La vivienda: cuando te señalan la luna no mires el dedo

Si hay algo que he aprendido después de tantos años estudiando la vivienda, es que los economistas seguimos dando palos de ciego. Publiqué mi primer artículo sobre vivienda allá por 1992 en la revista del Ministerio de Economía, Información Comercial Española. La investigación a nivel mundial estaba en un estado incipiente, en 1990 había nacido la revista Journal of Housing Research y en 1991 apareció la primera revista específicamente de economía dedicada a la vivienda, Journal of Housing Economics. Los Bancos Centrales de los países apenas le dedicaban atención a la cuestión de la vivienda en sus estudios y la vivienda solo aparecía en el ámbito económico cuando el precio se elevaba y la hacía inaccesible.

En ese momento, el manual de referencia de Macroeconomía era el de Rüdiger Dornbusch y Stanley Fischer. Había entrado con fuerza en las universidades de todo el mundo, incluidas las españolas, y a mí me tocó usarlo como manual de mis primeras clases como profesor en 1986. En ese manual, dentro del capítulo dedicado a la inversión, se incluía un apartado sobre inversión residencial, porque la construcción de nueva vivienda forma parte de la Formación Bruta de Capital de un país y por tanto de la Demanda agregada y del  Producto Interior Bruto. En ese capítulo Dornbusch y Fischer daban una explicación básica pero muy acertada del funcionamiento del mercado de la vivienda. Con un modelo muy simple, explicaban acertadamente cómo se formaba el precio en el mercado de la vivienda. La demanda de vivienda se enfrentaba a una oferta rígida, que en cada momento es una cantidad fija (la vivienda que existe) y el precio que se formaba en ese mercado determinaba la construcción de vivienda. El objetivo de los autores no era aplicar el modelo a la vivienda si no explicar cómo las variaciones del precio de la vivienda influían en el PIB, en la parte de la inversión.

Sin embargo, para mí, el modelo era perfectamente aplicable para analizar el mercado de vivienda e incluía una enseñanza elemental. El mercado de vivienda se ajusta en precios, de forma que cualquier incremento de la demanda repercute inmediatamente en una subida de precios. Aumentar la vivienda construyendo nuevas viviendas es un proceso de muchos años y nunca va a ser efectivo para bajar el precio. Fin de la enseñanza. Como conoce cualquier estudiante de primero de economía, así son los mercados de oferta rígida.

Pues bien, esta enseñanza elemental es la que muchos economistas se niegan a asumir y es lo que hace que instituciones de gran prestigio como por ejemplo FUNCAS, la fundación de las Cajas de Ahorros, o el propio Banco de España, sigan insistiendo en que el problema de la vivienda en nuestro país es un problema de cantidad, que se solucionará cuando construyamos casi un millón viviendas que faltan, es decir dentro de 10 años. Ese planteamiento, tan antiguo como las VPO franquistas, es el planteamiento de quienes obvian que, antes que la cantidad, el problema básico de la vivienda es el precio. He aquí la luna y el proverbio oriental que da título a este artículo, “cuando el sabio señala la luna el necio mira el dedo”. Mientras sigamos utilizando modelos erróneos, en los que establezcamos que el ajuste del mercado de vivienda se debe producir en cantidad, no encontraremos ninguna solución al problema de la vivienda. Estaremos mirando el dedo.

Obviamente, para quienes ven en la vivienda una oportunidad de negocio este error persistente de los economistas les viene de perlas. Como el precio de la vivienda no va a reaccionar a la cantidad, porque necesitaremos muchos años para construir las viviendas que bajarían el precio, el precio de la vivienda se va a mantener alto muchos años. Negocio para largo. Además, si las administraciones siguen el criterio de los “economistas dederos” saldrán los Moreno Bonilla de turno diciendo que lo que hay que hacer es desregular la construcción para acelerar el proceso y ofrecer el suelo público gratis para construir VPO, VPO que después la Esperanza Aguirre de turno venderá a fondos de inversión y especuladores. También saldrán los defensores de reducir los impuestos, política que no hace otra cosa que aumentar la rentabilidad de los tenedores de vivienda y atraer más capital y con ello aumentar la demanda de vivienda y el precio de la vivienda.

