Prórroga del contrato de alquiler: cómo funciona y quién puede pedirla
Están incluidos todos los contratos de alquiler que finalicen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
El pasado 21 de marzo, en plena subida de precios consecuencia de la guerra en Oriente Medio, el Gobierno anunció un plan de medidas anticrisis con el objetivo de mitigar el impacto del conflicto en los bolsillos de los ciudadanos. Entre ellas, además de la bajada de IVA en combustibles, se incluía la prorrogación de los contratos de alquiler.
La idea de este decreto es garantizar la estabilidad habitacional de miles de familias cuyos contratos están próximos a expirar y se encontrarían con un mercado inmobiliario tensionado e inaccesible. Se calcula que más de un millón de contratos podrían verse afectados por la norma.
¿Cómo funciona la prórroga?
El funcionamiento de la prórroga es bastante sencillo. Una vez solicitada, permite extender la duración del arrendamiento por un periodo adicional de hasta dos años. Durante este periodo el arrendador estará obligado a mantener el inmueble en condiciones óptimas de habitabilidad, mientras que el inquilino debe seguir cumpliendo el pago de la renta.
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No se podrán modificar las condiciones originales del contrato ni incluir nuevas cláusulas que no estuvieran presentes antes de la solicitud de esta extensión extraordinaria. Además, se establece un límite a la actualización anual de la renta de un 2%, evitando subidas desproporcionadas vinculadas al IPC en momentos de alta inflación.
En el caso de los grandes tenedores, los propietarios de diez o más inmuebles, el límite de 2% se aplica de forma automática y sin excepciones. En cambio, para los pequeños propietarios sí que cabe la posibilidad de negociar un porcentaje diferente con el inquilino, aunque el resultado nunca podrá superar el IPC oficial.
En ausencia de un acuerdo específico entre las partes, el tope legal del 2% prevalecerá para proteger la capacidad económica del arrendatario durante la prórroga.
¿Quién puede solicitar la prórroga del alquiler?
La prórroga la pueden solicitar todos los inquilinos de viviendas habituales cuyos contratos estén sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y lleguen a su fin próximamente. La norma recoge específicamente a aquellos que finalicen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Solo afecta a los contratos de alquiler de vivienda habitual, es decir, de larga duración. Por lo tanto, están excluidos los alquileres de temporada, los contratos por habitaciones o aquellas viviendas consideradas suntuarias por su gran tamaño o elevada renta anual.
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¿Cuándo se puede solicitar?
Cualquier inquilino que cumpla con las características anteriores puede solicitar la prórroga desde el pasado 22 de marzo. Es posible pedirla aunque el contrato termine en unos meses o incluso el año que viene, ya que el decreto no dice lo contrario.
¿Cómo se puede solicitar?
Para solicitar la prórroga será necesario hacerlo por escrito para que quede constancia. Con enviar un correo electrónico o un burofax será suficiente. Además, el arrendador está obligado a aceptar la solicitud. No se trata de una negociación sino de un derecho del inquilino, al menos durante el tiempo que la norma esté en vigor.
¿Qué pasa si el Congreso no aprueba el decreto?
Las consecuencias que habría en caso de que el Congreso no aprobase la norma son inciertas. Tanto Sumar como el Sindicato de Inquilinas defienden que, aunque el decreto quedase derogado, si la prórroga se ha solicitado mientras este estaba en funcionamiento, es de obligado cumplimiento.
Sin embargo, al ser una situación excepcional, se desconocen las verdaderas consecuencias. Si el decreto no es convalidado podría abrirse la puerta a interpretaciones distintas e incluso a conflictos legales en los tribunales.
A pesar de la incertidumbre, la solicitud de la prórroga no supone ningún perjuicio para el inquilino, así que es recomendable hacerlo lo antes posible. Además, siempre existe la posibilidad de intentar llegar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario.
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