Comprar un piso es una tarea casi imposible para una parte importante de la población. En los últimos años, el precio de las viviendas se ha disparado muy por encima de lo que han subido los salarios. Comprar unpiso era un 50% más caro en 2023 que en 2015, mientras que los salarios aumentaron un 21% en el mismo período. Hoy, comprar una vivienda yaes un 70% más caro que en 2015.

El alquiler tampoco es un mercado accesible. En una de cada tres capitales de provincia el precio medio del alquiler supera el 30% de los salarios, según un informe de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Según las últimas encuestas del CIS, el acceso a la vivienda es, a día de hoy, la principal preocupación entre la ciudadanía española.

Que suba más el precio de la vivienda que los salarios se ha convertido en un poder para quien las acumula, y en una preocupación para quien no tiene. Un poder que la Administración puede limitar o regular, y que tiene modelos dispares (y hasta en colisión) según los territorios, porque son las comunidades autónomas quienes tienen la competencia principal para gestionar la vivienda.

Euskadi y Madrid: asegurar vivienda con precios protegidos o construir mucho para bajar precios

 Euskadi es una excepción en España. Desde 2003, toda la vivienda protegida (VPO) que se ha construido en la región mantiene la categoría a perpetuidad. Es decir, la comunidad nunca pierde VPO porque no es posible venderlas o alquilarlas por encima del precio protegido, sean de construcción pública o privada. Una situación que no sucede en el resto del Estado. La ratio de VPOs por cada 1.000 habitantes en Euskadi (0,89) o Navarra (1,08) es entre tres y cuatro veces mayor que la estatal (0,26) o la de Madrid (0,27), según el Gobierno vasco. 

De las 2,4 millones de viviendas protegidas construidas en 45 años en España, “la práctica totalidad acabaron siendo descalificadas y vendiéndose al mercado libre a precios elevados o a fondos buitre”, detalla una carta de Pedro Sánchez enviada a las comunidades autónomas el pasado 4 de junio antes de la XXVIII Conferencia de Presidentes. El Gobierno, que sabe que esto supone un problema y busca un compromiso entre las comunidades autónomas y el Estado, ha propuesto que, en el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 que se está negociando, aquella vivienda protegida que haya recibido financiación pública mantenga la protección de forma indefinida. La tarea, sin embargo, no está resultando fácil, y las comunidades gobernadas por el PP ya han rechazado esta propuesta, siendo Madrid la primera en oponerse.

La vivienda es una competencia de ejecución principalmente autonómica, pero ahora financiada principalmente por el Estado a través del Plan Estatal de Vivienda (PEV). A tal efecto, la intención del Ejecutivo de Sánchez para los próximos años es aumentar de 2.300 millones de euros a 6.600 millones de euros el presupuesto destinado al Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, siempre y cuando las comunidades autónomas asuman el 40% de la financiación.

Si todo va según lo previsto, de este Plan saldrán gran parte de los recursos para construir nuevas VPO, pero ahora se encuentra con un escollo en la negociación con el principal partido en la oposición, ya que las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular han exigido incluir seis líneas estratégicas. Entre otras demandas, se piden “incentivos a promotores, constructores y cooperativas” para recuperar “el modelo de éxito que permitió hacer una España de propietarios en los años 70, 80 y 90”.

El discurso del pequeño propietario es recurrente en los debates parlamentarios; algo en lo que han puesto el foco Javier Gil, Lorenzo Vidal y Miguel A. Martínez en el reciente estudio De las pequeñas empresas familiares a los propietarios vulnerables: desmintiendo las figuras míticas que legitiman la extracción de rentas y desafían las políticas de control de alquileres. En la investigación, los analistas exponen que el 30% de los caseros y las caseras en España obtiene el 60% de todas las rentas del alquiler del Estado. Para Javier Gil, investigador del CSIC y del Grupo de Estudios Urbanos Crítico, este dato ilustra cómo “el mito del pequeño propietario” se usa para “alinear a la opinión pública con los intereses del sector inmobiliario”.

Javier Burón, autor del libro El problema de la vivienda (ARPA, 2025), gerente de la empresa de vivienda pública de Navarra y exviceconsejero de vivienda del Gobierno vasco, considera que hoy conviven en nuestro país “dos modelos de vivienda”. Por un lado, el que se propone en la Comunidad de Madrid, que considera que “construir más abaratará la vivienda” y, por otro lado, el de Euskadi, que ha apostado por la vivienda protegida indefinida. En esta segunda categoría también podría estar en el futuro la Generalitat de Catalunya, quien se ha comprometido a construir 50.000 viviendas públicas protegidas en seis años.

