Política de vivienda en Madrid, todo por hacer

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Carlos Vidania

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El problema de la vivienda en el Centro de Madrid es una cuestión antigua y permanente. Parte de un largo abandono y de posteriores programas de rehabilitación que, mal o maliciosamente gestionados, han propiciado el alza de precios tanto en alquiler como en propiedad, operaciones especulativas a partir de la vivienda vacía y los solares vacantes, desahucios y acoso inmobiliario… y se acentúa con el fenómeno llamado turistización: la reconversión de miles de viviendas en hospedajes temporales.

En números y momentos señalados, se puede resumir en alrededor de 10.000 viviendas turísticas, centenares de hoteles, hostels, albergues, edificios de apartamentos turísticos, hostales y pensiones, decenas de edificios y solares vacantes, fondos de inversión que controlan cientos de viviendas, cientos de vecinos y vecinas desplazadas y reemplazadas por otros de mayor poder adquisitivo o por población flotante, aumento del precio de los alquileres (18% en un año) y, en consecuencia, mayor precarización económica de las inquilinas, desahucios o expulsión a la finalización del contrato, decenas de viviendas públicas vacías, acoso sobre vecinas de renta antigua y abandono de edificios con población vulnerable…, una lenta destrucción del tejido social y comunitario que sobrevivía en estos barrios y que “sobra” para el nuevo modelo residencial y comercial (centrado en la hostelería y los servicios turísticos) dominante.

El Ayuntamiento de Madrid ha ido siempre por detrás de los grupos sociales y vecinales a la hora de detectar problemas, realizar diagnósticos y plantear soluciones. Y lo que es peor: conocidos los problemas, actúa con ritmos y medidas incapaces de solucionarlos ni en el corto ni en el largo plazo.

Tiene su lógica. La política propia de vivienda del Ayuntamiento no existe. Ha asumido y acatado dos dogmas injustificables: que la vivienda no es competencia municipal y que, en todo caso, es un asunto de los servicios sociales. Confunde desde hace tiempo competencia legislativa con competencia política, y emplaza a otras administraciones la responsabilidad de las políticas activas, reservándose la actuación en situaciones de extrema necesidad, y haciéndolo mal y tarde. Es una mala herencia asumida con naturalidad y con subalternidad. Un Ayuntamiento adelgazado, apocado y temeroso de explorar y utilizar las herramientas a su alcance se ha limitado a poner en marcha protocolos funcionariales y suspicacias sociales a la hora de abordar los problemas. Y ha hecho suyo un mantra peligrosamente conectado con las burbujas inmobiliarias: hay soluciones en la promoción privada de viviendas “con algún tipo de protección”.

Los ritmos funcionariales, la dirección de áreas y servicios desconectada de los grupos sociales y vecinales, han impedido al Ayuntamiento constatar una realidad: que la situación de la vivienda merece un plan de medidas urgentes, rompedoras, innovadoras, de contención de un mercado inmobiliario implacable y desalmado, y que es una preocupación tan socialmente extendida que justifica una acción prioritaria.

Las medidas propias del Ayuntamiento, sin embargo, se pueden contar con los dedos de una mano, y han resultado ineficaces para abordar la situación general, pero también la de los sectores a los que supuestamente sí se dirigen: los excluidos del mercado.

Las políticas de rehabilitación, expuestas en el Plan MAD-RE, no han tenido en cuenta un aviso principal de los movimientos de vivienda: que las subvenciones y los gastos públicos en rehabilitación (necesaria desde muchos puntos de vista, incluido el ecológico) tienen que ir de la mano de medidas antiespeculativas y de fijación de población en los barrios si no quieren favorecer indirectamente el alza de precios y la expulsión de la población vulnerable. Hasta tal punto ha sido así que el propio Ayuntamiento ha tenido que dejar en suspenso la aplicación del plan en ciertas áreas, a la vista del aprovechamiento especulativo que se podía repetir con la subvención pública.

Las nuevas promociones de la EMVS, anunciadas más que ejecutadas, son en buena medida desarrollos de programas previstos y suspendidos por anteriores corporaciones y, en cualquier caso, manifiestamente insuficientes para incidir en el mercado inmobiliario y en la equidad social. Un par de miles de nuevas viviendas en algunos barrios no centrales para una demanda diez veces superior, y creciente.

La compra directa de viviendas e inmuebles ha resultado un brindis al sol. Mientas un batallón de precarios agentes inmobiliarios patean las calles buscando (y encontrando) nichos de negocio, detectando oportunidades especulativas, el Ayuntamiento ha tomado una actitud contemplativa y expresa su voluntad de compra con una campaña publicitaria marginal. Incluso las agencias de alquiler privadas tienen más incidencia sobre el mercado que el propio Ayuntamiento. Si en algún momento hubo una ventana de oportunidad para hacer una política pública activa de compra de vivienda y suelo derivada de la crisis inmobiliaria, esta se está cerrando a favor de un nuevo ciclo de inversiones privadas, protagonizadas en muchos casos por fondos buitre. Edificios vulnerables y solares vacantes están siendo objeto de nuevo de la rapiña del mercado: espacios que permitían y permiten una política municipal decidida y urgente.

