ENTREVISTA A L'INVESTIGADOR MANUEL GABARRE"És mentida que el preu de l’habitatge sigui una qüestió d’oferta i demanda"

Manuel Gabarre de Sus és advocat i investigador de l’Observatori contra Delictes Econòmics (Observatori CODE). Especialitzat en la recerca sobre paradisos fiscals, en els últims anys ha centrat la seva tasca en els llaços entre aquests i els fons voltor, que des de la crisi de 2008 han entrat de manera massiva al mercat de l’habitatge a Catalunya i l’Estat. És el cas de Cerberus i Blackstone, per exemple.

"La Sareb hagués pogut ser la base d'un sistema públic d'habitatge similar al de França, Holanda o Àustria"

Amb l’objectiu de fiscalitzar-los i dissipar l’opacitat que els envolta, ara publica l’informe Els fons voltor: una indústria depredadora de les ciutats i els drets humans, segona part del document El xoc immobiliari a Barcelona. Els dos són fruit de la col·laboració entre l’Observatori CODE i l’Observatori DESC i analitzen els canvis en el mercat de l’habitatge, marcats sobretot pel retorn de la preeminència del lloguer per davant de la propietat. Prèviament, Gabarre havia publicat sobre la situació de Madrid el llibre Tocar fondo. La mano invisible detrás de la subida del alquiler (Traficantes de Sueños).

Gabarre assenyala els interessos polítics per l’entrada dels fons voltor al mercat de l’habitatge postcrisi, fruit de les portes giratòries i de considerar-lo un bé de mercat i no un dret de primera necessitat. També apunta a la necessitat de crear un parc públic i l’oportunitat perduda que ha suposat la privatització dels pisos de la Sareb: "Hagués pogut ser la base d'un sistema públic d'habitatge similar al de França, Holanda o Àustria".

A mitjà i llarg termini, sosté que l’exclusió de la propietat i la desprotecció dels inquilins generaran mobilitzacions socials que poden portar a canvis al mercat de l’habitatge, com ja s’està veient amb l’organització dels sindicats de llogateres: "La mentalitat està canviant gràcies a les organitzacions, que ja són interlocutors socials i fan pressió".

Als informes tracta el punt d'inflexió que va suposar la crisi del 2008 per canviar el model d'habitatge a Catalunya i a l'Estat. Sembla que des de llavors vivim en una emergència habitacional permanent. Abans de la crisi, l'accés al dret a l'habitatge era més fàcil?

"Tot el que passa a Sareb queda ocult tant al periodisme com a la ciutadania"

Crec que hi va haver un temps en què era més fàcil que ara. Potser va ser més fàcil fins que va començar a sorgir la bombolla immobiliària, a mitjans dels 90, quan Espanya va entrar a l'euro. Aleshores les caixes i els bancs es van finançar amb diners de bancs francesos, alemanys i holandesos, sobretot. Amb la pesseta ningú no volia invertir a Espanya perquè era molt volàtil. Per això, sí, abans de la bombolla de les hipoteques (a partir del 1998), l’accés a l’habitatge era més fàcil.

L'informe 'Els fons voltor: una indústria depredadora de les ciutats i els drets humans' analitza i aporta llum sobre l'entramat legal, polític i econòmic complex per gestionar la fallida bancària que va fomentar l'entrada dels fons d'inversió al sector de l'habitatge. Van fallar els mecanismes de control democràtic?

Totalment. Van fallar i fallen. Un cas molt clar és la Sareb. Assumirem 35.000 milions de deute i no sabem per quin preu s'han venut aquests béns. Això és una fallada absoluta, perquè és una entitat pública. Tot el que passa a Sareb queda ocult tant al periodisme com a la ciutadania.

Com es lucren els fons voltor amb el mercat de l’habitatge?

Venent els pisos. Si gasten 3.000 milions d'euros en una inversió, posen igual el 6% del total. El 14% l’agafen de fons de pensió o d'altres tipus, i el 80% és d'un banc. En cinc anys han d'haver tornat tots els diners. Per fer-ho, no es lucren amb el lloguer, perquè hauria de pujar molt. El que fan és vendre: compren i obtenen un gran benefici amb la venda. El secret és, per una banda, els contactes polítics que tenen, amb les portes giratòries, la corrupció, etc., que els permet comprar molt barat. També per la capacitat de compra, perquè a veure qui compra 80.000 pisos. I després el benefici el fan trossejant. Compren un paquet enorme de pisos que els bancs estaven obligats a vendre pels acords amb la Unió Europea [després de la fallida bancària]. Sabien que podrien comprar molt barat. Els venen a particulars per viure, o a gent que els vulgui llogar, o a empreses immobiliàries, o altres fons més petits.

Com els ha afectat la pandèmia?

