La regulación de los precios del alquiler, ¿y ahora qué?

El pasado viernes el Gobierno publicó, al fin, y tras muchos meses de retraso, el denominado “Índice de Precios del Alquiler” para que aquellas Comunidades Autónomas que previamente hayan declarado zonas de mercado tensionadas puedan regular y consecuentemente bajar los precios de los alquileres. Recordemos que son consideradas zonas tensionadas aquellas en las que: "la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en esa zona o donde el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC".

A nadie se le escapa que la burbuja de precios de los alquileres en la que estamos inmersos es inasumible para las mayorías sociales de nuestro país desde que en el año 2013 el Gobierno de Mariano Rajoy modificase la Ley de Arrendamientos Urbanos para acortar el plazo de duración de los contratos, el Partido Socialista, unos años antes, abriera la puerta al aterrizaje de SOCIMIS y fondos buitre con una fiscalidad privilegiada, se produjeran algunas de las operaciones más significativas y negligentes de venta de patrimonio público- viviendas públicas- por parte de algunos gobiernos a fondos de inversión , o se cerrase el grifo de la barra libre a la financiación por parte del BCE para la compra de vivienda tras el estallido de la burbuja de 2008. Todo ello, sumado a la escalada continuada de precios de alquiler en prácticamente todo el Estado con especial ensañamiento en capitales como Madrid, Barcelona, Ibiza o Málaga ha provocado, en la actualidad, un problema real de acceso a la vivienda con la consecuente inseguridad residencial en nuestro país.

Y todo parece indicar que ha llegado la hora de intervenir el mercado del alquiler para forzar una bajada de precios. ¿O es que acaso sólo se va a poder intervenir el mercado para “flexibilizar” las condiciones en las que operan determinadas empresas que se dedican al inmobiliario o para avalar las hipotecas a la banca?

En ese sentido, la publicación en el BOE del índice de precios del alquiler es un paso indispensable, pero no suficiente para atajar la situación. Conviene apuntar algunas de sus limitaciones e incluso errores en su configuración para conseguir que este sistema sea eficaz y no defraude expectativas. Ni el Gobierno se lo puede permitir ni la gente tiene porqué seguir soportando precios desorbitados.

En primer lugar, conviene recordar que el principal hándicap es que la declaración de zona de mercado tensionado, así como la aplicación del índice y, por tanto, la regulación de precios, sólo se aplicará allí dónde las Comunidades Autónomas lo soliciten. De momento, sólo Catalunya lo ha solicitado, aunque se prevé que lugares como Navarra o Asturias lo soliciten también. ¿Qué pasa en aquellas regiones dónde sus gobiernos se declaran en rebeldía frente al derecho a la vivienda y se colocan inexorablemente del lado de la especulación como Madrid, Baleares o Valencia? ¿No es posible encontrar fórmulas para que desde la autonomía municipal y/o el estado se garantice el interés general? Una aplicación democrática e innovadora de las normas debería llevarnos a responder que sí. Y deberían concentrarse los esfuerzos en ello.

También es importante señalar que el índice de precios sólo operará como límite máximo de precios para los grandes tenedores (aquellos propietarios que acumulen más de 5 o 10 viviendas) mientras que los “pequeños” propietarios deberán mantener como máximo el precio del contrato del alquiler que tengan actualmente (salvo que realicen alguna mejora en la vivienda). Es importante aclarar esta distinción para combatir ese mantra de barra de bar y tertulia televisiva por el cual se repite sin cesar que “a ver si ahora le van a tener que decir a uno por cuánto puede alquilar ese segundo pisito con el que complementa esa señora su pensión”. En todo caso y desde la escrupulosa constitucionalidad conviene recordar que la función social de la propiedad privada delimita su contenido. No lo digo yo, lo dice la Constitución, artículo 33.2.

Y, en ese mismo sentido, también conviene recordar algunos datos. En ciudades como Madrid hay casi 20.000 propietarios con cinco o más viviendas y más de 3.000 empresas que dedican su actividad profesional al alquiler de tres o más viviendas. En Barcelona, el 36% de los alquileres pertenecen a rentistas con más de diez inmuebles según el estudio de 2022 del Observatorio Metropolitano de la Vivienda. Y si hasta ahora no estás convencido te recomiendo leer el estudio de La Hidra, cooperativa que trabaja en la transformación urbana, que junto a varios investigadores de la UNED y la Universidad de Uppsala publicaron el estudio ¿Cómo afectará el control del precio de los alquileres a los caseros?, en el que se concluye que, en general, el mercado del alquiler está dominado por caseros con múltiples propiedades, que a su vez son los que tienen mayor renta en todo el país y que su renta duplica la renta mediana de los inquilinos. Sin lugar a dudas el mejor antídoto frente a un bulo es un dato.

En tercer lugar, el índice publicado utiliza horquillas de precio muy dispares. Por ejemplo, estableciendo que el precio de un inmueble en un determinado lugar oscilará entre los 700€ y los 1.000€. Ese abanico tan amplio puede conllevar un efecto inflacionista indeseado sobre todo en zonas no declaradas tensionadas o que mantengan un precio algo más bajo, donde algunos operadores inmobiliarios pueden tender a pensar que aún tienen margen para subir el precio. Por eso sería mejor que el índice utilizase la mediana de precios cómo índice de referencia. Al igual que introducir algún factor de corrección para que el índice tenga en cuenta la renta media de la zona donde se vaya a aplicar. En resumen, que el índice no se nos vuelva en contra, por favor.

Sería deseable a su vez, introducir beneficios fiscales en el IRPF y el Impuesto de Sociedades para incentivar poner el alquiler por debajo de dicho índice, y tomar como referencia el precio medio del alquiler de, al menos, los últimos 10 años, fecha en la que comenzaron a subir los precios. Sería y es un error usar como precios de alquiler de referencia los precios actuales, muy elevados. Lo que queremos es que bajen los precios, no que se mantengan como están.

Por último, es imprescindible aclarar conceptos jurídicos indeterminados como “vivienda en buen estado” o “ vivienda amueblada” para objetivar el precio y que “la picaresca” tenga el menor margen de maniobra posible y, desde luego extender la aplicación de la regulación de precios a los alquileres de temporada y habitación para que dejen de ser figuras que sorteen la regulación de precios. Busquen en Idealista y verán como cada vez más ofertas son para alquileres por 11 meses. ¿Casualidad? No, es una vía de escape para evitar la regulación. Ayer mismo leíamos una noticia que apuntaba que el 90% de los nuevos alquileres ofertados en Cataluña son de temporada.

En todo caso, la crisis habitacional que atravesamos no se va a resolver sólo, ni de hoy para mañana por regular los precios, sobre todo si no se hace de forma eficaz. Es imprescindible aumentar el porcentaje del PIB que se destina a vivienda y para eso parece que lamentablemente habrá que esperar, al menos, hasta los próximos Presupuestos Generales del Estado.

Sin embargo, lo que sí se puede hacer desde ya, es limitar la compra de vivienda por parte de no residentes, hallar fórmulas para recuperar vivienda turística para uso residencial y desde luego no delegar ni la defensa ni la garantía de nuestros derechos en el Gobierno de turno sino informarnos y organizarnos en las estructuras de la sociedad civil. Entre otras cosas, porque si el derecho a la vivienda está como está, tiene mucho que ver con los sucesivos gobiernos de turno.