La Sareb, de Banco Malo a Agencia Pública de Alquiler

Pagar un alquiler en España se ha convertido en un lujo, inaccesible para muchos. Un problema "estructural" que afecta a la sociedad en su conjunto de manera directa, y también indirecta. A pesar de que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se ha puesto como objetivo llegar a las 183.040 viviendas en alquiler social o a precios asequibles repartidas por toda la geografía española; una cifra que incluye las 50.000 viviendas a movilizar por la Sareb y otras 11.000 del Fondo Social, la vivienda de alquiler social en España a día de hoy es "simbólica" en palabras de Julio Tejedor, codirector de la Cátedra Zaragoza Vivienda-Universidad de Zaragoza.

Se ha cumplido un año desde que el Gobierno de España diera luz verde al plan de las 50.000 viviendas de la Sareb, 21.000 se han puesto a disposición de las Administraciones para que las compren e incrementen el parque social; 15.000 viviendas son del Plan Viena para construir alquiler asequible en colaboración público privado en suelos de Sareb; y 14.000 viviendas están destinadas para alquileres sociales, una línea en la que la entidad lleva trabajando dos años, desde 2022, intentando "identificar a las familias vulnerables y ofrecerles un programa de alquiler social y acompañamiento labora" explican fuentes de Sareb. Hasta la fecha se han tramitado 6.300 alquileres, pero "las firmas se siguen sucediendo" por lo que desde Sareb aseguran que cerrarán este semestre con "más de 700 nuevos contratos", y que "a medio plazo" se alcanzarán esos 14.000 alquileres estimados por el Gobierno.

La Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) aparece en el año 2012 con un cometido claro: liquidar los activos tóxicos vinculados a promotores inmobiliarios heredados de la crisis financiera de 2008. Se decidió que el conocido como banco malo tuviera una vida acotada de quince años. En consecuencia, dentro de tres años, en 2027, la Sareb deberá poner fin a su actividad, salvo que el Gobierno decida otra cosa. En 2022, el Estado se convirtió en el máximo accionista de la entidad, a través de la Autoridad de Resolución Bancaria (FROB), por lo que el Ejecutivo que lidere el país en 2027 tendrá la última palabra sobre el futuro del banco malo: disolución, continuidad o, quizás transformación. ¿Podría pasar esta sociedad de ser el banco malo a convertirse en un organismo estatal de gestión de vivienda de alquiler?

De banco malo a gestor estatal del alquiler social

Con la vista puesta en la proximidad de 2027, el presidente de la Sareb, Javier Torres, ha declarado que apuesta por reconvertir la sociedad (o parte de ella) en "el embrión de un futuro gestor público de vivienda social". Una idea que apunta en un artículo publicado en la revista del Instituto de Estudios Económicos (IEE), donde, además, Torres pone en duda la capacidad de gestión de vivienda social por parte de las comunidades autónomas, advirtiendo de que ceder a las autonomías los alquileres sociales que tendrá en 2027 será una maniobra "no exenta de riesgos".

El segundo vértice, los colectivos en defensa de la vivienda, no ven con malos ojos esta posibilidad. "Es necesario que exista un organismo de ámbito estatal que garantice el acceso en igualdad a la vivienda en todo el país", señala Paco Morote, portavoz nacional de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PHA). Y recuerda que, en la actualidad, solo la Generalitat en Catalunya está aplicando medidas para regular los precios del alquiler. La catalana, es la comunidad autónoma "con más desahucios", asegura Morote, y los datos le avalan. En 2023 hubo 7.148 desahucios en Catalunya, un 26,8 % del total de alzamientos que se produjeron en España, el índice nacional más alto. Y la cifra parece mantenerse, ya que, en el primer trimestre de 2024, se han producido 1.870 desalojos en las cuatro provincias catalanas, aproximadamente 20 diarios, el 25,2% de todos los alzamientos que se han contabilizado en el país.

Cifras en mano, la PHA hace cuentas y pone sobre la mesa la idea de resucitar la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), una iniciativa fallida del Gobierno de Rodríguez Zapatero. Este órgano estatal, el primero creado al efecto por un gobierno de España para incidir sobre el mercado del alquiler, tuvo una vida relativamente corta. Nació en 2005 y se extinguió durante los primeros compases del Gobierno de Mariano Rajoy. La ministra de Fomento de aquel momento, Ana Pastor, argumentó que la SPA era "un negocio ruinoso, un lastre" que tenía "que desparecer".

La que fuera la directora de la Sociedad Pública de Alquiler, Amparo Pla Carretero, abogada especialista en deuda y ejecuciones hipotecarias, advirtió que "mientras no haya un gran parque de vivienda pública para alquiler, no para comprar, sino para alquilar, en España el precio seguirá siendo un problema". Un escoyo que, según el portavoz de PAH nacional, podría salvarse "con el parque de vivienda que actualmente tiene la Sareb" y añadiendo a esta receta "políticas valientes" por parte del Gobierno central. En cuanto a la liquidez necesaria para llevar a cabo esta idea, Paco Morote, recuerda que "los bancos todavía tienen que devolver al Estado 62.000 millones de euros del rescate a la banca", un dinero que "se debería destinar a vivienda en alquiler", indica.