"Sense cap mena d'habitatge social ni control dels lloguers hi haurà una situació insostenible"

Amb el Covid no han pogut vendre. Haurien d'haver venut el 2023, però moltes d'aquestes empreses que van crear no poden tornar els diners i això genera un problema. Les empreses fan fallida. Els bancs que els van prestar els diners podrien agafar els béns com a garantia, però per què vol Bank of America els pisos de Blackstone a Espanya? Per res. Aleshores han refinançat. Tornaran els diners el 2026.

Una de les conseqüències del model d’habitatge actual, on els lloguers han pujat molt per sobre del que ho han fet els salaris, és que, per exemple, els joves tenen moltes dificultats per emancipar-se. A llarg termini, quin impacte pot tenir a la nostra societat?

Moltíssim. Crec que té molt impacte el fet que les persones no puguin desenvolupar els seus projectes vitals perquè tenen una pressió molt forta amb el lloguer. Formar-se adequadament, per exemple. També afecta la natalitat. Tenir una família més nombrosa o no va condicionada pel preu dels lloguers. A llarg termini un altre problema serà amb els pensionistes. Ara les pensions són baixes en relació amb els lloguers, i això es pot suportar perquè la major part de pensionistes van comprar casa seva als anys 70 i 80. Quan la nostra generació arribi a cobrar la jubilació, com pagarà el lloguer? Les persones que no tenen estalvis, que són les que han estat excloses de la propietat amb el tema de les entrades a les hipoteques, són les que tenen els salaris més baixos i per tant, les pensions més baixes... Sense cap mena d’habitatge social ni control dels lloguers serà una situació insostenible.

Un cop els fons hagin venut els pisos, persistirà el problema al mercat de l'habitatge?

Sí, sens dubte. Perquè no hi ha cap protecció per al llogater. Hi ha molta gent que no té una altra a ser llogater, perquè per comprar un pis has de posar un 20% d'entrada. Si compres un pis de 200.000 euros, n’has de tenir al banc 40.000 més el 10% d'impost de transmissions, 60.000. Tota la gent que no tingui això ha de llogar. Amb això els propietaris, encara que no siguin Blackstone, poden apretar tot el que vulguin.

I això què provoca?

Encara que els fons voltors se'n vagin, hi haurà gran quantitat de propietaris particulars i immobiliàries més o menys grans. La situació serà tan insostenible que portarà a mobilització social, que ja es veu amb els sindicats d'inquilins, que fa 15 anys no n'hi havia. La situació serà aquesta, es tractarà de canviar el sistema d’habitatge. Hi haurà un gran conflicte. A més, el 2026, quan ja se n'hauran anat els fons, hi haurà més llibertat per crear lleis de la que hi ha ara. Tenen molta capacitat per influir en el govern, però després hi haurà menys pressions. El ridícul i el paripé que ha fet el PSOE amb la Llei d'Habitatge, en un futur probablement no l’hagi de fer. Pedro Sánchez al juliol va anar a Wall Street per reunir-se amb els bancs creditors dels fons, amb Blackstone.

Els poders públics estan a temps de fer alguna cosa per corregir-ho?

Dinamarca té una llei perquè Blackstone no interfereixi en el sistema d'habitatge

Sí, es poden fer moltes coses. Un exemple és la política d’habitatge de l'Ajuntament de Barcelona. D'una banda, l'edificació d'habitatges per al lloguer social, que n’hi ha diversos milers en marxa ara. Després, tenint en compte les limitacions a les regles de despesa, crear una societat mixta [per gestionar-les] com s'ha fet em sembla una bona idea. A Viena es fan les dues coses, hi ha tant habitatge públic de lloguer social com societats mixtes per al lloguer. Després també està bé que hagi comprat habitatge a zones "burgeses" de la ciutat. Em sembla encertat per enviar el missatge que l’habitatge social no és per a pobres. Crec que és el camí per protegir aquest bé públic i per intervenir al mercat. És una política d’habitatge per a la prosperitat col·lectiva.

Més enllà de l'habitatge social, quines mesures contribueixen a donar més seguretat als llogaters?

Es podria fer la regulació dels lloguers: ara el preu només està regulat entre tu i el propietari. La Llei d'Habitatge conté mesures que estan bé, però l'avantprojecte estableix un període de 18 mesos fins que entri en vigor. Quan s'aprovi i passi aquest temps hi haurà noves eleccions, és a dir o es repeteix la composició del Govern espanyol o no s'aplicarà. En aquesta legislatura no s’avançarà en aquesta qüestió.

El moviment per l’habitatge ha criticat la regulació dels lloguers que inclou la llei.

