Claves de la nueva ley de vivienda de Moreno Bonilla: más ladrillo y "burbuja" inmobiliaria

El Gobierno de Juan Manuel Moreno Bonilla (PP) ha enviado al Parlamento autonómico, donde se tramita por la vía de urgencia, una ley de vivienda cuya prioridad fundamental, según recoge la propia norma y ha manifestado el Ejecutivo autonómico, es reactivar la construcción. Un retorno al ladrillo con la idea de que el mercado regule los precios y esto genere un efecto positivo en la demanda y, por ende, en el coste de las casas. "El proyecto de Ley recoge un abanico de iniciativas para el incremento de la oferta de vivienda a precio asequible", asegura el Ejecutivo andaluz.

Los críticos con la norma, entre los que están sindicatos y expertos con los que ha consultado Público, consideran que, en sí, trabajar por el lado de la oferta y del incremento de suelos disponibles, para que exista un mayor parque de viviendas disponibles, puede tener sentido (para algunos es incluso "necesario" y se aporta la cifra de 90.000 pisos más). Sin embargo, tal y como está enfocado en estos momentos en el texto de la norma, argumentan que acabará por generar el efecto contrario y lejos de frenar el aumento de precios, existe el riesgo de que se edifique una nueva "burbuja" inmobiliaria como las que han sucedido en el pasado. 

Estos expresan su desacuerdo con el espíritu de la norma (que cuenta con 117 artículos y 11 disposiciones) de diversas maneras: "diagnóstico equivocado", "estrategia insuficiente", "concibe la vivienda más como un bien de mercado que como un bien social", "diseñada para alimentar el negocio inmobiliario".

El Gobierno de Moreno Bonilla, por el contrario, expone que la ley "se enmarca en el compromiso de Andalucía" con un "modelo de desarrollo urbano y habitacional que integra sostenibilidad ambiental con equidad social y calidad arquitectónica". 

En Fadeco, organización empresarial que representa a los promotores inmobiliarios en Andalucía, consideran que la norma será un buen instrumento para aumentar el suelo disponible para viviendas y reclaman al Gobierno y en general a las administraciones públicas, también los ayuntamientos, una reducción de los plazos en los trámites previos al inicio de las obras. La patronal critica que entre el planeamiento urbanístico de los municipios y la colocación del primer ladrillo pasa habitualmente demasiado tiempo y vincula esto con un encarecimiento del coste de las casas y pisos.

Los precios de la vivienda en Andalucía no han dejado de subir de manera continuada tras la pandemia y lo han hecho por encima de los salarios, si se atiende a los datos oficiales del ministerio de Vivienda y del Instituto de Estadística autonómico (IEA). A finales del año 2020, el precio medio del metro cuadrado en Andalucía ascendía, según Vivienda, a 1.310 euros. El salario medio bruto anual era de 20.440, según el IEA. Tres años después, el precio del metro cuadrado estaba en 1.527 euros, un incremento del 16,5%, y los salarios en 22.915 euros, un aumento del 12,1%, cuatro puntos menos. Para los sindicatos, el momento en la comunidad autónoma es de "emergencia". Las encuestas, además, revelan que el acceso a la vivienda es uno de los temas que más preocupan a los andaluces.  

En el texto remitido al Parlamento autonómico, en el que el PP cuenta con mayoría absoluta, se describe de este modo la situación: "Las dificultades del contexto socioeconómico, la falta de una política económica en materia de vivienda que garantice la seguridad jurídica de las personas propietarias, especialmente en la regulación del alquiler de residencia habitual, la problemática para financiar la urbanización de nuevos sectores en la ciudad para la puesta en carga de las reservas de vivienda protegida establecidas por ley, el difícil acceso a la financiación de promotores públicos y privados y la debilidad económica de la población para hacer frente a los préstamos hipotecarios o las cuotas del alquiler han generado un desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda a precio asequible y la escasez de la promoción de viviendas protegidas". 

