Subastas de pisos desiertas

Vivienda de segunda planta en Foios, Valencia, de 101,30 metros cuadrados y un precio de tasación de 167.145 euros; adjudicada en los juzgados de Murcia por 35.100 euros. Piso en Arganda del Rey, Madrid, 125 metros cuadrados con plaza de garaje, trastero y piscina. Su valor de tasación: 283.000 euros; el precio de salida fijado por la empresa de subastas Resert, 175.000 euros. Éstas son sólo algunas de las ofertas que han salido al mercado en los últimos meses. A pesar de las rebajas, el 80% de las subastas quedan desiertas, según fuentes del sector.

¿Quizá los precios no son tan atractivos en plena crisis? ¿Tal vez falta publicidad? ¿O simplemente hay miedo? En realidad es un poco de todo. “Es cierto que el mercado está parado, pero también todos hemos escuchado historias truculentas sobre los subasteros. En cualquier caso, la ley de 2001 intentó ofrecer más seguridad y ahora cualquiera puede utilizar este método para comprar su casa. Eso sí, con las precauciones pertinentes”, asegura Rodrigo Deza, experto en Derecho Procesal de Landwell-PwC.

Rebajas de hasta el 50%

Según esa ley, en las subastas se pueden adquirir inmuebles con rebajas de hasta el 50% del valor de tasación, e incluso más en situaciones excepcionales. Además, las entidades financieras españolas tienen sus trastiendas atiborradas de inmuebles procedentes de los créditos fallidos concedidos a promotoras. Se baraja que sólo las siete más grandes han absorbido activos inmobiliarios por valor de 7.700 millones. Así que, ¿por qué no probar suerte?

Para planteárselo hay que tener un punto de partida muy solvente. Quienes quieren participar en una puja deben ingresar con antelación una fianza del 30% del valor del inmueble. Y, en el caso de que sean los ganadores, sólo tendrán 20 días para abonar la cantidad total. “Lo mejor es buscar que algún familiar te preste dinero y luego pedir la hipoteca para devolverlo”, aconseja Tristán, un subastero que prefiere esconder su identidad tras el apodo que le ha hecho famoso en Internet.

Si el comprador asiste a la puja presencialmente, no necesitará nada más. Si lo hace por Internet, un método cada vez más utilizado, “sólo tendrá que conseguir una identificación digital y seguir las instrucciones de nuestra web o de la de los juzgados. La seguridad es total”, explica Marisela González, directora de subastas de Atisae, una de las empresas de privadas que opera en España.

Con el dinero en el bolsillo toca elegir dónde gastarlo. Hay varios tipos de subastas: las que realizan Hacienda y la Seguridad Social con los bienes que embargan, las judiciales que resuelven los impagos de hipotecas, y las privadas. Todas publican sus ofertas en sus webs, aunque no dejan demasiado tiempo para pensárselo: el plazo oficial es de 20 días antes de la subasta.

Las privadas, las más seguras

A la hora de elegir sucede como en la Bolsa: depende del perfil de riesgo del inversor. Para los más conservadores están las subastas privadas. “Lo que sale al mercado suelen ser promociones que han financiado los bancos y debido a la crisis no se han podido pagar. A veces, vienen directamente del promotor. “No hay problemas, ni se encontrará a nadie viviendo en el piso que acaba de comprar”, explica Emilio Miravet, director de nuevos canales de CB Richard Ellis. En estos casos, puede ahorrarse entre el 15% y el 20% del precio de mercado, y con la crisis se está superando el 35%. Pero los expertos lo tienen claro: “Es en las subastas judiciales donde se pueden hacer mejores negocios, pero hay que tener mucho cuidado con la documentación”, asegura Tristán. Puede haber sorpresas muy desagradables si no se comprueba que todo el proceso se ha realizado con corrección. Un simple fallo en la notificación de un embargo puede arruinar la compra.

Dominar la jerga es casi un seguro de vida

Una pareja de novios salía enloquecida de los juzgados de Madrid porque había conseguido en una subasta un piso estupendo a mitad de precio. Sólo les extrañó que nadie más hubiera pujado por él. Después descubrieron la razón: lo que estaba en liza era la “nuda propiedad” del inmueble. Es decir, habrían comprado un inmueble del que no podían disfrutar porque derecho de uso lo tenían otros. El desconocimiento de la jerga del mundillo de las subastas se paga muy caro. Ellos lo descubrieron demasiado tarde. Para evitar este tipo de sustos es necesario saber, por ejemplo, que la carga ‘propter rem’ se refiere a posibles daños estructurales, o que un ‘fundo indiviso’ significa que la vivienda pertenece a varios propietarios y no se podrá dividir nunca.