Hecha la ley, hecha la trampa: ¿cómo intentan saltarse la regulación de los alquileres los fondos de inversión?

Cuando en 2024 se aprobó la regulación de los alquileres en Catalunya con el tope en el precio, los grandes propietarios y los fondos de inversión encontraron en el alquiler de temporada y el de habitaciones un resquicio para saltarse la ley. A finales del año pasado, ERC, los Comuns y la CUP forzaron al PSC a regular estas dos modalidades. Pero de nuevo los fondos buitres han encontrado la manera de esquivar la ley: los colivings, entre otros. Una fórmula que, sumado a la "falta de inspecciones" por parte de la Administración, les permite triplicar los beneficios y seguir especulando con la vivienda, sobre todo en grandes ciudades como Barcelona. Vayamos por partes.

Según denuncian desde el Sindicat de Llogateres en declaraciones a Públic, algunos grandes propietarios y fondos de inversión han desarrollado nuevas estrategias para evitar los límites legales y continuar obteniendo rendimientos muy elevados. La fórmula, explican, pasa por reinterpretar la normativa o explotar "vacíos legales", especialmente a través de modelos como los colivings, los alquileres temporales o el cobro de servicios complementarios que acaban hinchando el precio final.

En las últimas semanas, el Sindicat ha puesto el foco en varias fincas de la ciudad que han sido adquiridas por fondos de inversión y transformadas en alojamientos de este tipo, como el conocido bloque Papallona o San Agustín 14, propiedad del fondo extranjero New Amsterdam Developers (NAD). Según explican, este modelo permite convertir pisos en múltiples habitaciones, cada una con un contrato independiente. El resultado es un incremento de los ingresos que pueden superar ampliamente lo que generaría un alquiler convencional.

"Cuando ves que hay alquileres temporales o alquileres de habitaciones que se ofrecen a unos precios superiores a lo que marca la regulación, es evidente que se están saltando el tope", explican desde la organización. El problema, aseguran, es que muchas de estas prácticas se presentan bajo etiquetas que pretenden situarlas fuera de la regulación. A modo de ejemplo, una de las habitaciones ofertadas por NAD en el bloque de Sant Agustí tiene un precio de 950 euros cuando el vecino de arriba, al que no le renuevan el contrato, está pagando un alquiler de 811 euros por un piso entero de tres habitaciones.

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Una de las fórmulas más utilizadas es la del coliving. Algunas empresas del sector, como Live it (Smart Rental Group), argumentan que estos espacios se consideran "alojamientos compartidos con espacios comunes" y, por lo tanto, "no están sometidos al tope de precios". Desde el Sindicat de Llogateres, sin embargo, rechazan este argumento al tratarse de una lectura interesada del marco legal.

"Si la multa es de 500 euros, pero están sacando más de 3.000 euros al mes por piso, esta sanción tan baja no sirve de nada"

"Si hacemos un poco de arqueología jurídica", explican, "el único concepto similar aparece en una normativa de la Generalitat aprobada en 2020, en un decreto relacionado con vivienda que, en realidad, estaba pensado sobre todo para regular los alojamientos turísticos y fenómenos como Airbnb". Aquel texto hacía referencia a viviendas muy pequeñas que podían considerarse alojamientos compartidos si cumplían determinadas condiciones, entre ellas disponer de una superficie mínima de unos 24 metros cuadrados.

El problema es que la mayoría de ofertas de coliving no cumplen estos requisitos. "Si nos fijamos en los anuncios que publican desde múltiples plataformas, las habitaciones tienen tamaños que van de entre 6 metros cuadrados a los 12, como mucho", explican. Para el sindicato, esto deja claro que estas habitaciones no pueden encajar en la definición que utilizan las empresas para justificarse. Además, recuerdan que la normativa catalana actual es clara en cuanto a la finalidad de los contratos: si la vivienda se utiliza con una finalidad residencial -aunque sea temporal-, el precio debe estar regulado.