Sí, i a més ho deixa a criteri de la comunitat autònoma... És com fer una mesura i per darrere boicotejar-la. És també una llei contra els fons i per això no s'ha pogut tirar endavant. Hi ha molt de capital invertit en habitatge a Espanya, amb Blackstone, Cerberus... Tenen molt de poder i molta relació amb el Partit Republicà [dels EUA], han estat ministres d'Economia dels EUA... però no només és això, és que darrere de les inversions, el 80% està finançat per la gran banca dels EUA. Els fons es basen en una expectativa de negoci: Comprar per vendre en el menor temps possible aprofitant que pugen els preus. Si et surt una legislació que et congela els preus, ja dissuadeix l'especulació sobre el bé. Com que aquests venen a especular, és clar que els anava malament. Per això han boicotejat la llei així.

I per què països com Dinamarca sí que han pogut legislar en contra d'ells?

A Dinamarca hi ha un sistema d'habitatge on sempre s'ha apostat per protegir l'inquilí, no pas per l’habitatge com a bé financer, com a Espanya. Com que molta gent havia quedat exclòs [de la propietat], van protegir l'inquilí perquè llogar fos una opció de vida que et permeti prosperar, no viure amb una pressió insuportable. Hi ha molt d’habitatge social i els preus dels lloguers estan regulats, per exemple.

Van impulsar una llei contra els fons voltor.

Sí. Aquests fons funcionen per cinc anys. A Dinamarca, els lloguers són indefinits, com a Alemanya i a Àustria. Només s'actualitza l'IPC. Això aquí és impensable. “Els Blackstone” el que feien era comprar els habitatges, fer reformes molt cares, perquè les reformes sí que han de ser suportades entre l'inquilí i el propietari, i fer-los fora perquè els inquilins no podien pagar. Això es diu 'renovictions' [eviction en anglès és desnonament]. Aleshores el que han fet és que si Blackstone renova un pis, ha de deixar l'inquilí cinc anys amb el mateix lloguer. Amb la qual cosa com que els terminis de negoci són de cinc anys, Blackstone ja no pot fer-ho. També s'ha prohibit que puguin pagar els llogaters perquè se'n vagin. L'objectiu de la llei és que Blackstone no interfereixi en el sistema d'habitatge danès.

Quines són les principals dificultats per dissipar l'opacitat que envolta aquests fons?

"La Sareb hauria pogut ser la base d'un sistema públic d'habitatge similar al de França, Holanda o Àustria"

La dificultat principal és que els fons d'inversió operen des de paradisos fiscals, que et donen dues coses: no pagar impostos i l'anonimat. No saps qui hi ha darrere de la inversió. Els utilitzen aquells que volen eludir els impostos o alguna cosa més. A més, la llei de societats als Estats Units fa que no hi hagi transparència a les societats limitades. En el cas de Cerberus, és molt difícil saber qui té el capital. De Blackstone encara en pots saber alguna cosa perquè està cotitzant a la borsa. Cerberus està molt vinculat amb el Partit Republicà i opera a través de contactes a tot el món. A Espanya, el seu contacte és José María Aznar. Just Cerberus contracta el seu fill i el seu millor amic com a conseller delegat d'una societat que munten. I rep la gestió de Sareb. Aquest fons es nodreix molt d'aquesta xarxa de contactes perquè és una porta giratòria per ella mateixa, per això estan tan obsessionats amb el secret. Estan vinculats també amb el negoci de les armes, està molt ficat dins del poder.

Alguns mitjans intenten posar-los al mapa, com Crític, amb un cas obert als tribunals per part de la Cambra de la Propietat. Per què interessa que no se sàpiga de qui són els pisos?

Com que saben que les operacions que han fet són infames, volen que se n'assabenti el menor nombre de gent possible. Totes les notícies i informació que vagi en la línia de saber quants pisos tenen i de qui són els perjudica. Saben que s'han aprofitat d'una privatització sense donar cap dada, i no està gaire clar que algunes de les operacions estiguin dins de la legalitat. Procuren donar la menor informació perquè hi hagi menys mobilització social. El que volen en el fons és passar desapercebuts.

Si no s'haguessin venut els pisos de la Sareb, Espanya comptaria amb un bon parc públic?

Començaria a comptar amb un parc públic similar al de França, Holanda o Àustria. Hi havia 500.000 immobles, la major part habitatges però també terrenys, força repartits per tota Espanya, perquè la Sareb va comprar béns de totes les caixes i bancs que havien fet fallida, que pràcticament van ser tots. Això hauria pogut ser la base d'un sistema públic d’habitatge semblant al d'altres països que no tenim. Entre els 500.000 habitatges de Sareb i 400.000 que es van vendre en sis operacions [de bancs que havien fet fallida a fons voltor], pràcticament són un milió d'habitatges. Un milió ja és una cosa per començar a fer política d’habitatge.

Decidir vendre els pisos de la Sareb va ser una decisió merament política?