En consecuencia de este vacío de política activa, los desahucios no solo han seguido protagonizando el día a día de la ciudad, sino que, excepto en los casos negociados por el movimiento de vivienda y algunas áreas municipales, han sido respondidos por el Ayuntamiento, excusado en la falta de otros recursos, con alojamientos temporales y precarios en albergues y hostales, en muchos casos, alejados del territorio comunitario, del barrio de las personas afectadas.

La gentrificación avanza en los barrios centrales, y repercute en la desigualdad entre barrios. La acompaña un fenómeno que, aunque avisado, al Ayuntamiento le ha pillado por sorpresa y ante el que durante tres años se ha puesto de perfil: la turistización. Con la excusa, de nuevo, de las competencias, el Ayuntamiento trató de volcar hacia la Comunidad de Madrid la responsabilidad. Pero era un asunto obvio: la competencia legislativa sobre el turismo no afecta a la competencia municipal de ordenación urbana. Y aquí el Ayuntamiento incumplió gravemente sus deberes, permitiendo que se desarrollara un mercado inmobiliario ilegal en el Centro de Madrid, que infringía la normativa aplicable del Plan General, transformando viviendas en hospedaje. Cuando por fin decidió intervenir, mediante una moratoria y un plan especial, lo hizo para consolidar un segmento del mercado de viviendas turísticas, cerrando parcialmente (los bajos comerciales quedan a su disposición) el Centro, pero abriendo al negocio especulativo el resto de la ciudad, y sin poner ningún tipo de freno al otro fenómeno paralelo: la implantación masiva de hoteles en el Centro, que lleva pareja la extensión del monocultivo turístico en los barrios centrales, y su afectación a la vida comunitaria y sus debilitadas identidades. La expulsión de cientos de vecinos y vecinas y la subida de los precios del alquiler son dos consecuencias directas del acelerado proceso de turistización.

El recurso a la expropiación como medida de contención de los procesos especulativos se ha descartado específicamente, con el argumento de su coste económico, y no ha habido medidas de planeamiento complementarias que pudieran ayudar a abordar el problema, excepto los consabidos nuevos desarrollos. Al tiempo, no se ha explicado cómo puede resultar más barato y eficiente hacer frente al problema: de dónde saldrá el espacio (edificado o vacante) para afrontar una política de vivienda que busque la equidad social y el equilibrio territorial.

El problema, pues, es social y es económico (no se han priorizado partidas presupuestarias específicas y suficientes para abordarlo), pero también y sobre todo es político. El equipo de gobierno de Ahora Madrid olvidó o confundió el mandato de su programa. No se trataba de realizar políticas de gestión continuistas, sino abordar el problema íntegramente, y en conexión con los grupos sociales y vecinales implicados, que no se centraran en el nicho de la asistencia y la exclusión social, sino que revirtiera las dinámicas especulativas, y no en el plazo diferido de nuevos desarrollos urbanos innecesarios con su porcentaje de “vivienda protegida”, sino en el plazo inmediato y en el conjunto de la ciudad consolidada. No solo por una cuestión social y económica, sino por una cuestión ecológica y estratégica: el uso real e intensivo del patrimonio edificado en la ciudad consolidada, diversa y compleja, como los barrios centrales, pero no solo, es la manera de no hipotecar la ciudad futura, de no privatizar el futuro. Terminar de “llenar” la ciudad, completar la urbanización dura del término municipal, como implica el desarrollo de nuevos proyectos, sea en el norte (Chamartín), en el sureste (Berrocales) o en el oeste (Campamento), significa cerrar oportunidades a una necesaria reconversión del modelo de ciudad hacia un futuro social y ecológicamente equilibrado.

Por eso los barrios centrales son importantes, y por eso se hacía y se hace necesario implementar políticas activas fuertes e innovadoras. Una política fuerte que necesita partidas presupuestarias estratégicas, porque significa competir por la ciudad con el capital especulativo, y que solo puede conseguirse con medidas que el equipo de gobierno de Ahora Madrid ni siquiera ha imaginado: el desarrollo de un plan integral en cada barrio (e interbarrios) intensamente participado por los grupos sociales y vecinales; plan de uso (que puede incluir la expropiación) de las viviendas y solares vacíos; programas de fomento de nuevas formas de tenencia (cooperativas de gestión de uso, viviendas de uso compartido); viviendas tuteladas o de cuidados compartidos o específicas para población vulnerable (mediante la expropiación); alquileres subvencionados; reversión de pisos turísticos; apoyo a iniciativas locales para el fortalecimiento de economías de cercanía…

Es posible que, como las expropiaciones, al equipo de gobierno del Ayuntamiento le haya parecido “muy caro” afrontar el problema de la vivienda, pero a largo plazo resulta necesario para planear la transición hacia un modelo de ciudad que no solo resista, sino que cambie las tendencias del futuro amenazadas por la crisis climática, ecológica y energética. Y ese futuro sí que tendrá costes impredecibles.