Elías Trabada Crende

Sociólogo y urbanista

Se han cumplido cuatro años desde la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificó significativamente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. El legislador del Partido Popular argumentó en su preámbulo que, con la reforma de la LAU, pretendía flexibilizar el mercado de la vivienda en alquiler para lograr, con su dinamización, atraer las viviendas vacías de particulares hacia el mismo, lo que resultaría en un aumento importante de la oferta y en una moderación de las rentas de alquiler.

Para el conjunto de España, el INE ha estimado 18.406.100 viviendas principales en 2016, de las cuales 3.190.600 son de alquiler: el 17,3% del total. Con respecto a la cuantificación referida a 2013, se observa un crecimiento absoluto de 251.200 viviendas principales en arrendamiento, que representan un incremento del 8,5%, mientras el régimen de propiedad se distingue por una disminución de 108.400 viviendas principales, que significan un decremento de -0,8%. En consecuencia, ha crecido el número de viviendas principales en alquiler, aunque la capacidad de la Ley 4/2013 para movilizar las viviendas vacías hacia el mercado de alquiler ha sido realmente débil: en el Censo de Viviendas de 2011, se censaron 3.443.365 viviendas vacías (13,7% del total de viviendas), representando las 251.200 viviendas principales que se sumaron al régimen de alquiler entre 2013 y 2016 simplemente el 7,3% de ese total de viviendas vacías censadas.

De todas maneras, ¿ese aumento de la oferta inmobiliaria en alquiler ha conseguido moderar las rentas?. Para el conjunto del Estado español, según los datos sobre evolución del precio medio de la vivienda en alquiler publicados por el portal inmobiliario Fotocasa, disminuyó en 2013 (-5,2%) y 2014 (-1,9%) pero la renta subió en 2015 (3,6%) y 2016 (6,7%). Si atendemos a los datos publicados por el portal Idealista, la tendencia de aumento se inició en 2014 (2,6%), prosiguiendo en 2015 (3,3%) y, con mayor intensidad, en 2016 (15,9%). Por consiguiente, el aumento de la oferta de viviendas en arrendamiento entre 2013 y 2016 no ha logrado estabilizar la renta media de alquiler en España, uno de los objetivos de la Ley 4/2013. Reflexionemos sobre los posibles motivos.

El mercado de la vivienda en alquiler no es un mercado donde la demanda y la oferta posean el mismo poder de negociación para establecer el precio. Generalmente, el hogar demandante tiene un poder inferior, no solo por disponer de ingresos limitados, sino porque su demanda surge de una necesidad humana básica que tiene que satisfacerse con urgencia o a muy corto plazo. Pero, además, esa desigualdad estructural en el poder de negociación de mercado se ha reforzado notoriamente en favor de la parte de la propiedad con la reforma de la LAU de 2013. Veámoslo con cierto detalle.

La duración del contrato de alquiler puede ser pactada entre las dos partes, pero la prórroga obligatoria del contrato se ha reducido de cinco a tres años, mientras la prórroga extra -tras el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas obligatorias- ha disminuido de tres a un año: en suma, la duración máxima del contrato se ha acortado de ocho (5+3) a cuatro años (3+1). Además, la Ley 4/2013 establece que, transcurrido el primer año del contrato, la prórroga obligatoria puede quedar anulada si el propietario comunica al inquilino -con dos meses de antelación- que tiene necesidad de la vivienda que alquiló para sí, sus familiares de primer grado, por adopción o para su cónyuge (separación, divorcio o nulidad matrimonial).

En cuanto a la actualización de la renta mensual de alquiler en los contratos regulados por la Ley 4/2013, al cumplirse un año de vigencia del contrato, podrá revisarse según acuerden entre las dos partes pero, de no existir un acuerdo expreso, la renta mensual se actualizará aplicando la variación interanual del IPC general. En la LAU de 1994, durante los cinco primeros años del contrato la cuantía de la renta mensual era la misma que se fijaba al comienzo del contrato, aunque también podía actualizarse en base a la variación interanual del IPC general (a partir del sexto año, las dos partes podían pactar que se aplicase el IPC de vivienda).