Ya en 1992 en ese primer artículo explicaba que había tres tipos de demanda de vivienda: demanda por motivo residencia (para vivir en ella), por motivo de inversión (para arrendarla o especular) y por motivo ocio (segundas residencias vacacionales). La demanda por motivo residencia es la básica, no es reducible y crece con la población, con los salarios y el empleo y cuando mejoran las condiciones financieras. La demanda motivo inversión crece con la rentabilidad, normalmente en procesos especulativos del tipo burbujas, y no porque suba el alquiler, ya que es el precio de la vivienda el que determina el precio del alquiler y no a la inversa. Finalmente, la demanda por motivo ocio crece en zonas muy concretas y sobre todo porque crezca la riqueza de nacionales y extranjeros, si estos últimos tienen derecho a adquirir viviendas.

Pues bien, utilizando esta perspectiva de la demanda, existe un fenómeno mundial que ha hecho crecer el precio de la vivienda en todo el mundo, se llama Airbnb, el “alquiler hotelero”. Con el desarrollo de las plataformas de alquiler turístico la rentabilidad de la vivienda se ha disparado, incluida la del alquiler residencial que se ve arrastrado, y ha convertido la vivienda en un atractivo activo para los inversores, especialmente para los fondos especulativos que además compran al contado y sin hipotecas. Como resultado ha crecido la demanda por motivo de inversión y ese crecimiento se ha trasladado inmediatamente al precio. En España, también crece la demanda residencial por el crecimiento de la población, nuestro éxito económico atrae mano de obra que a su vez alimenta el crecimiento. En este caso, salvo que nos instalemos en la estupidez económica de pedir que se vayan, es inexorable que necesitemos construir la vivienda de la que habla el Banco de España. Finalmente, en determinadas zonas como Baleares, Costa del Sol, … soportamos un incremento de demanda por motivo ocio, básicamente extranjera y que incluye fundamentalmente a europeos jubilados.

¿Se puede hacer algo para bajar el precio de la vivienda desde ya? Pues sí, reducir la demanda por motivo de inversión. A corto plazo esto no va de construir, esto va de reducir drásticamente la rentabilidad de la vivienda. Dos son las vías fundamentales, la primera, más efectiva y permanente, prohibir la propiedad de la vivienda a las personas jurídicas. Las personas jurídicas no viven en viviendas, por lo que es perfectamente factible regular el derecho a la propiedad de la vivienda y otorgarlo solo a las personas físicas, que sí viven en viviendas. Eso sacaría del mercado a un porcentaje muy elevado de la demanda de inversión y se reduciría el precio. Obviamente, para ejecutarlo necesitaríamos un periodo de transición, para que las sociedades pudieran deshacerse de los inmuebles sin incurrir en pérdidas. Pero solo con la aprobación de la ley dejaría de afluir capital a ese mercado y ya sería efectivo.

La segunda opción, menos efectiva, es contraer el alquiler hotelero, aquí las posibilidades son múltiples: prohibirlo, como ya se está haciendo, una vivienda no es un hotel; profesionalizarlo, obligar al tenedor a darse de alta como autónomo, pagar el IVA, emitir facturas, …; y gravarlo de forma extraordinaria vía impuestos especiales, IRPF…

En el caso de las zonas costeras y la demanda ocio, se puede recurrir a prohibir el derecho de propiedad a los no europeos, a los europeos no podemos, no obstante, el efecto de esa medida será muy reducido y en zonas muy concretas. En España las zonas de costa tienen muy difícil solución y la solución aquí sí es a largo plazo, construcción periférica más transporte público.

Obviamente, si en lugar de hablar de cantidad, actuamos sobre la demanda y podemos reducir el precio, el efecto positivo se extenderá a otros problemas de vivienda. Las restricciones de ahorro (dar la entrada del 20%) y liquidez (no superar el pago de hipoteca el 30% de la renta anual) serán menores; será menor la demanda insatisfecha que requiere del sector público para disponer de vivienda; los desahucios serán menos; …

El problema de la vivienda es complejo, se manifiesta en muchos subproblemas, aunque el fundamental es la carestía. Solucionarlo es factible, pero para eso lo primero es mirar la luna y no el dedo. Os dejo este video de unas jornadas de vivienda realizadas el pasado 24 de septiembre en la Universidad de Sevilla donde contamos esto y muchas más cosas.