En Andalucía, el PP ha evitado aplicar la ley de vivienda estatal, algo que la oposición le ha reclamado en repetidas ocasiones, y en todas las leyes y decretos relacionados con esta temática, ha tendido a favorecer la construcción, en la creencia de que el mercado resolverá los problemas. "Es una ley muy ideológica", consideran los profesores Iban Díaz y Jaime Jover, portavoces del Sindicato de Inquilinas, que han analizado a fondo la norma.

"Esa lógica de decir: 'amplío la oferta, la demanda se calma y los precios bajan' con la vivienda no se cumple", afirma a Público Maribel Román, de UGT. "En la vivienda influyen otros factores que no son solo nuestros ciudadanos tienen que tener su proyecto de vida. El mercado no se va a regular. En Madrid no paran de subir los precios y hay más oferta. Todo conduce a pensar que esa es la idea: la adaptación al modelo de Madrid". "Nuestra gran apuesta es por un parque público de viviendas. Que exista la alternativa de tener una vivienda pública. Tener un contrapeso [al mercado]", añade Román. 

"La ley sigue con la falacia —abunda el Sindicato de Inquilinas— de que los precios suben porque se construye poco, frente a lo que se propone utilizar recursos públicos para fomentar la construcción de nueva vivienda. El mercado de la vivienda es estructuralmente especulativo por su funcionamiento como bien de inversión, sobre todo en un contexto en el que los tipos de interés han estado bajos. Se trata de una bola de nieve: el incremento de los precios atrae compras especulativas y el aumento de la demanda incrementa los precios. El incremento de la construcción no va a frenar los precios, ya está incentivada por la escalada inflacionaria que acabará con alta probabilidad con otro derrumbe como ya ha pasado en el pasado. Todos los ciclos especulativos del mercado inmobiliario por los que ha pasado la economía española recientemente son ignorados en el documento".

Áreas prioritarias

El Gobierno andaluz destaca que la ley va a crear "la figura de las áreas prioritarias" —la consejería de Vivienda decidirá cuáles caso a caso, tras oír al ayuntamiento pertinente—, a las que define como aquellas "zonas donde se detecte que hay mayores dificultades para el acceso a la vivienda". En ellas, afirma el Ejecutivo, "se concentrarán los recursos de la administración en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a rehabilitación".

Sin embargo, la ley, en su articulado, no concreta cuáles son estas subvenciones y lo deja en manos del plan de vivienda autonómico. De nuevo, el enfoque es también el aumento de suelos, de la oferta. Así, la norma prevé que en estas "áreas prioritarias" se pueda incentivar la construcción de viviendas protegidas "en parcelas de vivienda libre" por la vía de "incrementar el número máximo de viviendas en un 20% y la edificabilidad en un 10%, sin necesidad de modificar los instrumentos de ordenación urbanística". Para el Sindicato de Inquilinas, "esto permite el aumento del número de viviendas por promoción y de la edificabilidad, saltándose las normas de planeamiento y de protección ambiental. Es decir, la necesidad de construir justifica el eludir controles administrativos y procesos democráticos-participativos del planeamiento". "La ley no aporta los mecanismos necesarios para reducir el actual problema de la vivienda", resumen desde CCOO. 

Ocupación de viviendas

A la norma la recorre una preocupación por la ocupación de viviendas, que, según el Sindicato de Inquilinas, no se corresponde con los datos, y que, además, tiende a "criminalizar la pobreza". Así, la ley prevé impedir, en su artículo 42.2, durante cinco años que personas que hayan ocupado puedan acceder a una vivienda pública o social. También establece la posibilidad de sancionar con multas a quienes vivan en viviendas sobreocupadas, quienes vivan subarrendando o en habitaciones. 

