El Tribunal Supremo estrecha el cerco sobre la vivienda vacía

Tras una larga batalla legal, el Tribunal Supremo desestimó este miércoles el recurso presentado por la Asociación Española de Banca (AEB) contra el impuesto sobre viviendas vacías de Catalunya aprobado en 2015 por el Parlament. Este tributo grava fundamentalmente a entidades financieras y grandes tenedores (incluida la Sareb) que lleven más de dos años sin ocupar las viviendas de las que son propietarias sin causa justificada. En su sentencia, el Supremo concluye que este impuesto no vulnera los principios constitucionales de igualdad, capacidad económica e interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos, como argumentaba la patronal de la banca.

La sentencia es un triunfo para los defensores de imponer un gravamen a las viviendas vacías, un asunto espinoso que siempre ha generado mucho ruido político y al que las distintas administraciones públicas intentan desde hace años dar una solución.

El tributo catalán se aplica en los 72 municipios con una "fuerte demanda" de vivienda y oscila entre los 850 y los 1.650 euros anuales por piso. Entre 2016 y 2020 (último dato conocido) la Generalitat de Catalunya recaudó 66,8 millones de euros netos con este impuesto. El Departament de Drets Socials de la Generalitat siempre ha apuntado que el objetivo de este impuesto no es recaudar más, sino reducir el parque de vivienda desocupada.

De hecho, la administración autonómica destina el dinero recaudado a ampliar el parque público de vivienda mediante la compra de pisos, fundamentalmente. La Generalitat de Catalunya siempre ha hecho bandera de ello y se caracteriza por ser una de las administraciones públicas más activas a la hora de declarar la guerra a los pisos vacíos. Sirva como ejemplo que ya antes de aprobar este impuesto en 2015 logró que los bancos le cedieran 1.200 viviendas.

Según el INE, en España hay 3,4 millones de viviendas vacías, de acuerdo con el último censo publicado en 2011. Un 42% de propietarios con más de una vivienda en España tienen alguna vacía desde hace más de dos años por causas injustificadas, según un estudio publicado esta misma semana por la web inmobiliaria Fotocasa. De acuerdo con ese mismo informe, los propietarios con alguna vivienda vacía representan un 4% del total.

Las medidas para desincentivar los pisos desocupados siempre han provocado mucha resistencia entre la banca y los propietarios, y sobre todo entre los grandes tenedores. Las posturas son antagónicas. Los defensores de sacar estas viviendas sin ocupar al mercado sostienen que ello redunda en una mayor oferta y que es una buena solución para incentivar la vivienda social y solucionar también uno de los principales problemas que arrastra el sector: la falta de viviendas en alquiler. Desde el lado opuesto, la Fundación FAES resume la opinión de los detractores al asegurar que la imposición de penalizaciones fiscales sobre las viviendas vacías es "una aproximación ideológica" al problema de la vivienda en España.

El economista Juan Van-Halen, que el pasado lunes presentó un informe en la Fundación FAES titulado La política de vivienda que España necesita, afirmó ese día que el hecho de que haya tantas viviendas vacías se debe a la falta de seguridad jurídica que perciben los propietarios. Ese argumento lo esgrimen también de forma recurrente los bancos y las empresas inmobiliarias. "Desde las administraciones públicas deben aplicarse medidas que motiven a los propietarios, que propicien un clima de seguridad y estabilidad para que éstos oferten las viviendas que no utilizan", abundaba esta misma semana María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Un argumento que choca contra una cruda realidad típicamente española que tensiona el mercado inmobiliario desde hace años: no hay suficiente oferta de viviendas en alquiler y el parque de viviendas públicas es raquítico. Ante este escenario, varias comunidades autónomas y ayuntamientos han adoptado varias medidas desde hace tiempo. Además de Catalunya, otro territorio como Euskadi también ha implantado un canon de 10 euros por metro cuadrado sobre los pisos que lleven vacíos más de dos años. Otras comunidades también han ensayado un amplio abanico de medidas: creación de registros donde es obligatorio inscribir la vivienda vacía, multas, expropiaciones temporales ante una necesidad urgente de vivienda o programas para fomentar el alquiler social de estas viviendas con el aval de la propia administración. 

A nivel estatal, la vivienda vacía también tributa en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), aunque su impacto en los bolsillos de los grandes tenedores es menor. En otra sentencia reciente del Tribunal Supremo, se especifica que "todo inmueble que no sea vivienda habitual es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava con el IRPF". 

El asunto, además, ha cobrado mucho protagonismo en los últimos meses porque la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, que se está debatiendo en el Congreso bajo el impulso del Gobierno, contempla el establecimiento de un recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% en las viviendas vacías sin causa justificada.

Este recargo, sin embargo, no es obligatorio y deja en manos de los Ayuntamientos el aplicarlo o no. Además, para que un particular tuviera que pagar ese recargo, tendría que cumplir un requisito más: ser propietario de, por lo menos, cuatro viviendas. Por lo tanto, la población mayor de 18 años afectada por el recargo en el IBI sería el 0,9% del total de propietarios que hay en España.