también depende de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda.

¿Cómo saber si estoy afectado?

Para saber si su hipoteca está afectada es importante acudir a los documentos hipotecarios y comprobar si el contrato contiene esta cláusula que incluye los gastos hipotecarios de formalización. “Esta cláusula prácticamente está en la mayoría de contratos” afirma el portavoz de la OCU.

Todos los consumidores que en la actualidad tengan una hipoteca que incluya esta cláusula y aquellos que hayan tenido un préstamo hipotecario a pesar de que lo hayan acabado de pagar tienen el derecho de reclamar a su banco estas cantidades.

¿Qué documentos necesito para la reclamación y dónde los encuentro?

A la hora de realizar un escrito al banco es importante tener en poder todos los papeles que confirmen los gastos que en su momento el consumidor tuvo que asumir. Para encontrar estos documentos es necesario consultar la escritura de la hipoteca.

Para iniciar la reclamación es necesario tener la factura de notaría, Registro de la Propiedad y el IAJ

Una vez confirmado que nuestra hipoteca cuenta con esa cláusula se debe acudir a la provisión de fondos y liquidación que acompaña la hipoteca y ahí el consumidor podrá encontrar las facturas con el importe de los gastos que el banco le repercutió en su momento.

Los despachos de abogados consultados por Público informan que para iniciar la reclamación es necesario tener la factura de notaría, factura del registro de la propiedad y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600)

¿Puedo reclamar al banco?

La primera vía de reclamación es dirigirse directamente al banco. El consumidor puede realizar un escrito a su entidad haciendo referencia a la sentencia del Supremo y pedirle la devolución de los gastos.

El banco tiene un plazo de tres meses para dar una respuesta y hacer un cálculo de los gastos.La entidad tiene derecho a negarse y por eso el consumidor tiene la posibilidad de acudir a la vía judicial. También, cabe la posibilidad de que el hipotecado no esté de acuerdo con lo que ofrece el banco y decida acudir a los jueces.

La primera vía es dirigirse al banco, que tiene tres meses para dar una respuesta

“Somos conscientes de que los bancos se van a negar, aunque recomendamos que acudan al servicio de atención al cliente, ya que es determinante, el consumidor debe poder demostrar que ha iniciado un proceso de reclamación por las costas del procedimiento, de esta forma las pagará pague quien haya forzado la vía, que en este caso sería el banco”, afirma Enrique Sánchez, portavoz de la OCU.

¿Y si el banco no acepta no mi reclamación?

El banco tiene la posibilidad de no aceptar la petición. El consumidor tiene la segunda instancia de acudir al Departamento de Conducta y Mercado del Banco de España.

“Tal y como está la normativa lo que hace es pedir las alegaciones a las partes y emite un informe motivado a unos u otros. Estos informes no son vinculantes, aunque las entidades suelen rectificar, es un apoyo que dictamina el Banco de España” afirman desde la oficina del Defensor del Cliente de Banco de España”.

El consumidor no puede emplear este recurso hasta que la entidad no le haya dado una respuesta negativa o bien se haya pasado agotado el plazo de tres meses y no haya ofrecido ninguna resolución.

Dado que la decisión de esta segunda instancia no es vinculante lo siguiente sería apelar a la Justicia.

Último recurso: la vía judicial

El siguiente paso es acudir a la vía judicial, desde Facua recuerdan “Cualquier persona que tenga interpuesta una demanda por cláusula suelo puede pedir al juez que incluya los gastos hipotecarios. El juez tiene la obligación de revisar y les recordamos que lo revisen”. Rubén Sánchez, portavoz de FACUA, aconseja que se reclamen todas las cláusulas suelo “como mínimo reclamemos esto, pero si hubiese otras cláusulas abusivas también”

Cualquier persona que tenga interpuesta una demanda por cláusula suelo puede pedir al juez que incluya los gastos hipotecarios

Los despachos de abogados consultados por Público recuerdan que el consumidor tiene que interponer una demanda judicial en la que es obligatoria la presencia de un abogado y procurador. “Están surgiendo muchos despachos al filón de los tóxicos bancarios que su nivel de competencia es el gratis, el cliente cuando elige un abogado tiene que comprobar la experiencia y profesionalidad en el servicio que está contratando” afirma la abogada titular de G&G Abogados.

El consumidor tiene varias formas de actuar, o bien a través de un servicio jurídico contratado de manera privada o bien acogerse a las plataformas que ofrecen las Asociaciones de Consumidores, tanto Facua como la OCU ofrecen servicios de ayuda.

En el caso de la OCU este servicio solo está disponible para sus socios a los que les dirigen a despachos de abogados con unas condiciones cerradas y en el caso de Facua a partir de la cuota de socio suma una cuota a razón de los gastos que tiene la vía judicial y ponen en marcha el servicio.

Las asociaciones recalcan la importancia de que el consumidor que tenga intención de reclamar “lo haga bien asesorado” desde Facua advierten la importancia de reclamar “con absoluta transparencia, y valorando el riesgo que supone de cesión de un tanto por ciento”.

¿Cuál es el plazo de esta reclamación?

Los consumidores tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, por lo que el plazo límite sería el 24 de diciembre de 2019.

Según los despachos de abogados consultados por Público,la duración del proceso judicial podría ser entre 12 y 15 meses en Primera Instancia y en caso de pasar a manos de la Audiencia Provincial el proceso se alargaría hasta un años y medio.

¿Quién tiene las de ganar?

Desde G&G Abogados afirman que “con el razonamiento de la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 los gastos que se están pagando se calculan no sobre el importe del préstamo, que es lo que le interesa al consumidor, sino que se calcula sobre el importe la responsabilidad hipotecaria de la que únicamente es interesado el banco, aun así esta reclamación es jurídicamente viable” pero prefieren actuar con cautela ya que consideran “deshonesto que se les diga a los clientes que el caso está ganado al 100%”

Los despachos de abogados consideran  abusiva la actuación de los bancos y  jurídicamente viable la reclamación

“Un préstamo hipotecario, es una garantía para el banco, si se cobra al consumidor estos gastos, no le supone al banco ningún coste, ya que el cliente-consumidor hace frente absolutamente a todos los gastos del negocio del banco. Por ello, es abusivo que un profesional, en este caso un banco, se desentienda por completo de todos los costes de su negocio, trasladándolos al cliente” afirma Diego Gallardo, portavoz de ADS Abogados.

Todas las fuentes consultadas afirman que teniendo en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo es el consumidor quien debe ganar esta batalla, pero será la Justicia quien tenga la última palabra.