"El Estado sí tiene capacidad de gasto"

Desde la Universidad, ven "complicada" la posibilidad de reactivar una experiencia como la de la Sociedad Pública de Alquiler. El principal problema de crear un organismo a nivel estatal, además de los fondos públicos que necesitaría, sería "la pérdida de contacto del mismo con la realidad del territorio", argumenta Julio Tejedor. El catedrático señala que el problema de la vivienda en España, a diferencia de lo que sucede en otros países de la Unión Europea, es la falta de continuidad en los programas vivienda, "no se pueden medir en cuatro años, esta es una carrera de fondo" y, por lo tanto, "necesita tiempo", asegura. Tejedor apuesta por la puesta en marcha de planes de activación de "políticas de estímulo y programas marco con periodos más largos de ejecución", para incentivar a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos a través de la vía del gasto, porque "el Estado sí tiene capacidad de gasto", subraya el catedrático de UNIZAR. Una alternativa que solventaría dos de los problemas actuales que padece el sector: la necesidad de programas de acompañamiento que tiene que complementar a las viviendas sociales, y la capacidad y medios para buscar soluciones a la amplia diversidad de problemáticas que tiene cada territorio.

Mapa de la vivienda pública en España

La vivienda pública construida en España representa un 2,5% del total de viviendas principales, lo que lo sitúa como uno de los países de la Unión Europea con menor proporción de vivienda pública construida. La media de la UE es del 9,3%, según datos extraídos del Boletín especial Vivienda Social 2020 del Observatorio de Vivienda y Suelo del MITMA. España no solo está por debajo de la media europea, sino que registra un dato muy inferior a Países Bajos, con un 30%; Austria, con un 24%, o Dinamarca, con un 20,9%.

Esta situación afecta de manera directa a la vivienda social y a la vivienda de alquiler asequible. Según datos de la Asociación de gestores públicos de vivienda y suelo (AVS), existen unas 290.000 viviendas sociales, una cifra que colectivos sociales y la Sareb califican de "insuficiente", así como la inversión que España dedica a este campo, el 0,15% del PIB. Una opinión que comparte Julio Tejedor, que añade que en España "ha desaparecido el gasto fiscal", que se cifraba en 5.000 millones anuales en deducciones, mientras que tampoco ha subido el gasto directo. Además, recuerda que la inversión pública en vivienda que hubo en el pasado "se ha perdido" por la descalificación de las mismas y su entrada al mercado como vivienda libre.

Esta falta de vivienda social es "un problema estructural que afecta no solo a la sociedad en su conjunto, incluyendo a los grandes tenedores de vivienda", añaden. Sareb apunta que sería necesario construir 1,2 millones de viviendas sociales para alcanzar la media europea del 9,3%. Una vivienda que tendría que distribuirse por todo el mapa de España si la Sareb quiere cumplir su idea de convertirse en una Agencia Estatal de Alquiler, ya que tal y como recuerdan desde la PAH, el 60% de la vivienda que tiene la Sareb se localiza solo en el arco mediterráneo; Catalunya, País Valencià, Murcia y Almería.

El reparto territorial en % de los lugares en los que más alquileres sociales tiene Sareb

Programa de Alquiler Social

Desde el punto de vista económico, el programa de alquiler social con acompañamiento está demostrando "ser sostenible", ya que la tasa de morosidad "es muy inferior a la del sector, con un 90% de las familias que han pasado a formar parte de este programa cumpliendo puntualmente con el pago de su alquiler", aseguran fuentes de Sareb. Un mensaje positivo ante el que desde la plataforma de afectados por las hipotecas piden "prudencia", ya que consideran que "no ha pasado el tiempo suficiente" para valorar si la implantación de este programa ha beneficiado y cómo a estos vecinos y vecinas.

Al cierre de 2023, Sareb contaba con 6.300 viviendas dentro de su Programa de Alquiler Social con Acompañamiento tras haber realizado 10.900 análisis de vulnerabilidad a personas que residen en sus viviendas. Según las cifras de la compañía, más de la mitad de los hogares que ya cuentan con un alquiler social aprobado están participando en el Programa de Acompañamiento, lo que se traduce en más de 9.000 personas atendidas por trabajadores sociales para salir de la zona de exclusión social. Además, 2.525 personas están incluidas en el Programa de Inserción Laboral al haber regularizado su situación en viviendas de Sareb. La sociedad ha vendido 350 vendidas a 18 administraciones públicas, y ha cedido a las Administraciones Públicas 1.700 viviendas para la ampliación de los parques de viviendas sociales.