"El problema es la ocupación y los pobres, que tienen la mala costumbre de hacinarse, como si [esto] no fuera una disfuncionalidad del mercado", ironizan en el Sindicato de Inquilinas. La norma, consideran los profesores Iban Díaz y Jaime Jover, "pone uno de los principales focos en la lucha contra la ocupación, defendiendo el derecho a dejar las viviendas vacías y a la especulación por parte de los propietarios". "Se propone —agregan— un doble castigo para la ocupación, con su exclusión de los registros de demandantes de vivienda, lo cual se presume altamente irregular por su probable inconstitucionalidad".

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La ley prevé también la creación de lo que llama una "comisión de coordinación en materia de desahucios y lucha contra la ocupación ilegal", al que define como un órgano "integrado por los organismos públicos implicados en las materias de vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior". Sus funciones, expresa la norma, serán definidas mediante un decreto del Consejo de Gobierno.

Para el Sindicato de Inquilinas, con esto, Moreno Bonilla "convierte las oficinas anti-desahucios en oficinas anti-ocupación, sobredimensionando de manera oportunista y populista el problema e ignorando sus raíces sociales. Equipara prácticamente allanamiento de morada y ocupación para poder justificar estas medidas. También endurece la normativa para los usuarios de vivienda pública". 

Alquileres turísticos

El problema de la vivienda turística la norma lo despacha, por un lado, remitiéndose a la legislación específica, y, por otro lado, con este argumento: "En muchos municipios [ha supuesto una oportunidad de desarrollo económico de sus habitantes y una opción de las personas propietarias si obtienen mayor seguridad en la gestión. En Andalucía suponen en torno a un 3-4% del parque de viviendas principales, lo que pone de manifiesto que el problema de la falta de oferta de vivienda en alquiler persiste, independientemente de la vivienda de uso turístico". 

Para los profesores Díaz y Jover, esto va "en contra de todos los estudios y el conocimiento que tenemos sobre el fenómeno hasta la fecha". "Paradójicamente —agregan— esto se contradice con lo que decía [un decreto andaluz de febrero de medidas urgentes en materia de vivienda en Andalucía] donde se afirmaba que las Viviendas de Uso Turístico tienen efectos directos sobre la dimensión del mercado de alquiler de vivienda permanente y habitual".

Para CCOO, además, "la ley no desarrolla un sistema estable de ayudas públicas y el anteproyecto no contempla absolutamente ningún tipo de cobertura presupuestaria para todas las medidas que es preciso abordar". Este sindicato echa en falta, entre otros asuntos, "la regulación de los parques públicos para evitar la venta a fondos de inversión" y el "establecimiento de límites al precio del alquiler o regulación de zonas tensionadas". Asimismo, "se incorporan medidas muy insuficientes para luchar contra el chabolismo, contra el fenómeno de viviendas vacías o de acción positiva dirigidas a colectivos vulnerables".

Protección a las viviendas financiadas con fondos públicos

Uno de los escasos aspectos positivos, aciertos, de la norma, para el Sindicato de Inquilinas es la protección permanente que establece para las viviendas financiadas con fondos públicos, que "sigue y casi copia literalmente la propuesta del [Gobierno] central de blindar la vivienda protegida del Estado financiada con fondos públicos, manteniendo indefinidamente su titularidad pública".

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"La calificación de protección permanente —consideran en el Sindicato de Inquilinas— para las viviendas confinanciación pública es un avance que se debe apoyar". Sin embargo, en el sindicato no se fían de la letra pequeña: "Esto no debe ocultar el hecho que la Junta de Andalucía puso un recurso de inconstitucionalidad contra la ley de vivienda estatal del 2023, que obligaba a que las VPOs mantuvieran su calificación durante treinta años, por tratarse de una competencia autonómica", afirman. 

Añaden, además, al respecto: "Más allá de lo anterior hay que tener en cuenta que el artículo 84 de la ley establece la posibilidad de que los planes de vivienda establezcan programas de vivienda que se puedan descalificar antes de que transcurra el plazo legal de protección, de manera excepcional y debidamente justificado. Hay que ver cómo se aplica esto y si no es una puerta abierta para poder descalificar las viviendas financiadas con recursos públicos".