El Sindicat también denuncia que las empresas de coliving, además de saltarse la regulación de los alquileres, tampoco están cumpliendo otras normativas. Según explican, muchas de las reformas que hacen para aumentar el número de habitaciones por piso se tramitan como "obras menores cuando en realidad conllevan cambios estructurales importantes", detallan. "Esto les permite esquivar determinadas obligaciones urbanísticas, como la reserva del 30% para vivienda protegida". En algunos casos, lamentan, las sanciones municipales "son mínimas": "Si la multa es de 500 euros pero están sacando más de 3.000 euros al mes por piso, esta sanción tan baja no sirve de nada", explican.

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Otra de las estrategias detectadas es la proliferación de los alquileres temporales. Esta figura legal está pensada para situaciones puntuales, pero en la práctica se está utilizando como sustituto del alquiler residencial habitual. Según denuncian desde el sindicato, hay empresas que orientan claramente su oferta a estudiantes o trabajadores que vienen a Barcelona durante unos meses, pero al mismo tiempo etiquetan los anuncios como si fueran alojamientos para uso turístico o recreativo. "Este tipo de contradicciones dificultan demostrar que el uso real es residencial y no turístico, y abren la puerta a esquivar la regulación del precio", lamentan.

Esta ambigüedad es especialmente problemática porque la normativa establece que sólo quedan fuera del tope de precios los alojamientos que tienen una finalidad turística o lucrativa. Por eso, según el Sindicat, sería necesario que la administración verificara el contenido real de los contratos y el uso que se hace de las viviendas. "Sin este control", explican, "las empresas pueden declarar una finalidad turística mientras en la práctica alojan personas que viven o trabajan en la ciudad durante meses", apuntan.

"La ley dice lo que dice, pero si no hay inspecciones, cada uno hace lo que le da la gana"

Una tercera estrategia que está detectando el Sindicat consiste en dividir artificialmente el coste del alquiler. En lugar de fijar un precio mensual superior al que permite la regulación, algunas empresas establecen un alquiler aparentemente ajustado al tope y añaden después una serie de gastos obligatorios por servicios. En algunos casos, estos gastos pueden llegar a ser incluso superiores al precio del alquiler en sí. "Hay situaciones en las que el contrato te pone 350 euros de alquiler, pero luego te cobran 400 o 500 euros más en concepto de servicios", explican. Estos servicios incluyen suministros, internet, limpieza o lavandería, "y convierten la vivienda en una especie de alojamiento semihotelero".

Más inspecciones

A pesar de todas estas prácticas, el Sindicat insiste en que el problema de fondo no es sólo la ingeniería jurídica con la que los grandes propietarios se saltan la ley, sino la falta de control por parte de la administración. Según explican, la normativa actual ofrece varias herramientas para detectar irregularidades, "pero no se están utilizando de forma sistemática, la ley dice lo que dice, pero si no hay inspecciones, cada uno hace lo que le da la gana", denuncian.

En teoría, hay varios organismos deberían velar por el cumplimiento de la regulación. La Agencia Catalana de la Vivienda podría comparar los nuevos contratos con los anteriores a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl, mientras que la Agencia Catalana de Consumo debería controlar que los anuncios incluyan toda la información obligatoria, como el precio del contrato anterior o si el propietario es un gran tenedor. Pero, según el Sindicat, estos controles son "insuficientes o inexistentes". "En el caso de los alquileres de habitaciones, por ejemplo, ni siquiera existen datos públicos que permitan tener un control", explican.

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Por eso reclaman la creación de un sistema de inspecciones activo y sistemático, similar al que existe en otros ámbitos, como el laboral. Según el Sindicat, la administración debería poder comprobar de oficio los contratos, verificar las fianzas depositadas o incluso hacer inspecciones directas en los edificios cuando haya indicios de irregularidades. Sin este control, advierten, la regulación corre el riesgo de convertirse en una ley fácil de esquivar. "Si es una medida optativa, no tendrá los efectos deseables", concluyen.