Por otro lado, y según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), en esta comunidad autónoma se van a construir 250.000 viviendas hasta 2050. Los datos salen de la plataforma LandCam, que proyecta las viviendas que se prevé crear en la comunidad. En su web se explica que “la escasez de oferta está provocando tensión en los precios y acentuando el problema de acceso a la vivienda a los más jóvenes y a las familias de rentas medias”. Estas nuevas viviendas serían “la solución” al mencionado “problema”. Sin embargo, fue la misma asociación de promotores ASPRIMA quien pidió a la Comunidad de Madrid subir los precios máximos de las VPO en 2024. Ayuso accedió a aumentarlos entre un 26% y un 56%, según la zona. “Las viviendas protegidas ahora están casi al mismo precio [que las que no están protegidas], o por encima de las del mercado libre”, considera Quique Villalobos, responsable de Vivienda de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAMV).

La FRAMV también critica el plan de “vivienda asequible” de Ayuso, el Plan Vive. La iniciativa facilita la cesión de suelo público a constructoras privadas, y pone un requisito para acceder a la vivienda: el precio del alquiler no puede superar el 35% de los ingresos netos del hogar, algo que Villalobos (FRAMV) considera “clasista” y que “excluye a buena parte de la población con rentas medias y bajas”.

Andalucía y Catalunya ante el laberinto de regular el precio de la vivienda

 Desde 2023, la Ley de Vivienda Estatal permite a las comunidades autónomas declarar zonas tensionadas de vivienda. Por el momento, solo lo han hecho Catalunya, Euskadi, Navarra, Asturias y Galicia. Catalunya es el territorio con más municipios declarados como tensionados, hasta 271, en base al índice de precios de alquiler. “Los datos son claros”, decía en marzo la consejera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica de la Generalitat, Sílvia Paneque, “el precio del alquiler ha bajado por primera vez en años”. Tras un año de aplicación de la zona tensionada, los resultados evidenciaron una bajada del 3,7% en los municipios en los que se aplicó, y de un 6,4% en Barcelona. No obstante, la nota de prensa iba acompañada de una mala noticia: los alquileres temporales “aumentaron en todo el territorio”. Concretamente, un 52% respecto del mismo trimestre del año anterior. 

“Esto no tiene nada que ver con que haya aumentado la población que está de paso en nuestras ciudades”, afirma Jaime Palomera, cofundador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) y autor del reciente libro El secuestro de la vivienda (Ediciones Península, 2025). “Es un mecanismo para esquivar los derechos y protecciones de la Ley de Vivienda y una autopista para la especulación”. En Catalunya se han reducido los contratos de alquiler de 5 y 7 años, pero han aumentado los contratos cortos de menos de once meses o de habitaciones. Los contratos de temporada o de habitaciones, además de subir los precios por encima del índice, pueden incluir cláusulas abusivas. El Observatorio de Derechos Sociales, Económicos, Culturales y Ambientales (DESCA) ha recogido veinte de estas prácticas que la justicia ha considerado ilegales y nulas en un informe reciente.

Desde 2023, la Ley de Vivienda Estatal permite a las comunidades autónomas declarar zonas tensionadas de vivienda. Por el momento, solo lo han hecho Catalunya, Euskadi, Navarra, Asturias y Galicia

Ante esta situación, el Ejecutivo catalán se ha visto presionado por sus socios parlamentarios para frenar esta tendencia. El pasado 9 de abril, el Govern aprobó un real decreto con por el cual en zonas tensionadas, los alquileres de temporada que no tengan una finalidad turística no pueden superar el límite estatal de precios de alquiler. Lo mismo para los inmuebles que se alquilan por habitaciones. A tal efecto, el pasado 9 de septiembre, el Govern y los Comuns pactaban la destinación de 100 inspectores de vivienda para perseguir a los infractores. El nuevo cuerpo contará con una dotación de 6 millones de euros.

Llevar a cabo una regulación efectiva no es fácil. Las brechas también se encuentran en la vivienda turística. Recientemente, el Gobierno de Pedro Sánchez hizo algo similar a lo que se había llevado a cabo en Barcelona: retirar de las webs de Airbnb y Booking los pisos turísticos ilegales. Este verano, el ministro Bustinduy logró retirar más de 65.000 anuncios en Airbnb y 4.000 en Booking.

Barcelona fue pionera en limitar la vivienda turística y redujo un 44% la cifra entre 2020 y 2024, según Airbnb en base a los datos del INE. No obstante, cerca de un tercio de las 10.000 viviendas de la capital catalana que el INE tiene ubicadas no se habían inscrito en el registro del Ministerio de Vivienda cuando vencía el plazo para hacerlo. Este registro es obligatorio para poder operar en plataformas digitales.

Ante este laberinto regulatorio, Palomera cree que la única manera de frenar la especulación con la vivienda turística o de temporada es con un cambio de las reglas fiscales. “En la mayoría de comunidades autónomas, sale muy a cuenta especular con la vivienda porque se pagan menos impuestos que en otros negocios”.