Sí, és una decisió política que s'imposa a l'Estat espanyol. El rescat financer es va fer mitjançant un contracte entre Espanya i la Unió Europea, el Memoràndum d'Enteniment, on apareixen els 100.000 milions per rescatar Bankia, Caixa Catalunya, etc. i també l'obligació de crear Sareb. També apareix la reforma laboral. És una decisió política que ha beneficiat sobretot els fons oportunistes i la banca dels Estats Units, que és la finançadora d'aquests fons.

Hi havia alternativa?

"Gestionar els habitatges de la Sareb de manera pública hagués estat més rendible per a l'Estat que privatitzar-los"

Sí, una de molt senzilla: la gestió dels habitatges de manera pública. Hauria estat més rendible per a l'Estat. L'Estat va avalar 50.000 milions d'euros de la Sareb, n'ha perdut 35.000 i també el patrimoni. Si s'haguessin posat de lloguer, probablement tindríem menys deute i hauríem mantingut el patrimoni. La política d'habitatge s'hauria de fer, per una banda, per garantir les necessitats bàsiques, i de l'altra, per influir en els preus i també en la composició de les ciutats. És el que es fa a Viena, on el 60% dels habitatges són públics. Es tracta que hi hagi una societat més cohesionada i jo crec que es podria haver iniciat aquest procés.

Decidir vendre els pisos de la Sareb depenia només d'interessos financers?

Sí, i una mostra és que ara que la Sareb s'ha fet pública, no ha passat al Ministeri d'Habitatge o Afers Socials sinó al d'Economia. Perquè l’habitatge és una mercaderia financera, és clar.

En aquests darrers anys, el moviment per l'habitatge s'ha organitzat molt. Però el sector immobiliari i financer té molts tentacles. Fins on pot arribar l'organització col·lectiva davant d'aquests interessos tan poderosos?

"Haver deixat tanta gent sense protecció i sense accés a la propietat comportarà molta mobilització social"

Pot arribar molt lluny. Un exemple són els plans d'habitatge que hi ha a la majoria de països europeus. Es pot arribar a Viena, on el 60% dels habitatges són públics, i la resta estan molt regulats. És una ciutat amb l'habitatge molt regulat i molt pròspera, amb molt bona habitabilitat. Haver deixat tanta gent sense protecció i sense accés a la propietat comportarà a curt, mitjà i llarg termini molta mobilització social i que canviïn les coses.

Arran d'iniciatives sorgides del moviment per l'habitatge s'està avançant en la regulació del sector, per exemple amb la llei que marcava un límit al preu del lloguer a Catalunya o la llei 24/2015. Però un dels problemes principals és que no es compleixen. Què fer davant d’això?

Fa falta una acció molt decidida de totes les administracions. La política de Barcelona és encertada, però és molt difícil canviar el sistema d’habitatge d’una ciutat si no està recolzada per la política estatal i autonòmica, perquè gran quantitat de qüestions respecte a l’habitatge depenen de l’Estat i la comunitat. La mentalitat també va canviant gràcies a l'organització que hi està havent. Hi ha organitzacions consistents, que són interlocutors socials i que fan pressió. Perquè la situació per si mateixa no millorarà.

"L'habitatge públic és el més efectiu perquè els preus dels lloguers no consumeixin la riquesa d'una societat"

La llei de regulació de lloguers catalana, ara tombada, ha marcat un punt d’inflexió?

Crec que sí, en el sentit que s’ha començat a parlar que el preu del lloguer és una qüestió pública. Abans era una qüestió entre tu i el propietari, una qüestió d'oferta i de demanda. Això és mentida. El preu de l'habitatge ve marcat per la quantitat d’habitatge social, la regulació de lloguers, les facilitats a les hipoteques, per l'urbanisme... Considerar que l'habitatge i el preu dels lloguers són una qüestió col·lectiva és un pas endavant. Si bé el control de lloguers en aquesta legislatura no sembla que sigui efectiu, això no vol dir que en el futur hagi de fracassar una altra vegada. L’habitatge públic és el més efectiu perquè els preus dels lloguers no consumeixin la riquesa d’una societat.

Les dificultats per accedir a l’habitatge s’uneixen amb la gentrificació i la promoció d’un model de turisme que expulsa el veïnat. Com frenar aquest context generalitzat de finançarització de les nostres vides?

"Caldria regular al turisme igual que es regula tot"

Amb els fons s’ha de començar a fer que hagin de pagar impostos. Com tothom. Aleshores el negoci ja canviaria. Sobre la gentrificació, veiem com segons Idealista (no hi ha dades públiques), entre el 2015 i el 2019 els lloguers van pujar el 50% a Barcelona i Madrid, però també ho van fer molt a Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria i Santa Cruz de Tenerife. A Girona, Saragossa, Valladolid, per exemple, amb menys turisme, havia pujat menys, al voltant d'un 20%. Aquí veiem l’efecte del turisme. S'hauria de regular, igual que es regula tot.