Para los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 (Ley 2/2015, de 30 de marzo de desindexación de la economía española), la renta mensual se revisará anualmente según los términos pactados entre las dos partes y, de no especificarse en ese acuerdo el método o indicador para realizar la actualización anual, se utilizará el Índice de Garantía de Competitividad. En el caso de no existir un pacto expreso, no se revisará anualmente la renta durante la duración del contrato. En resumen, tanto la Ley 4/2013 como la Ley 2/2015, establecen la posibilidad de actualizar anualmente la renta de alquiler a través de un pacto entre las dos partes contratantes (arrendataria y arrendadora), sin basarse necesariamente en un índice oficial. Ante la desigualdad estructural existente en el poder de negociación de mercado entre inquilinos y propietarios, con frecuencia el pacto reflejará la preferencia económica de la parte propietaria-arrendadora.

También hemos de considerar las alternativas residenciales que disponen los hogares con necesidad y demanda efectiva para acceder a una vivienda habitual. Por un lado, la oferta de vivienda de alquiler social es exigua en el Estado español (2,4%), suponiendo que la demanda social con bajos ingresos se vea obligada a acceder al mercado privado de viviendas en alquiler, pagando una renta mensual por encima de sus posibilidades económicas. Esto no sucede en otros Estados de la Unión Europea con un parque más o menos relevante de viviendas de alquiler social, lo que contribuye a mejorar las condiciones residenciales y de vida de los hogares con bajos ingresos, así como a moderar las rentas del mercado de alquiler privado.

El Programa de Ayudas al Alquiler de Vivienda 2013-2016 del Ministerio de Fomento ha pretendido facilitar el acceso y la permanencia en el mercado de la vivienda de alquiler de sectores de población con escasos recursos económicos. Sin embargo, nos parece que este tipo de ayudas tiene un efecto secundario inflacionario sobre el mercado del alquiler privado, tal como sucedió con la extinta Renta Básica de Emancipación para jóvenes. Es decir, es probable que la implementación de esas ayudas públicas al inquilino haya creado entre las y los propietarios expectativas de subida en las rentas de alquiler entre 2014 y 2016.

En definitiva, durante este año y los siguientes con crecimiento económico, seguramente seguirán aumentando con importancia los precios en el mercado de viviendas en alquiler, dificultando severamente la satisfacción del derecho humano a una vivienda digna, adecuada y asequible para los hogares con recursos limitados, como nos advierte el incremento en un 5,8% de los desahucios judiciales, derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre los primeros trimestres de 2016 y 2017.

¿Qué hacer?. De manera sucinta, nos parece que hay que derogar la Ley 4/2013 y regresar a la LAU de 1994, lo que contribuirá a frenar la corriente alcista en las rentas y a reequilibrar el poder de negociación de mercado entre inquilinos y propietarios. Además, hay que reducir la presión especulativa que está ejerciendo el turismo masivo sobre el mercado de viviendas en alquiler en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, regulando sin demora el alojamiento para turistas, restringiendo los cambios de uso que contribuyen a la turistificación y gentrificación en los barrios centrales de nuestras ciudades.

Por lo demás, pensamos que las políticas de vivienda del Estado español deberían concentrarse durante varios años en que, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos con participación activa de entidades del Tercer Sector (incluyendo asociaciones o sindicatos de inquilinos/as), gestionen de forma coordinada Bolsas de Viviendas de Alquiler Social –con viviendas protegidas y privadas- para satisfacer las necesidades residenciales de la demanda social con ingresos limitados. Las Administraciones públicas, los partidos políticos y las entidades del Tercer Sector deberían consensuar un Plan Estatal de Viviendas de Alquiler Social dirigido a movilizar los recursos públicos, privados y sociales necesarios para que, en un horizonte de medio plazo, el parque de viviendas en alquiler social en España alcanzase el umbral del 10% de todas las viviendas principales disponibles.

Así conseguiríamos satisfacer las necesidades residenciales de la demanda social con bajos ingresos -en crecimiento con la precarización laboral, la pobreza y la crisis social que tienden a cronificarse en nuestra sociedad-, reducir significativamente los desahucios entre los hogares inquilinos deudores de buen fe y también ayudaríamos a moderar las rentas en el mercado de alquiler privado al reducir la demanda efectiva sobre el mismo.