En Catalunya se han reducido los contratos de alquiler de 5 y 7 años, pero han aumentado los contratos cortos de menos de once meses o de habitaciones. Los contratos de temporada o de habitaciones, además de subir los precios por encima del índice, pueden incluir cláusulas abusivas

Por el contrario, y en el otro extremo de la península, en Málaga y en Sevilla se ha disparado el porcentaje de viviendas turísticas en la última década. De hecho, Andalucía es la región dentro de Europa que recibió más pernoctaciones de corta duración a través de plataformas en 2024, según Eurostat.

En Málaga, un informe de 2024 encargado por el Ayuntamiento de la ciudad reveló que el 36% de las viviendas del centro se orientaban al turismo. Esto fue el punto de partida para que el consistorio limitara nuevas concesiones con finalidad turística en los barrios donde esta modalidad ya supera el 8% del parque residencial. En Sevilla, el Ayuntamiento acordó implementar esta medida cuando se llegue al 10%.

Según el padrón del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía, entre 2012 y 2023 el casco antiguo de la capital andaluza ha perdido 5.159 habitantes. A medida que los turistas han entrado, la ciudadanía ha salido. Ibán Díaz Parra, doctor en geografía e investigador de la Universidad de Sevilla, considera que la cuota del 10% es “insostenible y arbitraria” y que “expande el fenómeno a los barrios limítrofes”.

“Tras la crisis de 2008, la construcción no ha levantado cabeza en Andalucía, y el turismo se ha quedado como única pata económica”, explica Díaz. El experto considera que la primera regulación sobre vivienda turística de la Junta de Andalucía de 2016 fue un “dejar hacer total”. Hasta la reciente normativa de 2024, los ayuntamientos no han tenido poderes claros para limitar o suspender el uso de las viviendas turísticas, lo que el experto ve como “un intento de desregular lo máximo posible”. El investigador considera que “las voces a las que se ha escuchado” desde la Administración, han sido “las de la industria hotelera”.

Las islas piden poner un límite

 Canarias e Illes Balears son, junto a Madrid, las tres comunidades autónomas donde es más difícil acceder a una hipoteca en base a los salarios, según el Colegio de Registradores. El informe del primer trimestre de 2025 advierte de que en Balears el precio medio de una hipoteca (1.332€) se lleva un 59,1% del salario medio; mientras que en Canarias (685€) es de un 36,5%. En Las Palmas o en Palma de Mallorca, el precio medio del alquiler supera el 35% de los salarios. Esta presión de accesibilidad a la vivienda provoca riesgos sociales. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, un 31,4% de la población canaria está en riesgo de pobreza o exclusión social.   

Esta presión explotó en las calles en 2024, cuando los colectivos en defensa de la vivienda y grupos ecologistas se agruparon en un frente ecosocial bajo el nombre de Canarias tiene un límite para protestar contra un turismo que no ha repartido beneficios por igual. El pistoletazo de salida de las protestas, el 20 de abril de 2024, reunió a 60.000 personas, y tuvo eco en el resto del Estado. El resultado fue la creación de una plataforma estatal, ‘Ciudades y Pueblos para Vivir’, que ha llegado a coordinar manifestaciones hasta en 40 ciudades distintas bajo el lema ‘acabemos con el negocio de la vivienda’.

El impacto turístico en las islas es especialmente fuerte. A raíz de las protestas, el Gobierno de Canarias presentó el Anteproyecto de Ley de Ordenación de Uso Turístico, que está en trámite y que daría a los ayuntamientos más herramientas para limitar el número de alojamientos turísticos. Sin embargo, a lo largo de este año, durante el cual la ley ha estado en tramitación, “se ha incrementado de forma notabilísima la concesión de licencias turísticas”, asegura Alejandro Armas, geógrafo de la Universidad de La Laguna.

Por su parte, el gobierno balear de PP y Vox aprobó, el mes de julio, una ley para permitir recalificar suelo rústico, algo que, según el grupo ecologista GOB Mallorca, “impulsa una burbuja urbanística”. La Federació d'Associacions de veïns de Palma ha criticado esta ley porque se propone “incrementar viviendas a precio libre” y “reduce la construcción con objetivo social”, como vivienda asequible o protegida.

La compra de vivienda para la inversión es el principal motivo por el cual hoy hay una desconexión entre la evolución de los salarios y los precios de la vivienda. “El mercado de la vivienda es superior a la inflación y puede desconectarse de los salarios porque el mercado se orienta a quienes compran para invertir y no para vivir”, considera Burón. El poder que tiene quien acumula es el de incidir en los precios. Por eso quien tiene una vivienda tiene un tesoro, ya que como considera Alejandro Armas, la ratio salario-vivienda hace que hoy, “quien ya tiene una vivienda pertenezca a una clase social distinta a quien no la tiene”.