El Supremo permite a una inquilina comprar la vivienda al no ser notificada de su venta a un tercero

Entre los derechos de los inquilinos está la adquisición preferente de la vivienda si el propietario decide venderla. "El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión", señala el artículo 25 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Si la notificación no se realiza correctamente o la venta se produce en condiciones más favorables que las advertidas, como venderse por debajo del precio efectivo, el arrendatario podrá ejercer su derecho de retracto y quedarse con la vivienda con esas mismas condiciones. 

Esto es lo que podrá hacer Visitación, viuda de Simón (nombres ficticios), después de que el Tribunal Supremo haya reconocido su "derecho a retraer el dominio de la vivienda" en Valladolid. La sentencia del Alto Tribunal, emitida el pasado 19 de enero, refuerza este derecho del inquilino, cuyo plazo para reclamarlo comienza con el conocimiento "fehaciente" de la venta.

La sección primera de la Sala de lo Civil estima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valladolid en abril de 2020, que a su vez confirmaba la decisión de instancia. Esta rechazó la acción de retracto arrendaticio urbano formulada por Simón.

La sentencia de primera instancia parte de que la demandada, Obras Tabiur, compró la vivienda mediante escritura pública, "adquiriendo libre de arrendamientos y cargas". Días después, agentes de la Policía Nacional se personaron en la vivienda, "indicando al accionante que la misma era titularidad de la sociedad demandada".

Asimismo, meses después, la mercantil formuló, "tras haberse entrevistado con el actor [Simón]", denuncia en la Comisaría de Policía de las Delicias de Valladolid por un delito de usurpación, motivo por el que el arrendatario fue absuelto más tarde. 

En todo caso, el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por caducidad de la acción de retracto al entender que el plazo para hacerlo comenzó cuando los agentes de la Policía Nacional comunicaron verbalmente al arrendatario que la vivienda había sido transmitida. Estos razonaron que, al estar la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, el inquilino, que vivía con su mujer, "se encontraba en disposición de conocer las condiciones de la venta mediante la correspondiente consulta registral". 

El núcleo de la controversia se ciñe a la determinación del dies a quo [comienzo] del plazo de caducidad de 30 días para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio previsto en el artículo 25.3 de la LAU. En este sentido, el Supremo no comparte la conclusión a la que llegó el juzgado de instancia: "Resulta incontrovertido que la adquirente incumplió el deber legal de notificación impuesto por el art. 25.3 LAU, pues en ningún momento comunicó al arrendatario, en forma fehaciente, las condiciones esenciales en que se había efectuado la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento equivalente". 

El Supremo destaca que la propia sentencia que absolvió al arrendatario por un supuesto delito leve de usurpación "declaraba expresamente que no consta que dicha notificación se hubiera producido, que la adquirente solo acreditó su propiedad por exhibición del contrato de compraventa con Caja España, previa petición de la defensa del arrendatario en el acto del juicio, y que la ocupación del inmueble por este, que abonaba la renta correspondiente, encontraba amparo legal en el contrato de arrendamiento concertado con la transmitente".

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Además, los magistrados refieren que "la mera manifestación verbal de un agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble no puede equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia para suplir la falta de notificación legal". Y es que, dicha comunicación carece de los elementos necesarios, como el precio y el resto de condiciones esenciales, para "permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de retracto", tal como exige la norma.

Doctrina del Supremo

El Supremo subraya que la sentencia recurrida vulnera su propia doctrina al imponer al arrendatario una "carga de indagación" que la ley no contempla, "sustituyendo el deber legal del adquirente por la supuesta posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad". Y afirma: "La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario".

En el presente caso, el Supremo fija el juicio por delito leve de usurpación como el primer momento en que consta acreditado que el arrendatario tuvo conocimiento efectivo y completo de la transmisión y de sus condiciones esenciales, pues el adquirente exhibió el contrato de compraventa a instancia de la defensa del arrendatario. "Solo desde esa fecha puede razonablemente iniciarse el cómputo del plazo de caducidad del derecho de retracto", agrega la resolución.

Consecuentemente, la demanda de retracto fue interpuesta "dentro" de los 30 días naturales siguientes, por lo que la acción fue ejercitada de forma "tempestiva", y por ende, "no concurre la caducidad apreciada por la sentencia recurrida". De este modo, estima el recurso, casa la sentencia "por haberse infringido" el artículo 25.3 de la LAU y "vulnerado la doctrina jurisprudencial aplicable, y asume la instancia. 

Más allá de revertir la caducidad de la acción de retracto, el Supremo rechaza también los argumentos de la mercantil adquiriente de que el contrato de arrendamiento "carecía de efectos" frente a terceros al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, que "se trataba de una venta conjunta de 19 viviendas", y que el precio de 8.237 euros establecido en la escritura de compraventa no constituía el valor real de la vivienda, con un precio de mercado de 24.367,03 euros y un valor catastral de 10.509,51 euros.

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En consecuencia, la Sala de lo Civil estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de primera instancia y estima la demanda, fijando como precio el que figura en la escritura de compraventa por importe de 8.237 euros, y como gastos igualmente reembolsables los no discutidos y debidamente acreditados, que ascienden a la cantidad de 247,30 euros.